【正文】 路建成后，眉山到成都僅需要 1518分鐘。仁壽文宮被命名為 “中國(guó)枇杷之鄉(xiāng) ”，青神縣被命名為 “中國(guó)椪柑之鄉(xiāng) ”，東坡區(qū)被命名為 “中國(guó)臍橙之鄉(xiāng) ”和 “中國(guó)優(yōu)質(zhì)稻米之鄉(xiāng) ”。市內(nèi)最高海拔 3522米，最低 349米。 眉山北接省會(huì)成都，南連樂(lè)山，東鄰內(nèi)江 資陽(yáng)、自貢，西接雅安，是成（都）樂(lè)（山） 黃金走廊的中 側(cè)面重點(diǎn)地區(qū)及 “成都平原經(jīng) 濟(jì)圈 ”的重要組成部分，是四川省 “一條線 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)地區(qū)。眉山中心城市是成都 的衛(wèi)星城，市政府所在地東坡區(qū)距成都僅 70 余公里。 特色產(chǎn)業(yè) 岷江、青衣江縱貫全境，土壤肥沃，灌溉條件好，是四川省重要的糧經(jīng)作物主產(chǎn)區(qū)。全市有 6個(gè)區(qū)縣被命名為全省首批優(yōu)質(zhì)稻谷、優(yōu)質(zhì)棉花、優(yōu)質(zhì)茶葉、優(yōu)質(zhì)水果生產(chǎn)基地。 市內(nèi)由高等級(jí)公路形成 “一橫三縱 ”交通骨架， 從各縣到市區(qū)只需半個(gè)小時(shí)。 城市發(fā)展 眉山市概念規(guī)劃體系 一、城市整體形象－－和平鴿 規(guī)劃的各景觀片區(qū)和景觀走廊之間相對(duì)獨(dú)立，而又有機(jī)聯(lián)系，由生態(tài)綠地、道路景觀系統(tǒng)、水系景觀系統(tǒng)及公園、城市街頭綠地成為各組團(tuán)之間的視覺(jué)通道、透氣廊和開(kāi)敞空間，使眉山未來(lái)的城市發(fā)展全局統(tǒng)一、方向明確、脈絡(luò)清晰。結(jié)合國(guó)際水上度假樂(lè)園的建設(shè)，把東坡湖和國(guó)際水上度假樂(lè)園聯(lián)合打造成碧波蕩漾與小橋流水人家相結(jié)合、生態(tài)與文化巧妙銜接、娛樂(lè)與觀光一體、在西南片區(qū)極富影響力的精品景點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)三區(qū)：一是 “眉彭 ”經(jīng)濟(jì)走廊區(qū)；二是西部資源綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)；三是東部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)區(qū)。 北：眉州大道以北的科技工業(yè)園區(qū)與高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)： “工業(yè)興市、科教興市 ”的孵化器和助飛跑道。 2020年，是 “十一五 ”規(guī)劃的開(kāi)局之年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)，同比增長(zhǎng) %。社 會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，增長(zhǎng) %，增速高于計(jì)劃 ；居民消費(fèi)價(jià)格總水平為 102%，低于計(jì)劃 1個(gè)百分點(diǎn)。 2020年眉山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值達(dá)到 8254元，增長(zhǎng) %，跨過(guò) 1000美元大關(guān)。 06年四大產(chǎn)業(yè)集群繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。 固定資產(chǎn)投資0204060801001201401601802002年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有所回升。 2002~2020眉山 社會(huì)消費(fèi)品總額01020304050607080902002年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 對(duì)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，招商引資成效明顯。 金融運(yùn)行平穩(wěn)。 根據(jù)人口變動(dòng)抽樣調(diào)查資料測(cè)算， 2020年末全市共有人口 351萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率僅為 ‰。 眉山政府工作報(bào)告中指出， 2020年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值（ GDP）增長(zhǎng) 13%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) 26%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 13%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 15%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 15%，城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入增加 600元以上。