【正文】 內(nèi)容。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 ，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議?！段飿I(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標準、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 a)物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，向外傾斜10度左右。m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。車流人流組織兼顧，停車位充足。：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 物業(yè)組成工作小組。（九）交房階段的建議前期整改都是工程本身遺留問題，需要施工單位配合，責任要清，監(jiān)督有力。（四）監(jiān)理建議選擇好的監(jiān)理單位，可以減少出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和相關(guān)材料的浪費。電梯選擇集選和誤操作退出功能。四、對二期工程的相關(guān)建議：（一）立項和選擇前期施工單位階段的建議立項：好的項目需要好的配套，跟需要好的設(shè)計單位及選擇好的戶型和以合理使用為配套。（十八）公共配套設(shè)施小區(qū)從設(shè)計到施工，最后物業(yè)管理提出相關(guān)的康體設(shè)施時，顯得很倉促和無地選擇。112等周邊的在遮擋墻下種植灌木及其不合理。水景屬于公攤范圍，而未單獨計量，現(xiàn)與綠化用水一起計量，造成業(yè)主的覺得物業(yè)服務(wù)存在相關(guān)管理問題。（十二）施工單位選擇選擇好的施工單位可以對質(zhì)量保修工作提供好保障。如：消火栓的安裝高度和方向。照明配置和不合理，如：小區(qū)的部分樓道應(yīng)該安裝照明，而未安裝，如小區(qū)景觀草坪燈做成路燈，效果不能完全滿足夜間小區(qū)生活等。電梯前期施工細節(jié)問題太多，移交不規(guī)范。部分空間設(shè)計確實存在不合理。公共通道的地磚施工中破損未更換。未在水景內(nèi)設(shè)置相關(guān)的二次循環(huán)使用的相關(guān)設(shè)施系統(tǒng)。入戶大堂沒有預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)安裝位置，夏季室內(nèi)通風(fēng)和降溫無法解決，影響使用，同時對電梯運行也會造成安全隱患。物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。二、物業(yè)管理期期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從事物業(yè)形成前的階段性管理。在符合規(guī)范的基礎(chǔ)上也需要合理使用和方便業(yè)主，為此我部根據(jù)前期介入及交房和整改過程中的相關(guān)實際情況對小區(qū)的合理使用做如下總結(jié)：(一)空調(diào)及空調(diào)排水部分： 1111樓等空調(diào)預(yù)留孔被已安裝的排水管道遮擋，交房后業(yè)主不方便安裝和維修室外空調(diào)機，二次裝修時變動房屋結(jié)構(gòu)會影響外觀。綠化及清潔用水：未合理設(shè)置綠化和外圍清潔相配套的水系統(tǒng)，景觀區(qū)域內(nèi)不再設(shè)置高桿取水方式；高層建筑每棟樓中水井內(nèi)未設(shè)置拖帕池，水井內(nèi)未做防水施工處理，甚至還有部分抹灰層都未進行。（四）土建室內(nèi)墻面、地面等空鼓裂縫較多，部分墻面掉沙嚴重，門框不正。造成衛(wèi)生很難清潔。（五）電梯電梯安裝驗收合格后移交時間過長，導(dǎo)致物業(yè)管理和甲方的質(zhì)?？s短。，給節(jié)能措施的實施和裝修管理帶來極大的不便。智能化的施工不規(guī)范，線路裸露和未按規(guī)定把線路埋地深度。（十一）甲供材料甲供材料完成時，清單給通知物業(yè)，否則物業(yè)不知道質(zhì)量保修時間和起 計日以及供貨單位，無法跟蹤等。故在整改物業(yè)接管中，物業(yè)可能有些未能提及到都有。給交房工作帶來極大的不便。景觀水景邊的沒有設(shè)置安全欄桿，安全問題無法保障。如：配電雙電源的扳手都未能提供。防水設(shè)計建議用軟性材料做相關(guān)的擋墻及車庫施工等車庫墻面刷白，地面采用環(huán)氧樹脂做。1施工中做好門崗安全管理，無關(guān)人員不得進入施工區(qū)域。移交物業(yè)時在管理方面雙方充分溝通一個可行和有效的措施。 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。運用先進技防手段，安全及消防配置充分。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。 ：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。，并跟進問題整改落實情況?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業(yè)。、在簽訂合同前，委托雙方應(yīng)當向?qū)Ψ教峁┫嚓P(guān)證書及資料。第二章 委托管理服務(wù)事項第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》和的行為進行勸阻，視情況向有關(guān)行政主管部門報告。第五章 雙方權(quán)利義務(wù)第二十條 甲方權(quán)利義務(wù)、負責在物業(yè)銷（預(yù)）售時將本合同的內(nèi)容向購房人進行明示，并在與購房人簽訂的銷售合同中包含本合同內(nèi)容。第六章 委托管理服務(wù)期限第二十二條 委托管理期限至業(yè)主大會召開選聘的物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。第八章 附則第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應(yīng)于簽訂之日起 天內(nèi)，根據(jù)委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。 陽臺地漏安裝因規(guī)范要求高于地面2cm，但雨天若陽臺發(fā)生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺的更易發(fā)生積水）。，詳細檢查讓施工方補做。土建方面 3號樓平層通道門打開后易磕碰消防箱，導(dǎo)致消防箱玻璃破損，現(xiàn)雖然安裝了擋門塊，但該擋門塊在與門磕碰幾次后極易松動脫落，（業(yè)主做不到隨手關(guān)門；現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有擋門塊脫落，導(dǎo)致玻璃破損）然后因樓層高風(fēng)大導(dǎo)致玻璃損壞。（之前已經(jīng)全部檢查并做記錄，同時將問題發(fā)至地產(chǎn)方。節(jié)能改造及其他需改造項目，耗電量較大，進行合理改造。，定期做好清潔（雨后需做）及緊固螺栓，消除安全隱患，該設(shè)備設(shè)施為業(yè)主最常用設(shè)施，所以做好，有助于提高業(yè)主滿意度。前期介入人員職位必須達到一定職位，方有與地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方平等對話權(quán)利，要不易被輕視及不重視。第六條 對驗收合格的樓棟，工程部可提出工程進度款追加支付申請，報地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。屬集團判定合格移交物業(yè)的，%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)