【正文】 部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽(yáng)臺(tái)外等問(wèn)題得到控制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)“殺手”。這時(shí),物業(yè)公司卻告知說(shuō):窗上面是梁,梁上開(kāi)洞會(huì)破壞承重,是違章。這話很有說(shuō)服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò)。在有的高層住宅,每層設(shè)一個(gè)垃圾箱。但業(yè)主們很少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾,垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成了對(duì)公共走道的二次污染。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放心。有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購(gòu)房者的信任。4．銷售階段此階段的介入貫穿整個(gè)銷售過(guò)程，主要內(nèi)容包括：明確詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)方案及實(shí)施進(jìn)度表；明確各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法；對(duì)銷售中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃與安排；采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)服務(wù)的狀況；在銷售現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)；將早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后在使用階段出現(xiàn)問(wèn)題。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空調(diào)水)的走向,檢查口的位置,化糞池的位置等。[]?,注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問(wèn)題,對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì),對(duì)各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解,對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理的需要進(jìn)行確認(rèn),以方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。?。在土建結(jié)構(gòu)已封頂,工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段,物業(yè)服務(wù)公司參與進(jìn)來(lái),一方面是熟悉線路、管道走向,另一方面對(duì)設(shè)備的安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。第一篇：物業(yè)的前期介入物業(yè)的前期介入物業(yè),物業(yè)服務(wù)前期介入可以分為以下三個(gè)階段:,充當(dāng)顧問(wèn)。,開(kāi)始管家。、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。?前期介入主要涉及到的是設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)問(wèn)題,主要應(yīng)配備相應(yīng)的工程技術(shù)人員,應(yīng)涉及到消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯等方面的人員,各個(gè)物業(yè)可以根據(jù)樓盤的大小和設(shè)備的多少來(lái)確定人員的多少,可能需要一人兼幾項(xiàng),合理安排人員。,對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。物業(yè)服務(wù)前期介入對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響房地產(chǎn), 物業(yè), 項(xiàng)目, 服務(wù)物業(yè)服務(wù)前期介入對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響《中國(guó)房地產(chǎn)》2008年第4期一、物業(yè)服務(wù)前期介入的內(nèi)容及其運(yùn)作過(guò)程物業(yè)服務(wù)的前期介入是一個(gè)長(zhǎng)效服務(wù)的概念，是指物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策，制定物業(yè)服務(wù)方案，并從管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)商提供樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見(jiàn)。主要內(nèi)容包括：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)或建議；提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；就物業(yè)服務(wù)用房等公共配套建筑提出意見(jiàn)。[]二、物業(yè)服務(wù)前期介入的現(xiàn)狀與存在問(wèn)題由于對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)理念認(rèn)識(shí)不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)服務(wù)前期介入上只是強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段必須提前，但是沒(méi)有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，缺乏一致的目標(biāo)與運(yùn)作控制。而待建成交付之后,購(gòu)房者對(duì)物業(yè)前期介入的成果滿意嗎?這里發(fā)表一組購(gòu)房者的意見(jiàn),也許對(duì)物業(yè)公司、對(duì)發(fā)展商都會(huì)有所啟迪。然而交房入住后,我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾。因?yàn)閮蛇叺膲ι?東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。于是物業(yè)公司要求我們?cè)诜且?guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下?是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯?垃圾筒臟了又如何清洗?這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問(wèn)題。今天是想結(jié)合裝修中的一些問(wèn)題,對(duì)前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。接著又說(shuō),這是設(shè)計(jì)的問(wèn)題,既然洞已開(kāi)了,就算了。原因主要有兩點(diǎn):空調(diào)孔的位置不合適,業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng),只能重新打洞,原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”。 職責(zé)：總部工程部負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計(jì)劃。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。 分/子公司工程職能與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門建立定期溝通機(jī)制，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討、圖紙會(huì)審等階段的相關(guān)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書(shū)面的意見(jiàn)與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、標(biāo)識(shí)、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部門參考。4)環(huán)境綠化管理⑴綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；⑵綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；⑶綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好；⑷綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；⑹綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；⑺主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。同一區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹應(yīng)對(duì)外吹；⑵室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽；⑶室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。 項(xiàng)目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設(shè)施設(shè)備、水、電、氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）位置、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向、二層、錯(cuò)層的平臺(tái)安全注意事 項(xiàng)及門窗的欄桿高度等。 定期參加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司組織的現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn) 度。附則本管理制度自頒布之日起生效實(shí)施，本管理制度由公司總部工程部負(fù)責(zé)解釋與修訂。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。停車場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。做好人員招聘計(jì)劃。十一、資料的接收整理、歸檔；