【正文】 躍層。 總占地面積 ，總建筑面積 、綠地率 33%，車庫及室內(nèi)停車位 300多個，商業(yè)裙樓近 3萬平方米。圓形小高層，共 88 戶，四種戶型， 112— 222 平方米； 情景洋房，共 324戶，七種戶型， —— ；聯(lián)排別墅，共 60戶，四種戶型， —— 223平方米；獨立別墅，共 46戶，八種戶型， —— 陽光花城 25000 平方米， 13 棟多層建筑，至少 18m 的棟距，綠化覆蓋率達４０％，與５０米的市政綠化帶緊緊相連 東方 ?嘉園 2*2為 85平米左右， 3*2為 115平米左右， 4*2為 135左右，躍層 3*2為 130平米左右，大戶型均為躍層設(shè)計， 望江名苑 占地 2萬平方米。 望江名苑 景觀，升值，配套，物業(yè)管理 濱江豪庭 財富、地位 、身份，五星級物管，沅江，內(nèi) 外結(jié)合的景觀，戶型， 康橋 ?尚都 “ 新城市中心區(qū) ” ，城市坐標(biāo)原點 地理位置 項目名稱 地 理 位 置 泓鑫 ?城市花園 地處武陵大道與育才路交匯處西南角，屬于城市中心，生活方便 九重天花園 常德北站中心地段，老城區(qū)，生活方便，沅安路邊，靠沅江 金色曉島 地處朗州路與柳葉路交匯處東南角，穿紫河以北， 陽光花城 青年南路與體育路交匯處，市體育場邊 東方 ?嘉園 迎賓大道，八中旁邊，老城區(qū)，生活方便 望江名苑 沅安路與芷完路口，靠沅江 濱江豪庭 沅安路邊，靠沅江， 康橋 ?尚都 皂果路邊，芙蓉公園 旁，與本項目相距不遠(yuǎn) 周邊配套及景觀 項目名稱 周邊配套及景觀 泓鑫 ?城市花園 周邊學(xué)校、銀行、商業(yè)及生活配套齊全，景觀為小區(qū)內(nèi)部景觀。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ，大型購物超市 康橋 ?尚都 萬畝芙蓉公園，穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬平米以上； ■ 戶型設(shè)計以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級物業(yè)管理服務(wù)的口號； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強調(diào)居住者的感受及生活理念； ■ 都注重品牌 的塑造。消費者驚喜的是原來房子不僅僅是舊式的“火柴盒”，買個好房子竟可以得到如此多的生活享受。 3）、商品房開發(fā)面積 ，實現(xiàn)銷售收入 。 5）、因市場供給總量的加大，破壞了市場平衡的供求關(guān)系，造成部分高檔商品房項目的銷售受阻。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 51 頁 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變 常德市民原有的居住概念是以計劃經(jīng)濟體制下的福利分房為基礎(chǔ)的，要求居住區(qū)域與工作區(qū)域接近，注重鬧市區(qū)的繁華與便利。新建的高層九重天花園因地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，受市場的追捧，有不俗業(yè)績。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長期以來計劃經(jīng)濟 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。因此，常德中、高檔住宅的置業(yè)群體數(shù)量龐大，購買潛力較大。 全新的開發(fā)理念和營銷模式為市場打開了廣闊的發(fā)展空間 2001年的常德市場隨著美吉華庭的進入和外地營銷公司的介入而呈現(xiàn)出空前繁榮的局面。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。在今后的市場發(fā)展過程中，開發(fā)商只有進行準(zhǔn)確的市場定位和提升 樓盤的綜合素質(zhì)，并采用新穎有效的營銷手段，才能在市場整體上升過程中實現(xiàn)自身的高速發(fā)展。而九重天花園的成功也使置業(yè)者的目光從傳統(tǒng)的多層住宅向高層住宅靠攏。 2020年常德的房交會是歷年來最火爆的，市民通過房交會充分體驗到了作為消費者所應(yīng)受到的禮遇，也通過房交會了解了更多的房地產(chǎn)知識和信息。 根據(jù)對 2020年常德房地產(chǎn)市場熱點的分析，我們認(rèn)為市場在今年已被成功啟動，未來的 2～ 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 51 頁 3 年內(nèi)將會出現(xiàn)市場發(fā)展的高潮。只有領(lǐng)先一步開發(fā)商，才有機會成功勝出。