【正文】 屬集團(tuán)判定合格移交物業(yè)的，%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實(shí)轉(zhuǎn)扣。前期介入人員職位必須達(dá)到一定職位，方有與地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方平等對(duì)話權(quán)利，要不易被輕視及不重視。節(jié)能改造及其他需改造項(xiàng)目，耗電量較大，進(jìn)行合理改造。土建方面 3號(hào)樓平層通道門打開后易磕碰消防箱，導(dǎo)致消防箱玻璃破損，現(xiàn)雖然安裝了擋門塊，但該擋門塊在與門磕碰幾次后極易松動(dòng)脫落，（業(yè)主做不到隨手關(guān)門；現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有擋門塊脫落，導(dǎo)致玻璃破損）然后因樓層高風(fēng)大導(dǎo)致玻璃損壞。 陽(yáng)臺(tái)地漏安裝因規(guī)范要求高于地面2cm，但雨天若陽(yáng)臺(tái)發(fā)生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺(tái)的更易發(fā)生積水）。第六章 委托管理服務(wù)期限第二十二條 委托管理期限至業(yè)主大會(huì)召開選聘的物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》和的行為進(jìn)行勸阻，視情況向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。、在簽訂合同前，委托雙方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ教峁┫嚓P(guān)證書及資料。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。移交物業(yè)時(shí)在管理方面雙方充分溝通一個(gè)可行和有效的措施。防水設(shè)計(jì)建議用軟性材料做相關(guān)的擋墻及車庫(kù)施工等車庫(kù)墻面刷白，地面采用環(huán)氧樹脂做。景觀水景邊的沒有設(shè)置安全欄桿，安全問題無法保障。故在整改物業(yè)接管中，物業(yè)可能有些未能提及到都有。智能化的施工不規(guī)范，線路裸露和未按規(guī)定把線路埋地深度。（五）電梯電梯安裝驗(yàn)收合格后移交時(shí)間過長(zhǎng)，導(dǎo)致物業(yè)管理和甲方的質(zhì)保縮短。（四）土建室內(nèi)墻面、地面等空鼓裂縫較多，部分墻面掉沙嚴(yán)重，門框不正。在符合規(guī)范的基礎(chǔ)上也需要合理使用和方便業(yè)主，為此我部根據(jù)前期介入及交房和整改過程中的相關(guān)實(shí)際情況對(duì)小區(qū)的合理使用做如下總結(jié)：(一)空調(diào)及空調(diào)排水部分： 1111樓等空調(diào)預(yù)留孔被已安裝的排水管道遮擋，交房后業(yè)主不方便安裝和維修室外空調(diào)機(jī)，二次裝修時(shí)變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)會(huì)影響外觀。物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。未在水景內(nèi)設(shè)置相關(guān)的二次循環(huán)使用的相關(guān)設(shè)施系統(tǒng)。部分空間設(shè)計(jì)確實(shí)存在不合理。照明配置和不合理，如：小區(qū)的部分樓道應(yīng)該安裝照明，而未安裝，如小區(qū)景觀草坪燈做成路燈，效果不能完全滿足夜間小區(qū)生活等。（十二）施工單位選擇選擇好的施工單位可以對(duì)質(zhì)量保修工作提供好保障。112等周邊的在遮擋墻下種植灌木及其不合理。四、對(duì)二期工程的相關(guān)建議：（一）立項(xiàng)和選擇前期施工單位階段的建議立項(xiàng)：好的項(xiàng)目需要好的配套，跟需要好的設(shè)計(jì)單位及選擇好的戶型和以合理使用為配套。（四）監(jiān)理建議選擇好的監(jiān)理單位，可以減少出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和相關(guān)材料的浪費(fèi)。 物業(yè)組成工作小組。車流人流組織兼顧，停車位充足。c)消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，向外傾斜10度左右。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本?！段飿I(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設(shè)施等的維護(hù)與管理。