【正文】 附件一：《裝修工作面驗收合格標(biāo)準(zhǔn)》 附件二：《住宅裝修工作面驗收問題表》 附件三：《分戶驗收檢查表》附件四：《物業(yè)分戶驗收重點問題查驗標(biāo)準(zhǔn)》 附件五：《移交物業(yè)申請表》。第十二條 物業(yè)服務(wù)中心委托外委保潔單位/自有保潔負責(zé)初開荒后的保潔。復(fù)驗依然存在《物業(yè)分戶驗收重點問題檢查標(biāo)準(zhǔn)》（附件四）所述問題的，物業(yè)公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續(xù)整改直至合格。第八條 聯(lián)合驗收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間每天填報《分戶驗收檢查表》（附件三）。第五條 整改完成后，原驗收小組以棟為單位進行復(fù)驗。2015年7月28日第五篇：物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法[范文]物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法第一章總則第一條 為進一步規(guī)范地產(chǎn)公司移交物業(yè)流程，物業(yè)公司規(guī)范化前期介入、明確各部門職責(zé)，提升交付樓盤質(zhì)量，特制訂本辦法?？陀^存在的工作難度與限制因素:前期介入前2月就必須得到全部圖紙，提前熟悉圖紙。（一期有，而三期無，業(yè)主會有比較后的爭議和不滿）以上為3期現(xiàn)存在的主要及重點遺留問題及我的一點建議和意見，3期的前期介入工作，自我評價較為良好的完成了領(lǐng)導(dǎo)交給我任務(wù)，但仍然有些不足及需改進的方面，同時客觀存在較大的工作難度和限制因素。，入冬前及時做好保溫?！板\繡天下”4個大字的廣告牌燈源電源取自機房內(nèi)電梯電源需要改造，同時對亮燈時間增加時控控制。園區(qū)道沿破損較多，加強車輛及板車?yán)浌芾?，鋪模板再上道沿，以免道沿損壞。戶內(nèi)窗戶無窗紗，提前根據(jù)窗戶開啟方向制定好安裝方案。，現(xiàn)脫落、松動的較多，需出方案予以整改。，裝修后易因該處積水導(dǎo)致的墻面膩子面返潮、起包。） 120號樓原樓道施工時采用翹板開關(guān)，現(xiàn)需要進行更換為聲光控開關(guān)。，容易損壞，需要進行整改。，部分井蓋偏低，井沿破損。），施工方正在進行維修，我方需持續(xù)跟進并同地產(chǎn)方對維修結(jié)果進行檢查。（設(shè)計問題），入冬前戶內(nèi)給水管進行排水并將不用水住戶的閥門關(guān)好，以免因凍壞造成已裝修戶的損失。第三十條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。第二十四條 因乙方自身原因未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改或整改不符合合同約定，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。、______________。在首次業(yè)主大會成立產(chǎn)生業(yè)委會前，審定乙方制定的前期物業(yè)管理方案；在首次業(yè)主大會成立產(chǎn)生業(yè)委會前，檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況； 在首次業(yè)主大會成立成立產(chǎn)生業(yè)委會前，審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告；、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求；在保修責(zé)任期內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第 種方式處理：[1] 甲方負責(zé)返修；[2] 委托乙方返修，甲方支付全部費用；[3] ______________。、物業(yè)管理服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、水泵、中央空調(diào)、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規(guī)定，另行按實分攤。第三章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第十六條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標(biāo)： 房屋外觀： 設(shè)備運行：、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護： 公共環(huán)境： 綠化：、交通秩序：、公共秩序維護與協(xié)助消防：、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修： 業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。第十一條 協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。本物業(yè)竣工后，乙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，對竣工驗收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等與甲方進行書面交接。本合同文本條款由浙江省建設(shè)廳負責(zé)解釋。本合同文本 [ ] 中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。簽約之前，委托雙方應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/ 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。節(jié)約管理成本。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 雙方確定工作內(nèi)容要求。職責(zé) 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。設(shè)備備件由移交方根據(jù)合同把關(guān)，特別是設(shè)施設(shè)備的開箱時最好需要物業(yè)前期介入人員進行現(xiàn)場配合，并把資料和備件現(xiàn)場保存，四方簽字認可。建議給于物業(yè)接管前的承接查驗充分時間來進行分戶及公共部分驗收工作，同時給工程整改留出充裕的整改時間。1二期設(shè)計時物業(yè)用房為千分之三的配置。交叉施工做好成品保護等。智能化設(shè)計是充分考慮位置，施工中考慮現(xiàn)場合理使用。（二）設(shè)計和