但根據(jù)整體市場發(fā)展態(tài)勢，我們認(rèn)為本項目必須在品牌塑造、整體規(guī)劃、內(nèi)部設(shè)計、環(huán)境 景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、整合營銷等各方面下足功夫。 水星樓購物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項目西南方為名聞全國的“中國常德詩墻”。 形象定位：大型的、綜合的、時尚的、無可爭議的商業(yè)中心。 在房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營中，可以從各個角度構(gòu)筑創(chuàng)新體系，它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新等六個方面。 項目的基本定位 —— 夠品味、能實用、有檔次的物業(yè)典范 都市新貴的新領(lǐng)地 倡導(dǎo)舒適、健康的都市生活新理念 品味居家生活新文化 項目定位依據(jù) 中偏高收入置業(yè)者的購買潛力大，二次置業(yè)的潛在客戶群數(shù)量多、購買力強。這些年，隨著常德經(jīng)濟的穩(wěn)步提升，人們在對住房的需求上仍以大、中戶型為主，這是歷史與潮流的發(fā)展趨勢。因本項目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無數(shù)精英無比向往的地方，如在這里開發(fā)建設(shè)一個個性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè)，不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產(chǎn)生強烈占有欲望，而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對項目產(chǎn)生強烈的占有欲望。因此對本項目而言，定位為中偏高檔物業(yè)易于區(qū)域形象發(fā)展， 迅速提升項目知名度。 二、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)人群的界定原則 作為一個富于文化含量的項目，我們并不完全是以傳統(tǒng)的收入和職業(yè)為分類依據(jù)劃分目標(biāo)市場，同時還以氣質(zhì)、品味和他們自身對于生活的理解和需求作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)。 ★ 以首次置業(yè)、換房居住為主。 ★ 家庭結(jié)構(gòu)多為三人世界為主，少量為三口之家?guī)Ц改敢黄鹁幼　? ★ 熟悉本片區(qū)，了解本片區(qū)物業(yè)的投資回報率。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 51 頁 三、項目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 ， 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約 15米，當(dāng)年的位置是在常德南城墻上。 ※ 水星樓的精神 一座能 讓 歷史 為之 落淚的 名樓，代表著抗日的精神 —— 全民參與、全民抗日！代表著中華民族的精神和民族的氣節(jié) —— 團結(jié)一心、奮發(fā)圖強！ 樓盤建設(shè)主題，是一個項目的靈魂和推廣“主線”，它將指導(dǎo)著整個項目的市場形象定位、推廣名定位，直到影響到項目的主題推廣語和銷售推廣的各個環(huán)節(jié)。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 51 頁 口 符合目標(biāo)客戶群的代言，大大拉近了本項目與目標(biāo)客戶群的心理距離，加強了對本項目的市場認(rèn)同感。 市場形象定位 常德首個心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化 ★ 現(xiàn)代人們越來越需要心靈寄托、精神重塑，人們對過去消失的歷史 有著濃厚的探索心理，審視過去、昭示未來。 ★ 在激烈的市場競爭中以鮮明的概念獨樹一幟，極利于本項目的炒作和宣傳。有針對性的舉辦一系列互動性強的宣傳活動，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營銷，以煽起目標(biāo)客戶群的購買欲望。家 ” 市場形象地位為推廣基礎(chǔ)，用以下的項目的主題推廣語為訴求中心，展開推廣。 二、 推廣主訴求點 根據(jù)市場的分析和本項目的基本情況及目標(biāo)客戶的分析，我們認(rèn)為本項目在推廣訴求點上應(yīng)強調(diào)“都市新貴的新領(lǐng)地”或“品味居家生活新文化”的生活方式，并通過以下幾個方面進行系統(tǒng)的整合。 人性化的生活配套 從小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，“水星樓”在休閑設(shè)施的配置上最大限度考慮了實用性，如適宜戶外活動的“水星樓廣場”、沅江觀景臺等。