房屋交付時(shí)，向乙方移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。第三十一條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。強(qiáng)弱電方面，我方需持續(xù)跟進(jìn)檢查，后期若業(yè)主裝修發(fā)現(xiàn)，極易發(fā)生糾紛。有商鋪樓宇陽(yáng)臺(tái)、窗戶的防盜網(wǎng)的安裝方案確定商鋪空調(diào)主機(jī)位置的確定和安放要求商鋪卷簾門的統(tǒng)一安裝方案確定商鋪內(nèi)的消防噴淋設(shè)施的處理方案，若業(yè)主提出拆改（或業(yè)主私自拆改）怎么處理。不足與需要改進(jìn)的是：未徹底完全的吃透圖紙，記憶圖紙。第九條 驗(yàn)收完成后48小時(shí)內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)人主持召開專題會(huì)議制定整改計(jì)劃，限期一個(gè)月內(nèi)整改完成；會(huì)后24小時(shí)內(nèi)由招投標(biāo)部負(fù)責(zé)將驗(yàn)收表問題整改計(jì)劃送達(dá)裝修單位高層。第十一條 物業(yè)公司接管后，入戶門以內(nèi)的成品保護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，維保修大隊(duì)按精品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)對(duì)存在問題進(jìn)行整改；入戶門外側(cè)及公共區(qū)域成品保護(hù)由裝修單位負(fù)責(zé)。最后，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)查閱。，正在進(jìn)行。 因3號(hào)樓平層通道只有護(hù)欄，（設(shè)計(jì)問題）存在不安全隱患，（高空風(fēng)大及小孩無人看護(hù)的情況下攀爬）該處粘貼警示標(biāo)識(shí)告知業(yè)主。（3期未銷售房屋較多，隨著時(shí)間推移，陽(yáng)臺(tái)防水效果會(huì)越來越差。第七章 違約責(zé)任第二十三條 因甲方原因?qū)е乱曳轿赐瓿杉s定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。第十五條 其它委托事項(xiàng)：在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；______________；______________。、本合同簽訂后，在 15 日之內(nèi)委托方應(yīng)向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。7．施工建設(shè)階段介入，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。移交資料時(shí)，需要竣工資料和施工資料最好全部一起交。給排水充分考慮客戶使用，不得擋住相關(guān)使用等。19至20中間的草坪未作圍欄處理。（十四）計(jì)量部分：在C組團(tuán)施工過程中，雖然大多數(shù)能夠滿足物業(yè)管理單獨(dú)計(jì)量的需求，但是有如下未能滿足和需要完善： 14棟的公共照明完全可以與花園洋房的公共照明一樣計(jì)量方式，由供電單位直接超表。（九）消防消防水泵房?jī)?nèi)的配電箱存在安全隱患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就無法正常啟用。1發(fā)電機(jī)房貼地磚或者刷漆為宜。車庫(kù)的頂部出現(xiàn)較多滲水現(xiàn)象，責(zé)任不夠明確，交叉施工沒有完成后續(xù)工程。走過了不平凡的施工歷程，短短的兩年時(shí)間里從基礎(chǔ)到封頂再到安裝細(xì)節(jié)等等，都體會(huì)到了優(yōu)良的工程質(zhì)量，一切都能夠滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和施工規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。圍墻明溝設(shè)置不能滿足相關(guān)排水，也未收集起二次利用。如：露臺(tái)的空調(diào)板設(shè)計(jì)就存在很多使用上的缺陷。如：變壓器630KVA一臺(tái)供小區(qū)的公共部分，顯然過剩。如：安全出口指示燈的玻璃。（十七）小區(qū)景觀水景滲水嚴(yán)重。如：水電計(jì)量問題，電話網(wǎng)絡(luò)問題等。1二期設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)用房為千分之三的配置。 雙方確定工作內(nèi)容要求。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。i)樓道、樓