地方財(cái)政一般預(yù)算收入超過(guò) 15億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)翻番。按照 “繁榮新區(qū)、完善老城、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展 ”的思路，規(guī)劃、建設(shè)、管理并重，以眉州大道周邊開(kāi)發(fā)——新老城區(qū)對(duì)接 ——開(kāi)發(fā)建設(shè)東坡島 ——跨江建設(shè)岷江東岸為序，營(yíng)造現(xiàn)代濱江城市風(fēng)貌。未來(lái)五年中心城市建設(shè)投入 200億元以上，人口規(guī)模達(dá)到 27萬(wàn)人，基本建成東坡文化濃郁的現(xiàn)代化中等城市。 眉山經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，逐步彰顯其在成都各衛(wèi)星城中的有利位置。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 。 東坡板塊是眉山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照 “繁榮新區(qū)、完善老城、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展 ”的思路，規(guī)劃、建設(shè)、管理并重，以眉州大道周邊開(kāi)發(fā) ——新老城區(qū)對(duì)接 ——開(kāi)發(fā)建設(shè)東坡島 ——跨江建設(shè)岷江東岸為序，營(yíng)造現(xiàn)代濱江城市風(fēng)貌。 圖 2020～ 2020眉山市投資變化情況 1 1 . 5 51 1 . 1 11 4 . 4 430% 4 %02468101214162020年 2020年 2020年單位：億元 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 土地供應(yīng)持續(xù)加大 2020年、 2020年上半年，土地供應(yīng)量加大，已經(jīng)超過(guò) 4000畝。預(yù)計(jì) 2020年全年房地產(chǎn)開(kāi)工面積達(dá) 150萬(wàn)㎡，將比 06年增長(zhǎng) 50％。 圖 2020～ 2020年眉山市房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì) 65010001250170054%36%25%0200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年 2020年單位：元 / ㎡0%10%20%30%40%50%60%均價(jià)增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及實(shí)地調(diào)研綜合統(tǒng)計(jì) 2020年年末東坡區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到 1700元 /㎡，高層、小高層價(jià)格達(dá)到 2000元 /㎡，高層價(jià)格最高達(dá)到 3000元 /㎡以上。 房?jī)r(jià)升幅不大：目前眉山人均 GDP雖突破千美元大關(guān)，但人均儲(chǔ)蓄額只有 7032元，仍處于較低狀態(tài)。 政府規(guī)劃要眉山市融入成都經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn) “超常規(guī)、跨越式 ”的發(fā)展，重點(diǎn)向北部發(fā)展，中部形成商業(yè)組團(tuán)；著力打造東坡湖兩岸旅游、休閑、娛樂(lè)生態(tài)居住區(qū)。出現(xiàn)以少數(shù)大開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)格局的寡頭競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。均價(jià)大部分在 3000元 /㎡上下，由于東坡湖板塊樓盤(pán)數(shù)量多，開(kāi)發(fā)量大，反映了眉山房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)方向。 陽(yáng)光置業(yè)展開(kāi)區(qū)域規(guī)模性開(kāi)發(fā)。 生態(tài)環(huán)境好。 新區(qū)規(guī)劃利好影響。 在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，地產(chǎn)遭遇 “從嚴(yán)調(diào)控 ”，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈繃緊，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪開(kāi)發(fā)熱潮后，受宏觀形勢(shì)影響，開(kāi)發(fā)商投資行為將會(huì)向理性回歸，消費(fèi)者消費(fèi)心理也逐漸成熟，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售業(yè)績(jī)將會(huì)逐漸平緩。 