【正文】 須前期介入，但還不具備普遍性，對于合理收費問題的政策還不完善，并且還未制定出全國性的關(guān)于物管前期介入的法律法規(guī)。物業(yè)管理在我國作為一個迅速發(fā)展的朝陽行業(yè)，還有許多重要的理論和實踐問題需要全體行業(yè)同仁共同探討。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。，建立調(diào)試檔案，及時通報開發(fā)商。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。政府應(yīng)該介入。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個卓有建樹的獨立行業(yè)。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理?，F(xiàn)代建筑，設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。參考文獻：《中國物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實物》 機械工業(yè)出版社第五篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項目開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對所開發(fā)項目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護及管理，為項目開發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計的完善、細節(jié)設(shè)計的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計方面的經(jīng)驗性建議，一定程度上可以使設(shè)計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。