【文章內容簡介】 ，抗病蟲性好。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。,，還應配置相應的救生設備、設施。e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。c)住宅區(qū)內無各類污染源。d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。 a)物業(yè)管理處管理中心功能：經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積：根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/ 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)業(yè)委會、居委會（根據當地政策）功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處 、新技術a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。 a)相似點 b)差異點 c)優(yōu)勢 d)劣勢 e)改進建議 ：，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。，于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。，評估報告提交地產公司。 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》前期介入相關規(guī)定操作。 ：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》?！段飿I(yè)管理方案》經地產確認后，據此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。，根據地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據地產委托要求，物業(yè)可在銷售現場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現場解答有關物業(yè)管理承諾問題。7．施工建設階段介入，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。，發(fā)現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。，將在施工現場發(fā)現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。，及時溝通相關問題和進度。，并跟進問題整改落實情況。 、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。b)內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。a)給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困