【正文】 建筑面積和銷售面積）報(bào)表報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對各樓盤的面積進(jìn)行匯總，建立面積臺(tái)賬。地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心依據(jù)分解的項(xiàng) 目公司各部門成本控制指標(biāo)，對其成本控制工作進(jìn)行監(jiān)督考核；集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心依據(jù)成本控制指標(biāo)完成情況，對地區(qū)成本控制指標(biāo)及各管線成本控制工作進(jìn)行監(jiān)督考核。 此部分內(nèi)容與《房地產(chǎn)項(xiàng)目評審流程》 第三階段經(jīng)營和操作方案評審為同一內(nèi)容，不一致處按《房地產(chǎn)項(xiàng)目評審流程》執(zhí)行。 對應(yīng)表格見附表 4《 **項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售成本計(jì)劃編制對比表》 新開工的項(xiàng)目經(jīng)營方案評審 ：新項(xiàng)目開工 30 天前，地區(qū)公司將項(xiàng)目評審方案及項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)成本給集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，評審方案不少于兩個(gè)，利潤率 不低于的利潤率，否則不予評審。 對應(yīng)表格見附表 2《 **項(xiàng)目 **期 /區(qū)開發(fā)成本、銷售成本計(jì)劃表》 對應(yīng)表格見附表 3《 **項(xiàng)目 **區(qū) **棟建安成本計(jì)劃表》 第六條：目標(biāo)成本的審定 —— 責(zé)任部門：集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 項(xiàng)目的目標(biāo)成本由地區(qū)公司論證通過后，由地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人簽名、蓋章保證資料的真實(shí)可靠性，于集團(tuán)公司評審會(huì)召開前 10 天上報(bào)集團(tuán) 經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 。 （ 1）項(xiàng)目分期 /區(qū) 開發(fā)成本平均不得超過項(xiàng)目總控成本。 （ 各管線相應(yīng)部門編制范圍參見 《成本科目設(shè)置一覽表》） 項(xiàng)目總控成本的編制應(yīng)依據(jù)充分、計(jì)算合理。 各地區(qū)公司應(yīng)成立由經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、工程設(shè)計(jì)管理中心、前期研發(fā)中心組成的目標(biāo)成本制訂小組對目標(biāo)成本的制訂集體決策，由經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)。 第二章 目標(biāo)成本的制定、審定、下達(dá) 第四條 本辦法中的成本 主要包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及行政費(fèi)用等費(fèi)用成本。成本管理的核心是調(diào)動(dòng)一切有利因素，加強(qiáng)成本控制。 合生創(chuàng)展房地產(chǎn) 成本管理 制度 （討論稿） 目 錄 第一章 總 則 ……………………………………………… .2 第二章 目標(biāo)成本的制定、審定、下達(dá) …………………… .2 第三章 目標(biāo)成本的執(zhí)行、監(jiān)控、反饋 …………………… .6 第四章 超成本項(xiàng)目的審批 ………………………………… 23 第五章 結(jié)算管理 …………………………………………… 24 第六章 成本核算 ……… ..… ..……………………………… 27 第七章 獎(jiǎng)懲規(guī)定 …………………………………………… 30 第八章 附 則 ……………………… ……………………… 33 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范成本管理，尋求合適的成本控制方法，最大限度地降低成本費(fèi)用，提高投資效益 及市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)， 特制定本管理辦法。 成本 控制是成本管理的行為過程，亦是房地產(chǎn)企業(yè)對成本事前控制、事中控制和事后 反饋 的成本控制體系。 目標(biāo)成本是在既有條件下測算的項(xiàng)目完工后的成本。 第五條 目標(biāo)成本的制定 —— 責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 一、目標(biāo)成本的編制 目標(biāo)成本的編制包括目標(biāo)開發(fā)總控成本的編制和按開工計(jì)劃分期分區(qū)編制分期 /區(qū)編制開發(fā)成本；同時(shí)需根據(jù)目標(biāo)開發(fā)成本計(jì)算出各產(chǎn)品目標(biāo)銷售單位成本，以作為測算目標(biāo)利潤的依據(jù)?？蓞⒖季哂袇⒄招缘捻?xiàng)目或根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，或參照各地區(qū)的“成本基準(zhǔn)價(jià)”以及設(shè)計(jì)概算指標(biāo)編制。 （ 2）在交樓標(biāo)準(zhǔn)和施工圖確定后，分棟號測算建安預(yù)算成本指標(biāo)，與項(xiàng)目分期 /區(qū) 開發(fā)成本相對比，若超成本需進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。