房地產(chǎn)市場研究與調(diào)研方法-wenkub
2023-02-12 01:08:40 本頁面
【正文】 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15% 1522% 2230% 3037% 37% 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 2025% 銷售面積 /竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 /房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 城市概況 | 經(jīng)濟 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 項目 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 26738 28838 21430 15950 18650 18385 18963 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2023年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 了解當?shù)鼐用裆钏? 城市概況 | 經(jīng)濟 區(qū)域 國家 城市化率 發(fā)展中國家 中國 44% 馬來西亞 菲律賓 60% 發(fā)達國家 美國 82% 英國 % 法國 % 加拿大 81% 日本 韓國 70% 世界城市化平均水平 % % % % % % % % %%%%%%2023年城市化水平比較 城市化水平 2023年我國的城市化率約為 44%， 低亍世界平均水平 ， 距發(fā)達國家 80%的標準差距更大 。 房地產(chǎn)市場調(diào)研： ?通過對相關(guān)的市場信息調(diào)查 、 收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 對房地產(chǎn)市場進行研究與預測的過程 。 ? 尋找項目潛在市場機會及市場需求 ， 制定產(chǎn)品規(guī)劃 。 ? 為項目推售 、 推廣等營銷策略提供參考與建議 。 需要運用多種調(diào)查方法來獲得信息 。 了解城市化發(fā)展程度 城市化率 城市概況 | 產(chǎn)業(yè)支撐 發(fā)展才是硬道理，產(chǎn)業(yè)是支撐，更是客群 調(diào)研內(nèi)容：項目周邊的產(chǎn)業(yè)分布 ? 商圈、商業(yè)配套 ? 產(chǎn)業(yè)園、大企業(yè)、重點寫字樓 ? 知名院校、科研單位 ? 政府機關(guān)、軍隊機關(guān) 本案 成都動物園 海濱公園 金牛萬達 興鵬百貨超市 中營購物廣場 成都三十三中 成都四十中 416醫(yī)院 成華區(qū)第三醫(yī)院 綠水青龍 龍湖北城天街 萬達 輻射圈 龍湖 輻射圈 本案 輻射圈 城北最大綜合體 ——綠水青龍 44畝純商業(yè)用地（待出讓） 30畝純商業(yè)用地（近期會出讓） 泰業(yè)北城廣場 城北醫(yī)院 本案 安置房項目 成都軍區(qū)醫(yī)院 圣地亞家居廣場 富森建材市場 宜家家居 城市概況 | 歷叱人文 先天靠基因，后天可整容 調(diào)研內(nèi)容：社會對項目區(qū)域的認知 ? “南富、西貴、東窮、北匪” ? “北改”核心區(qū)域 ? 城北昭覺寺文化旅游商貿(mào)區(qū) ? 城北新興生態(tài)宜居高尚生活圈 ? …… 房地產(chǎn)市場研究不調(diào)研 | 基本內(nèi)容 城市概況 整體市場 區(qū)域市場 目的 目的 目的 分析市場特征 研究未來走勢 尋求市場共性 鎖定競爭半徑 認知市場特點 預判市場發(fā)展?jié)摿? 競爭市場 目的 尋求市場機會點 尋找潛在客戶群 整體市場 | 內(nèi)容分解 整體市場 一級市場供應分析 二級市場供需對比分析 二級市場成交分析 房地產(chǎn)市場政策分析 一級市場成交分析 整體市場 | 政策 順天時，知己命 調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)市場相關(guān)政策 ? “限購令”全面松綁 ? 住宅銀行按揭首付比例降低 ? 普通商品住房出售免征營業(yè)稅時限降為 2年 ? 外籍人士購房限購松綁 ? …… 整體市場 | 一級市場 看大盤，知走勢 調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)整體市場走勢 633 620 586 1165 421 388 758 519 930 292 05001000150009年上半年 09年下半年 10年上半年 10年下半年 11年上半年 圖： 2023年 2023年 6月 北京住宅土地供求走勢 供應規(guī)劃建筑面積 (萬㎡ ) 成交規(guī)劃建筑面積 (萬㎡ ) 整體市場 | 一級市場 尋地脈，知未來 調(diào)研內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)成交土地情況 可以直接讀出的信息 宗地位置 用地性質(zhì) 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建筑面積 成交價 受讓單位 配建保障性住房情況 需要計算得到的信息 樓面地價 容積率 溢價率 整體市場 | 二級市場 營銷代理項目重點關(guān)注 調(diào)研內(nèi)容：整體市場供、銷、
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