【正文】 、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 物業(yè)組成工作小組。4．方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。 各地物業(yè)公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。（九）交房階段的建議前期整改都是工程本身遺留問題，需要施工單位配合，責任要清，監(jiān)督有力。移交資料時，需要竣工資料和施工資料最好全部一起交。（八）物業(yè)移交階段移交物業(yè)實物時需要相關施工單位參與。（七）承接查驗階段建議政府職能部門驗收通知早期介入的物業(yè)單位進行協(xié)助和配合。（四）監(jiān)理建議選擇好的監(jiān)理單位，可以減少出現(xiàn)工程質量問題和相關材料的浪費。1二期設計時考慮出入口的相關配置。1在花園洋房設計時充分考慮樓梯的實用性，如C組團的樓梯搬家具都很無法搬運。物業(yè)公共裝修時一定要保護好現(xiàn)場，以免造成損失。電梯選擇集選和誤操作退出功能。給排水充分考慮客戶使用，不得擋住相關使用等。具體設計內(nèi)容做如下建議：門窗設計對符合規(guī)范但使用不合理的設計需要充分考慮。選擇好的供應商也會省事省心，適當選擇甲供材料也是較好的控制。四、對二期工程的相關建議：（一）立項和選擇前期施工單位階段的建議立項：好的項目需要好的配套，跟需要好的設計單位及選擇好的戶型和以合理使用為配套。(二十)社區(qū)用房社區(qū)用房的設置不合理，特別是通道和使用功能。（二十）備用配件目前只有專用配電室的小部分設備有相關備件，其余均必要的備件。小區(qū)的內(nèi)配套設施的設置位置需要在設計是考慮，否則給物業(yè)管理帶來極大的不變。（十八）公共配套設施小區(qū)從設計到施工，最后物業(yè)管理提出相關的康體設施時，顯得很倉促和無地選擇。19至20中間的草坪未作圍欄處理。山體施工存在粗糙，滑坡現(xiàn)象已發(fā)生。井蓋種植草坪未能處理好地面與景觀關系。112等周邊的在遮擋墻下種植灌木及其不合理。外墻磚的施工，部分未碰角。在清洗時用草酸清洗，不管是勾縫還是窗戶以及欄桿都會造成傷害。（十六）外墻小高層的外墻涂料容易臟，對清洗及物業(yè)后期無法帶來極大的不便。水景屬于公攤范圍，而未單獨計量，現(xiàn)與綠化用水一起計量，造成業(yè)主的覺得物業(yè)服務存在相關管理問題。（十四）計量部分：在C組團施工過程中，雖然大多數(shù)能夠滿足物業(yè)管理單獨計量的需求，但是有如下未能滿足和需要完善： 14棟的公共照明完全可以與花園洋房的公共照明一樣計量方式，由供電單位直接超表。質量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工單位較多和供貨單位特殊等等，物業(yè)根本無法理清全部的單位基本情況。（十三）質量保修質量保修直接關系到物業(yè)管理的服務工作。（十二）施工單位選擇選擇好的施工單位可以對質量保修工作提供好保障。如：燈具的采購甲供材料請給予預留備件支撐，否則物業(yè)無法進行后期維護，特別是特 殊制作和工藝的材料。資料的移交最好一次性移交。如：智能化竣工圖。如：消火栓的安裝高度和方向。（九）消防消防水泵房內(nèi)的配電箱存在安全隱患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就無法正常啟用。監(jiān)控安裝位置不合理。崗亭用電未能分開計量。照明配置和不合理，如：小區(qū)的部分樓道應該安裝照明，而未安裝，如小區(qū)景觀草坪燈做成路燈，效果不能完全滿足夜間小區(qū)生活等。（七）供配電配電存在設計過大，損耗過大。（六）門、窗美心門。電梯前期施工細節(jié)問題太多，移交不規(guī)范。1發(fā)電機房貼地磚或者刷漆為宜。給物業(yè)違反審批帶來企業(yè)經(jīng)營風險。消防水泵房應該做明溝處理，同時把貼上地磚為宜。部分空間設計確實存在不合理。電梯機房頂面和機房施工粗糙，未進行找平處理或者刷漆等處理措施。部分負一層外墻面，保溫及外墻磚未施工到位。陽角外墻磚部分未碰角。公共通道的地磚施工中破損未更換。車庫的頂部出現(xiàn)較多滲水現(xiàn)象，責任不夠明確，交叉施工沒有完成后續(xù)工程。(三)防水部分：各樓棟單元之間的伸縮縫需要在屋面做伸縮防水處理和側面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。（如：修建集水坑供綠化使用）山體排水不暢，3車庫門前道路下雨后一直細水長流至崗亭，給業(yè)主和使用人出行帶來極大的不變。未在水景內(nèi)設置相關的二次循環(huán)使用的相關設施系統(tǒng)。小區(qū)排水的設置必須考慮地表層的沉降，否則會經(jīng)常拉斷和挖開維修，會給后期物業(yè)管理和業(yè)主使用維修帶來極大不變，重慶夏天雨水量很大，對排水設施的要求非常高，在適當?shù)牡胤蕉嘧鲆鳒匣蛩髯优潘?，設計排水坡度要大點和位置適當。(二)給、排水部分：小區(qū)住宅的給水管道走向安裝不是很合理，在設計前應該考慮彎道的安裝及美觀。