【正文】 桿，安全問題無法保障。景觀井蓋破損，希望能夠提供備用的井蓋。一個高檔的小區(qū)需要更好的配置，更好的前端設計和預見性。（十九）物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房設計不合理，尤其是客戶服務中心，面積較小，位置也不合理。如：配電雙電源的扳手都未能提供。如：水電計量問題，電話網絡問題等。選擇施工單位和供應商：前車之鑒，選擇有實力總成包施工企業(yè)也能夠減少開發(fā)商的成本及人力付出。（二）設計和施工階段建議：充分考慮項目的定位，發(fā)揮設計單位的聰明才智和團隊經驗，多處獲取市場設計相關信息。防水設計建議用軟性材料做相關的擋墻及車庫施工等車庫墻面刷白，地面采用環(huán)氧樹脂做。智能化設計是充分考慮位置，施工中考慮現(xiàn)場合理使用。景觀與康體設施協(xié)調戶型結構，對贈送部分面積要在合理使用過程中可控性和可操作性。交叉施工做好成品保護等。1施工中做好門崗安全管理，無關人員不得進入施工區(qū)域。1二期設計時物業(yè)用房為千分之三的配置。選擇物業(yè)早期介入作為相關配套監(jiān)理工作。建議給于物業(yè)接管前的承接查驗充分時間來進行分戶及公共部分驗收工作，同時給工程整改留出充裕的整改時間。移交物業(yè)時在管理方面雙方充分溝通一個可行和有效的措施。設備備件由移交方根據(jù)合同把關，特別是設施設備的開箱時最好需要物業(yè)前期介入人員進行現(xiàn)場配合，并把資料和備件現(xiàn)場保存，四方簽字認可。重慶xx物業(yè)管理有限公司2010年4月25日第二篇：物業(yè)公司前期介入要點物業(yè)管理前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。職責 集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。 各地產公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。 雙方確定工作內容要求。 制定工作計劃。 物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。5．規(guī)劃設計階段介入 。市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。運用先進技防手段，安全及消防配置充分。節(jié)約管理成本。 a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（）。b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。d)如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。d)公共照明、樓道照明配置合理。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。n)陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。臥室內宜避免對床直吹。c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。h)室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。,，還應配置相應的救生設備、設施。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/ 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《物業(yè)與地產相關業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。 ：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。《物業(yè)管理方案》經地產確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。，并跟進問題整改落實情況。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結構的)、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修