【正文】 業(yè)接管中，物業(yè)可能有些未能提及到都有。(十五)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)墻壁未能刷白，地面硬度不夠，對(duì)物業(yè)管理的車(chē)庫(kù)服務(wù)費(fèi)審批帶來(lái)極大的不便；同時(shí)也對(duì)節(jié)能降耗造成浪費(fèi)。給交房工作帶來(lái)極大的不便。小區(qū)內(nèi)的草坪和路面高度不合理，路面容易積水現(xiàn)象。景觀(guān)水景邊的沒(méi)有設(shè)置安全欄桿，安全問(wèn)題無(wú)法保障。一個(gè)高檔的小區(qū)需要更好的配置，更好的前端設(shè)計(jì)和預(yù)見(jiàn)性。如：配電雙電源的扳手都未能提供。選擇施工單位和供應(yīng)商：前車(chē)之鑒，選擇有實(shí)力總成包施工企業(yè)也能夠減少開(kāi)發(fā)商的成本及人力付出。防水設(shè)計(jì)建議用軟性材料做相關(guān)的擋墻及車(chē)庫(kù)施工等車(chē)庫(kù)墻面刷白，地面采用環(huán)氧樹(shù)脂做。景觀(guān)與康體設(shè)施協(xié)調(diào)戶(hù)型結(jié)構(gòu)，對(duì)贈(zèng)送部分面積要在合理使用過(guò)程中可控性和可操作性。1施工中做好門(mén)崗安全管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入施工區(qū)域。選擇物業(yè)早期介入作為相關(guān)配套監(jiān)理工作。移交物業(yè)時(shí)在管理方面雙方充分溝通一個(gè)可行和有效的措施。重慶xx物業(yè)管理有限公司2010年4月25日第二篇：物業(yè)公司前期介入要點(diǎn)物業(yè)管理前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。 制定工作計(jì)劃。前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。5．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 。，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)1：），便于停放。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。d)公共照明、樓道照明配置合理。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線(xiàn)系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶(hù)廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。f)當(dāng)戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。i)電視、信息（電話(huà)和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。f)綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。f)泛光照明不影響住戶(hù)，不造成光污染。d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察?！俄?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 ：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿(mǎn)足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門(mén)的確定。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶(hù)情況，進(jìn)行客戶(hù)調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿(mǎn)、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿(mǎn)。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》），現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： ，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。本合同文本所稱(chēng)空置房是指已交付使用但尚未居住的物業(yè)。、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。、在簽訂合同前，委托雙方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ教峁┫嚓P(guān)證書(shū)及資料。第二條 物業(yè)基本狀況物業(yè)類(lèi)型：座落位置：四 至：東 南西 北占地面積：平方米建筑面積：平方米委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目由委托人另附，并作為合同附件。第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等。第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》和的行為進(jìn)行勸阻，視情況向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。、房屋交付時(shí)，業(yè)主預(yù)繳一年物管服務(wù)費(fèi)，之后每半年預(yù)繳一次。第五章 雙方權(quán)利義務(wù)第二十條 甲方權(quán)利義務(wù)、負(fù)責(zé)在物業(yè)銷(xiāo)（預(yù)）售時(shí)將本合同的內(nèi)容向購(gòu)房人進(jìn)行明示，并在與購(gòu)房人簽訂的銷(xiāo)售合同中包含本合同內(nèi)容。、由于甲方在銷(xiāo)售過(guò)程中違反對(duì)業(yè)主的承諾或違反原規(guī)劃設(shè)計(jì)而導(dǎo)致業(yè)主拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，必須承擔(dān)償付責(zé)任；、協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理公司在前期介入中，提出的合理化建議和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。第六章 委托管理服務(wù)期限第二十二條 委托管理期限至業(yè)主大會(huì)召開(kāi)選聘的物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。第二十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。第八章 附則第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應(yīng)于簽訂之日起 天內(nèi)，根據(jù)委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第 方式解決：[ 一 ] 提交 仲裁委員會(huì)仲裁；[ 二 ] 依法向人民法院起訴。 陽(yáng)臺(tái)地漏安裝因規(guī)范要求高于地面2cm，但雨天若陽(yáng)臺(tái)發(fā)生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺(tái)的更易發(fā)生積水）。，高度偏低；pvc管易損壞；在人行道上，不明白的行人容易將煙頭扔進(jìn)排氣孔從而導(dǎo)致事故（化糞池內(nèi)有沼氣）。，詳細(xì)檢查讓施工方補(bǔ)做。，無(wú)支架，且溝內(nèi)有水，部分電纜在水中，該處需整改。土建方面 3號(hào)樓平層通道門(mén)打開(kāi)后易磕碰消防箱，導(dǎo)致消防箱玻璃破損，現(xiàn)雖然安裝了擋門(mén)塊，但該擋門(mén)塊在與門(mén)磕碰幾次后極易松動(dòng)脫落，（業(yè)主做不到隨手關(guān)門(mén)；現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有擋門(mén)塊脫落，導(dǎo)致玻璃破損）然后因樓層高風(fēng)大導(dǎo)致玻璃損壞。、人防的墻面和沉降縫滲水情況需持續(xù)跟進(jìn)并檢查。（之前已經(jīng)全部檢查并做記錄，同時(shí)將問(wèn)題發(fā)至地產(chǎn)方。號(hào)樓的一層商鋪設(shè)計(jì)有排煙道，業(yè)主若想開(kāi)餐飲，我方如何解釋和勸導(dǎo)。節(jié)能改造及其他需改造項(xiàng)目，耗電量較大，進(jìn)行合理改造。 3號(hào)樓的通道間照明采用翹板開(kāi)關(guān)，需改造。，定期做好清潔（雨后需做）及緊固螺栓，消除安全隱患，該設(shè)備設(shè)施為業(yè)主最常用設(shè)施，所以做好，有助于提高業(yè)主滿(mǎn)意度。某些專(zhuān)業(yè)知識(shí)，主要是土建方面知識(shí)有所欠缺。前期介入人員職位必須達(dá)到一定職位，方有與地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方平等對(duì)話(huà)權(quán)利，要不易被輕視及不重視。第三條 聯(lián)合驗(yàn)收小組分為若干小組，須按《工作面驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)》（附件一）逐棟逐層逐戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收期間須每天填報(bào)《住宅裝修工作面驗(yàn)收問(wèn)題表》（附件二）。第六條 對(duì)驗(yàn)收合格的樓棟，工程部可提出工程進(jìn)度款追加支付申請(qǐng)，報(bào)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。第十條 整改完成后，原驗(yàn)收小組逐戶(hù)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格的，由物業(yè)公司上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批同意后，物業(yè)公司以戶(hù)為單位接管鑰匙，并承擔(dān)維保修責(zé)任。屬集團(tuán)判定合格移交物業(yè)的，%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實(shí)轉(zhuǎn)扣。第四章附則第十四條地產(chǎn)公司工程部必須在交樓后三個(gè)月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗(yàn)合格的全部公共設(shè)施移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計(jì)施工資料、維保修文件，安排技