17樓空調(diào)外機就是在變更中設置在外墻，后期會影響外觀。入戶大堂沒有預留空調(diào)孔及空調(diào)安裝位置，夏季室內(nèi)通風和降溫無法解決，影響使用，同時對電梯運行也會造成安全隱患。走過了不平凡的施工歷程，短短的兩年時間里從基礎到封頂再到安裝細節(jié)等等，都體會到了優(yōu)良的工程質量，一切都能夠滿足設計規(guī)范和施工規(guī)范。具體總結如下：項目定位的總結中鐵山水天下是一個具有獨特創(chuàng)新戶型，高贈送面積的的中高檔品質的花園洋房住宅社區(qū)，在花園洋房領域占用較高的領地。三、總結物業(yè)公司走過的早、前期介入：2008年1月成立中宸物業(yè)到現(xiàn)在更名為秦渝物業(yè)走過了兩年多的時間，從項目立項到施工再到前期介入的每個環(huán)節(jié)。物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。一、物業(yè)管理早期介入：早期介入能夠給物業(yè)的立項定位以及功能等提出合理化建議和意見。第一篇：物業(yè)公司對中鐵山水天下前期介入總結物業(yè)工程總結建議中鐵山水天下在公司正確領導下圓滿完成了各項工程施工，順利通過了政府相關部門的分項和綜合驗收工作，于2010年3月18日正式交付業(yè)主使用，為了總結物業(yè)管理在工程施工中做出的相關建立和監(jiān)理工作，提升在二期工程施工中施工效率及經(jīng)驗。二、物業(yè)管理期期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從事物業(yè)形成前的階段性管理。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。我部都先后通過相關前期介入工作報告10余次。項目工程施工的總結項目從2008年1月開始施工至2010年1月完成并全面竣工驗收。在符合規(guī)范的基礎上也需要合理使用和方便業(yè)主，為此我部根據(jù)前期介入及交房和整改過程中的相關實際情況對小區(qū)的合理使用做如下總結：(一)空調(diào)及空調(diào)排水部分： 1111樓等空調(diào)預留孔被已安裝的排水管道遮擋，交房后業(yè)主不方便安裝和維修室外空調(diào)機，二次裝修時變動房屋結構會影響外觀。銷售宣傳時對（A3）等空調(diào)板可以拆除，拆除后的外機擺放位置是一個很大的問題。已安裝的空調(diào)排水管室外排水接口位置過高，對室外機的排水造成無法保證，造成冬天使用空調(diào)時，外機化霜水四濺。由于小區(qū)的戶型多是大戶型，目前的管徑供水不能滿足業(yè)主日常生活使用。綠化及清潔用水：未合理設置綠化和外圍清潔相配套的水系統(tǒng)，景觀區(qū)域內(nèi)不再設置高桿取水方式；高層建筑每棟樓中水井內(nèi)未設置拖帕池，水井內(nèi)未做防水施工處理，甚至還有部分抹灰層都未進行。圍墻明溝設置不能滿足相關排水，也未收集起二次利用。部分電梯地坑未設置排水系統(tǒng)?；▓@洋房一層及負層的防水及防潮層，出現(xiàn)滲水及反堿現(xiàn)象。（四）土建室內(nèi)墻面、地面等空鼓裂縫較多，部分墻面掉沙嚴重，門框不正。花臺鷹嘴溝水。女兒墻裂縫和屋面裂縫。負一層頂棚施工粗糙。造成衛(wèi)生很難清潔。如：露臺的空調(diào)板設計就存在很多使用上的缺陷。1頂層的露臺存在日曬雨淋的現(xiàn)象，給物業(yè)裝修管理帶來極大的不便。1一層與負一層樓梯施工事宜，造成業(yè)主在裝修現(xiàn)澆成分，給物業(yè)違法審批帶來了企業(yè)經(jīng)營風險。（五）電梯電梯安裝驗收合格后移交時間過長，導致物業(yè)管理和甲方的質保縮短?；▓@洋房的電梯轎廂過小，顯得很擁擠。塑鋼門窗。，給節(jié)能措施的實施和裝修管理帶來極大的不便。如：變壓器630KVA一臺供小區(qū)的公共部分，顯然過剩。電纜溝施工完成后存在排水不暢等。（八）智能化中控室設置存在不隱蔽和透明等。智能化的施工不規(guī)范，線路裸露和未按規(guī)定把線路埋地深度。消防的部分安裝需要在設計與施工中規(guī)范。消防的溶膠滅火器未能有效使用（十）資料資料的完善能夠物業(yè)管理帶來很大的方便，目前還有部分資料未完善。資料移交最好給物業(yè)一份施工圖和施工變更單等。（十一）甲供材料甲供材料完成時，清單給通知物業(yè)，否則物業(yè)不知道質量保修時間和起 計日以及供貨單位，無法跟蹤等。如：安全出口指示燈的玻璃。同時也能夠即使解決疑難問題。何時計算成了物業(yè)質保管理的關鍵。故在整改物業(yè)接管中，物業(yè)可能有些未能提及到都有。為此，在公攤過程中可能會出現(xiàn)沒有發(fā)票和業(yè)主拒交的理由。(十五)車庫車庫墻壁未能刷白，地面硬度不夠，對物業(yè)管理的車庫服務費審批帶來極大的不便；同時也對節(jié)能降耗造成浪費。外墻磚的勾縫問題，部分勾縫不到位。給交房工作帶來極大的不便。（十七）小區(qū)景觀水景滲水嚴重。小區(qū)內(nèi)的草坪和路面高度不合理，路面容易積水現(xiàn)象。排水溝存在堵塞和布置不合理等現(xiàn)象。景觀水景邊的沒有設置安全欄