規(guī)劃 ——多數(shù)樓盤(pán)仍然為隊(duì)列式排列，組團(tuán)式開(kāi)發(fā)較少，難以做到景觀面積的集中化利用。 各開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重品牌的影響力，幾大開(kāi)發(fā)商均在努力通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)來(lái)建立品牌。中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)功能逐步配套完善，逐步形成了機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、食品飼料、水電資源、旅游觀光五大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，綜合實(shí)力大為增強(qiáng)。摩爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨、應(yīng)林超市、紅旗連鎖超市、神州電器、德克士餐飲連鎖等都在這一商圈內(nèi)。 往南延伸到上大南街，東西向輻射于商業(yè)西街、商業(yè)東街。目前，在這種商業(yè)流向的趨勢(shì)下，外灘啤酒一條街生意漸火暴，成為以高檔酒吧為主，聚集了酒樓（飯館）、浴足、網(wǎng)吧、電玩、桑拿、旅業(yè)等休閑娛樂(lè)業(yè)，與湖邊休閑茶座一起共同營(yíng)造飲食休閑娛樂(lè)特色商業(yè)區(qū)。 服飾品牌：與狼共舞、影兒國(guó)際、波可登、班尼路、曼婭莉、以純、步森、勁霸、報(bào)喜鳥(niǎo)、依米奴、杜丘老爺車、半身緣褲業(yè)、雅戈尓、真維斯、七匹狼、虎豹、秋水伊人、史努比。 金融機(jī)構(gòu)、酒店、茶樓都林立在三蘇路上。作為眉山市區(qū)目前唯一的一條商業(yè)步行街，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體，號(hào)稱 “眉山春熙路 ”。 紅星路 紅星路以裝飾建材、木業(yè)專賣店、大型飲食、茶社為主。 沙彀行南段： 少量商鋪，以一些 眉山特產(chǎn)銷售店為主，街道中有一個(gè)公共汽車運(yùn)輸站。 商業(yè)西街： 主要為中檔服裝零售店和少量特色小吃。 詩(shī)書(shū)路中段： 以商鋪廣告設(shè)計(jì)、電腦電器店及小型副食店為主。 巴黎春天商業(yè)街，以主力 店、品牌專賣店、小型商家為業(yè)態(tài)組合，從功能上以購(gòu)物、旅游、休閑、游樂(lè)為四大主導(dǎo)體系，涵蓋超市、百貨、家居、餐飲、游樂(lè)及娛樂(lè)、酒店等多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 3F：商務(wù)男裝、休閑男裝、針織、內(nèi)衣 4F：童裝、鞋、文具玩具、床上用品小家電。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 超市位于東坡金城步行街，是步行街主力店，幅射周邊居民區(qū)，人流暢旺，但每單成交金額不高，旅游資源對(duì)超市營(yíng)業(yè)額供獻(xiàn)不大。一線品牌較少，消費(fèi)群以中、老年人為主，與摩爾瑪百貨的消費(fèi)群有所互補(bǔ)。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 該百貨與宏遠(yuǎn)百貨相鄰，以超市為亮 點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)的品類豐富，商場(chǎng)將正面部 分位置，分別出租給三家服裝專賣店和德克士快餐店，為商場(chǎng)帶來(lái)固定的收入。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 該電器商場(chǎng)是眉山市內(nèi)較大的電器賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)的品牌有：長(zhǎng)虹、美的、創(chuàng)維、 TCL、 LG、容聲、格力等，商場(chǎng)所在位置人流不夠，商業(yè)氣氛不足，所以不斷推出促銷活動(dòng)，增加銷售。 4F：有 9個(gè)設(shè)計(jì)公司，和一個(gè)辦公家具專賣區(qū)。 外灘啤酒一條街 位于眉山東坡湖開(kāi)發(fā)區(qū) ,這里有 2平方公里的天然湖面 ,綿延 15華里的弧形湖灣 ,占盡天時(shí)地利 ,經(jīng)營(yíng)以高檔酒吧為主，聚集了酒樓（飯館）、浴足、網(wǎng)吧、電玩、桑拿、旅業(yè)等休閑娛樂(lè)業(yè)，與湖邊休閑茶座一起共同營(yíng)造飲食休閑娛樂(lè)特色商業(yè)區(qū)。 80～ 110 100% 杭州路 餐飲 15～ 25 90% 外灘啤酒街 餐廳、酒吧、桑拿、網(wǎng)吧、茶座、旅館。 配套 : 宴會(huì)廳、會(huì)議廳、餐廳、茶樓、棋牌室。但有一面房間靠近馬路，會(huì)有噪音影響。 交通： 一樓梯作為酒店樓的垂直交通 停車場(chǎng)： 地面停車，集中車位約有 16個(gè)，路邊停 車約有 40個(gè)。內(nèi)部有園林綠化，為住戶提供散步的環(huán)境。 價(jià)格： 標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /晚，配備電腦的標(biāo)準(zhǔn)間 120元 /晚，單人間 100元 /晚。 