【正文】 大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 51 頁(yè) 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) 水星樓購(gòu)物中心 全程廣告策劃推廣報(bào)告 目 錄 前 言 .................................................................................. 4 第一章 常德概況 .......................................................................... 5 一、常德基本情況 5 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 51 頁(yè) 二、常德市總體經(jīng)濟(jì)狀況 5 三、常德房地產(chǎn)概況 6 常德房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 ............................................................. 6 常德商品住宅價(jià)格走勢(shì)分析 ....................................................... 7 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020年銷售情況 ..................................... 7 常德市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 ......................................................... 8 常德市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研分析 ................................................. 8 四、 2000年來常德房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 11 市場(chǎng)供求總量發(fā)生了顯著變化 .................................................... 11 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場(chǎng)規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變 ................................. 12 置業(yè)者群體分界日趨明顯 ........................................................ 12 全新的開發(fā)理念和營(yíng)銷模式為市場(chǎng)打開了廣闊的發(fā)展空 間 ............................. 12 五、市場(chǎng)熱點(diǎn)及走勢(shì)分析 13 六、整體市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響 14 第二章 項(xiàng)目綜合分析 ..................................................................... 14 一、項(xiàng)目概況 14 二、項(xiàng)目 SWOT分析 15 優(yōu)勢(shì) (strength) ................................................................ 15 劣勢(shì) (weakness) ................................................................ 16 機(jī)會(huì)點(diǎn) (opportunity) ........................................................... 16 威脅點(diǎn) (threat) ................................................................ 16 第三章 項(xiàng)目定位策略 ..................................................................... 17 一、項(xiàng)目基本定位與定位依據(jù) 17 二、目標(biāo)客戶定位 18 按區(qū)域劃分 .................................................................... 18 按從事職業(yè)劃分 ................................................................ 19 三、項(xiàng)目主題概念定位 20 核心主題定位 .................................................................. 20 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 51 頁(yè) 市場(chǎng)形象定位 .................................................................. 21 四、推廣名建議 21 第四章 營(yíng)銷推廣策略 ..................................................................... 22 一、營(yíng)銷推廣主線 22 二、推廣主訴求點(diǎn) 22 溫馨、浪漫、有品質(zhì)的時(shí)尚生活 .................................................. 23 人性化的生活配套 .............................................................. 23 體貼的物管服務(wù) ................................................................ 23 智能化的硬件配置 .............................................................. 23 風(fēng)格獨(dú)特的園林環(huán)境 ............................................................ 24 地段優(yōu)越、交通便捷 ............................................................ 24 三、推廣策略的表現(xiàn) 24 第五章 項(xiàng)目推廣步驟 ..................................................................... 25 一、第一階段 —— 前期起勢(shì)策略（售樓處主體施工完成前） 26 常德各媒體的存活狀態(tài) .......................................................... 26 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ........................................................ 27 企業(yè)形象的推廣 ................................................................ 27 企業(yè)形象設(shè)計(jì) .................................................................. 27 事件的新聞炒作 ................................................................ 27 項(xiàng)目形象的推廣 ................................................................ 28 二、第二階段 —— 正常銷售的造勢(shì)策略 29 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ........................................................ 29 賣場(chǎng)營(yíng)造（即售樓處建議） ...................................................... 30 樣板房建議 .................................................................... 30 銷售資料的制作 ................................................................ 31 銷售隊(duì)伍的組建 ................................................................ 33 價(jià)格策略的制定 ................................................................ 36 三、第三階段 —— 公開銷售的運(yùn)勢(shì)策略 39 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 51 頁(yè) 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 ........................................................ 39 運(yùn)勢(shì)策略 ...................................................................... 39 階段組合策略 .................................................................. 40 電視廣告 ...................................................................... 40 戶外廣告 ...................................................................... 41 直郵廣告 ...................................................................... 41 四、第四階段 —— 銷售結(jié)束期的收勢(shì)策略 42 廣告媒體的組合運(yùn) 用策略 ........................................................ 42 銷售調(diào)整策略 .................................................................. 42 品牌維護(hù)策略 .................................................................. 42 報(bào)紙廣告計(jì)劃 .................................................................. 43 五、促銷活動(dòng)策略 44 第六章 項(xiàng)目階段銷售控制 ................................................................. 45 一、入市時(shí)機(jī)選擇 45 二、階段銷售控制 45 第一樂章 歷史名樓再現(xiàn)武陵 .................................................... 45 第二樂章 名人名城名樓名品 .................................................... 46 第三樂章 沅水名樓民族英魂 .................................................... 48 第四樂章 名樓世家財(cái)富相伴 .................................................... 49 三、階段銷售進(jìn)度安排表 50 四 、推廣費(fèi)用預(yù)計(jì) 50 前 言 本策劃方案以科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用為原則，講究可操作性，同時(shí)力求創(chuàng)新，以使貴司順利實(shí)現(xiàn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 51 頁(yè) 銷售目標(biāo)。 一、常德基本情況 常德市位于湖南西北部，地處長(zhǎng)江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脈、雪峰山脈東北端。 常德市屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候向北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候過渡的地帶。西部山區(qū)，石門東山峰農(nóng)場(chǎng)年平均氣溫 ℃ ，而石門等澧水河谷地帶年平均氣溫 ℃ 。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《常德市 2001 年至 2020 年城市總體規(guī)劃》，到 2020年，常德市將建成人口 80萬至 100萬、城區(qū)面積 100平方公里的大型城市。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的慣性和常德市 “ 九五 ”