【正文】 使得喬灌木生長(zhǎng)受阻礙。無(wú)論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計(jì)時(shí)首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點(diǎn)的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或?qū)婎^（水籠頭）設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時(shí)，戳傷或摔倒。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時(shí)清潔靚麗。二）、對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)人員到崗后，要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。工程人員應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫(kù)及公用停車位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì) 議和建筑師定期碰面會(huì)等）。9）參與竣工驗(yàn)收。3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶，集中安裝，方便管理和計(jì)量。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過(guò)檢查井管線套管的安裝等等。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽(yáng)臺(tái)附近；陽(yáng)臺(tái)地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)損壞；各控制回路正確，標(biāo)識(shí)清楚；接地良好，電表安裝正確。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對(duì)講的高度位置。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。6).電梯機(jī)房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問(wèn)題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長(zhǎng)組織復(fù)查。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫《鑰匙移交清單》。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。六）、會(huì)同銷售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場(chǎng) 的布置，演練房屋交付過(guò)程。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：b．（1）、填寫《物業(yè)管理手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書》。(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房?，F(xiàn)場(chǎng)布置。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。3)交通規(guī)劃⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。6)設(shè)施設(shè)備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；⑶設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；⑸智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。9)室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門 窗安裝階段，具體時(shí)間參考前期介入計(jì)劃模板并結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度而定。 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計(jì)變更等。 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書 面呈報(bào)給分/子公司工程職能和項(xiàng)目開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。 分/子公司工程職能至少每半月對(duì)工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，指導(dǎo)前期 。第一部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入的意義規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。規(guī)劃好水電供應(yīng)容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，以此來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)水電供應(yīng)容量問(wèn)題。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過(guò)管理來(lái)保持清潔，使之不成為一個(gè)異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。對(duì)于一些細(xì)微之處提出合理意見物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問(wèn)題，提請(qǐng)開發(fā)單位注意。附屬建筑物的使用功能和建筑面積。公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源、原裝保修書、使用說(shuō)明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。六、工程質(zhì)量跟蹤參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相關(guān)部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工；熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。提供良好的休息環(huán)境員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。制定人員架構(gòu)。（二）、按照計(jì)劃做好招聘工作十、工程檔案安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺(tái)帳；建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