停車場(chǎng)： 地面停車，車位約有 8個(gè)。位于眉山市區(qū)東坡島，南枕岷江，北臨東坡湖，占地 175000平方米，建筑面積 46000平方米，距成都、樂(lè)山、峨嵋均 30分鐘車程，交通十分便捷。 價(jià)格 :（目前試營(yíng)業(yè)期間所有房?jī)r(jià)均打 6折，以下價(jià)格為原價(jià)） 1 豪華單人間 880元 /晚 2 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 880元 /晚 3 行政單間、標(biāo)準(zhǔn)間 1080元 /晚 4 行政套房 1680元 /晚 5 部長(zhǎng)套房 2280元 /晚 6 總統(tǒng)套房 28000元 /晚 房間設(shè)施 : 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施：電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個(gè)小茶幾，獨(dú)立衛(wèi)浴及洗刷用品。 圖 閬苑別墅 1 餐廳： 清淡鮮美的粵菜，日本料理異國(guó)風(fēng)味，還有隆重的國(guó)宴，匯聚西方風(fēng)格的西餐。 5 交通 : 配備電梯，樓梯作為垂直交通。距成都、樂(lè)山、峨嵋均 30分鐘車程，交 通十分便捷，對(duì)成都、樂(lè)山顧客極具吸引。綜上所述，目前眉山的商業(yè)主要反映： 1. 商業(yè)主要集中在三蘇廣場(chǎng)周邊。而 “東坡金城商業(yè)街 ”的招商也出現(xiàn)了業(yè)態(tài)取向質(zhì)的變化，經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)已偏離了商業(yè)街的定位。 規(guī)劃布局 商業(yè)群由 12棟三至六層商場(chǎng)和一棟四層酒店組成。 外立面 整體以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格設(shè)計(jì)，商場(chǎng)外立面較為方正，強(qiáng)調(diào)直線條，以銀色鋁板和玻璃為外墻主用材，沿街部分的立面添加了橫向裝飾條和黃色鋁板豐富造型。 結(jié)構(gòu) 采用框架結(jié)構(gòu)，以梁柱為承重體，內(nèi)墻可隨意砌拆，方便商鋪劃分。 規(guī)劃布局 規(guī)劃設(shè)計(jì)有一 條主要的東西向商業(yè)街，連通一環(huán)東路和大北路，這樣的設(shè)計(jì)為市民提供了一條穿行道路，有利于在日后為商家提供可觀的人流量。外墻以涂料為主，在某些部位添加磚塊，豐富造型。 內(nèi)部交通 全部采用樓梯進(jìn)行垂直交通的組織。 外立面 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的集中表現(xiàn)，大量運(yùn)用玻璃和墻磚為外墻主材，顏色上也使用體現(xiàn)冷酷時(shí)尚感的深色調(diào)，配上細(xì)部構(gòu)件的處理，較好的體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)時(shí)尚商業(yè)的特色。 2． 130150㎡之間的大戶型產(chǎn)品仍是當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的主推產(chǎn)品， 120㎡的小戶型供應(yīng)量不大，但市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，這種戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況。 4．在道路規(guī)劃上大多采用人車分流形式，充分考慮區(qū)內(nèi)人員交通安全，且都較看重水系景觀。 2．建筑設(shè)計(jì)采用框架結(jié)構(gòu)，便于商業(yè)分割使用。 5．建筑規(guī)劃單一而不利于商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃、不易匯集人流。 8．成都項(xiàng)目規(guī)劃使商場(chǎng)和商鋪按商業(yè)動(dòng)線很好的結(jié)合，便于商家宣傳、舉辦商業(yè)活動(dòng)和匯集消費(fèi)人流。 第 5章 眉山市廣告媒體分析 眉山廣告媒體狀況分析 概況 2020年，眉山市房地產(chǎn)繼前幾年的火熱井噴之勢(shì)，整體樓價(jià)繼續(xù)上漲，帶動(dòng)樓盤(pán)廣告的沙場(chǎng)角逐，各路開(kāi)發(fā)商展開(kāi)強(qiáng)大攻勢(shì)爭(zhēng)奪市場(chǎng)。目前眉山市 房地產(chǎn)廣告基本符合這個(gè)特點(diǎn)，多集中在紙媒、大型戶外廣告牌、燈箱、路旗、條幅、墻體上。 戶外廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)是反復(fù)訴求效果好，對(duì)地區(qū)和消費(fèi)者選擇性強(qiáng)、傳真度高，費(fèi)用較低，具有一定的強(qiáng)迫訴求性質(zhì)；其缺點(diǎn)是傳播區(qū)域小，創(chuàng)造力受到限制。銷售點(diǎn)一般是設(shè)于項(xiàng)目?jī)?nèi)，也有在市中心另外設(shè)點(diǎn)的。 與報(bào)紙廣告相比，雜志的