對本項目要想營造一種有品質(zhì)的生活而言，物業(yè)管理更是提升物業(yè)品質(zhì)、加強概念引導(dǎo)的重要方式。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 51 頁 風(fēng)格獨特的園林環(huán)境 結(jié)合本項目 旅游文化主題定位，塑造一種具有人文特色，風(fēng)格獨特的園林概念，展示“水星樓”的富有民族精神文化特色或現(xiàn)代懷舊的園林環(huán)境。 □ 修筑一堵歷史墻，反映抗日戰(zhàn)爭時期中國軍人不屈的畫卷，從而引導(dǎo)并吸引人們。常德三大名樓在常德人民心中在歷史地位，但目前缺少水星樓，重修的意義是為了再現(xiàn)水星樓當(dāng)年的不屈歷史與風(fēng)貌。 水星樓之銷售篇： 水星樓 —— 全球武陵人的心靈歸宿 （文章標(biāo)題） 空間 —— 城市中物質(zhì)的奢侈與精神的自由 自由在某種意義上，也是奢侈的 你需要一個有光芒的空間 動或者靜，群或者獨，內(nèi)或者外 有了水星樓 也就有了天生的明星光彩 水星樓 —— 承載歷史、昭示未來 （文章標(biāo)題）（報廣主題） 文章的重點以水星樓為背景，全面闡述常德精神，以此調(diào)動消費者對水星樓項目的關(guān)注。 因而，我們認(rèn)為本項目在起勢階段應(yīng)首先解決如何獲得媒體輿論支持。 據(jù)資料統(tǒng)計 《常德晚報》的發(fā)行量達 ； 《常德日報》的發(fā)行量達 6萬份； 常德電視臺綜合頻道的收視率達 26%； 常德電視臺生活頻道的收視率達 22%； 鼎城有線頻道的收視率達 16%； 常德交通臺的收聽率達 23%； 中國常德歡迎您門戶網(wǎng)日訪問量為 53人。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 51 頁 廣告媒體的組合運用策略 第一階段的工作任務(wù)：全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開發(fā)行刊物，以該刊物為陣地，為水星樓購物中心的宣傳造勢搖旗納喊。該項工作貫穿項目運作的全程（網(wǎng)站建設(shè)及維護和推廣工作由開發(fā)商提供經(jīng)費，飛馬廣告全程執(zhí)行）。應(yīng)結(jié)合“水星樓購物中心”的項目命名綜合考慮。 由此可知， LOGO是項目推廣的核心，發(fā)揮著非常重要的作用，因此在設(shè)計上需要注意以下幾點： ⑴ 突出項目“心靈歸宿主題社區(qū)”的推廣主題，與項目自身特點及優(yōu)勢緊密結(jié)合。 ⑸ 與項目名稱緊密相關(guān)，共同出現(xiàn)，相互闡釋。其內(nèi)容可以包括： 項目名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線； 企業(yè) VI、樓盤 LOGO； 區(qū)內(nèi)成熟的生活配套設(shè)施； 凸顯美好溫馨的家庭氣氛和羅曼蒂克的生活方式。在制作方面要達到新潮別致和時尚特色，再配以鮮艷的色彩和燈光照射，必會吸引行人和參觀者的目光，達到展示本項目的品牌及形象，提升檔次，進而增加買家的購買欲望。 ⑶ 獨有性。在前期起勢階段，建議項目形象推廣應(yīng)從以下幾個方面進行。 企業(yè)形象的推廣 由于水星樓地產(chǎn)開發(fā)商在常德的知名度較低，之前未曾開發(fā)過房地產(chǎn)項目，因此必須在前期起勢中盡量避開企業(yè)形象與企業(yè)實力問題，而以突出水星樓重建這一歷史事件為重點，提高水星樓在常德市民中的公眾形象，以此盛大推出水星樓地產(chǎn)開發(fā)商的品牌，突出企業(yè)的公眾與社會形象。 這一階段主要運用：《常德廣播電視報》的“常德樓市”和《常德晚報》兩大媒體，加上戶外廣告（路牌、燈箱、墻體）和車體（公交車）廣告進行項目推廣?！冻５聫V播電視報》有一副刊名為“常德樓市”，該刊已辦三年，有穩(wěn)定的客戶群體，在常德房地產(chǎn)業(yè)中有一定的知名度，目前《常德廣播電視報》的發(fā)行量僅有 。 根據(jù)本項目實際運作和常德市場銷售特點，建議本項目采用分階段推廣策略，即前期起勢階段、銷售造勢階段、強銷期的運勢階段和項目銷售結(jié)束的收勢階段。 水星樓之價值篇： 水星樓 —— 我們共有的財富 （文章標(biāo)題）（報廣主題） 投資水星樓之 36計 在有些人看來，城市的 價值在于讓有錢的人變得更有錢，讓沒錢的人有機會賺錢； 城市的升值在資源的稀缺性，比如土地、房子； 在優(yōu)越位置上建造的房子，為投資者創(chuàng)造價值 判斷價值是一個判斷位置的過程 文化脊梁、財富砥柱 —— 論 500強企業(yè)進駐水星樓購物中心 （文章標(biāo)題） 第五章 項目推廣步驟 考察目前湖南地產(chǎn)市場與常德地產(chǎn)市場的銷售模式，我們認(rèn)為這二者的銷售模式都為被動