地區(qū)公司的項(xiàng)目利潤率必須達(dá)到集團(tuán)的要求，否則應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目定位。經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心將資料轉(zhuǎn)發(fā)給集團(tuán)相關(guān)各中心，各中心須與地區(qū)相關(guān)部門充分溝通。 第七條 目標(biāo)成本的下達(dá) 一、 目標(biāo)成本的下 達(dá)： “目標(biāo)開發(fā)單位成本”經(jīng)咨詢委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批后，地區(qū)公司與集團(tuán)簽定《目標(biāo)成本管理責(zé)任書》，作為地區(qū)公司成本控制和考核的依據(jù)，以落實(shí)地區(qū)公司成本的控制責(zé)任。 第八條 面積的管理 —— 責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 單位成本的確定需要正確的面積數(shù)據(jù)，必須分建筑面積和銷售面積建立面積管理臺(tái)帳，成本核算和面積統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)必須統(tǒng)一。 積計(jì)算必須嚴(yán)格按國家規(guī)定的面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行，做到準(zhǔn)確無誤。 第十條 土地成本控制 具體內(nèi)容詳見《土地成本管理辦法》 第十一條 前期工程費(fèi)用控制 —— 責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心 盡量采用方案競選和設(shè)計(jì)招標(biāo)方式擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)成果的先進(jìn)性和設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。 委托設(shè)計(jì)合同應(yīng)明確施工圖的鋼筋和混凝土含量不得突破我方提供的含量標(biāo)準(zhǔn)，以及由于施工圖錯(cuò)誤引起施工過程分項(xiàng)工程拆改（返工）給我方造成損失的賠償條款，減少我方損失 。 對應(yīng)表格見 附表 10《設(shè)計(jì)概算評審表》 第十二條 建筑安裝工程成本控制 在項(xiàng)目成本的構(gòu)成中，建安成本所占的比重最大，是成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建安成本既包括住宅、辦公樓、 酒店等主體的建安成本，也包括了會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院等配套工程的建安成本，為了使建安成本得到有效控制，宜采用源頭控制和過程控制相結(jié)合的原則。 鋼筋、混凝土費(fèi)用在建安工程成本中占相當(dāng)大的比重，是建安工程成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位必須按委托單位的要求對鋼筋及混凝土的單方含量進(jìn)行控制，設(shè)計(jì)時(shí)不得突破，鋼筋及混凝土的單方含量詳見《京、津、滬標(biāo)準(zhǔn)層成本控制指標(biāo)表》、《廣州地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層成本控制指標(biāo)表》。 為了調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行成本控制 的主動(dòng)性和積極性，設(shè)計(jì)單位在保證工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工藝、新設(shè)備、新方案節(jié)約投資的，根據(jù)節(jié)約投資額的大小，對設(shè)計(jì)單位給予獎(jiǎng)勵(lì)（獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由工程設(shè)計(jì)管理中心制定，在設(shè)計(jì)委托合同中明確）。 設(shè)計(jì)時(shí)要避免過分追求立面裝飾效果造成成本增加。 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理，已包含預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的造價(jià)包干工程，在施工中不得辦理任何簽證。 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用由 經(jīng)辦部門計(jì)算 ，按程序報(bào)批（超過 100 萬元的設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過地 區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人簽字后才能報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心、開發(fā)與營銷管理中心審核）。變更所增加的費(fèi)用由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，增加費(fèi)用在 10 萬元以上的報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案。 （ 4）現(xiàn)場簽證 為加強(qiáng)成本過程管理，及時(shí)反映成本發(fā)生全貌，利于成本控制，對現(xiàn)場簽證實(shí)施備案和審核管理。 ③地質(zhì)等作業(yè)條件類簽證， 增加費(fèi)用在 10 萬元以下的由 地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 審核，管線領(lǐng)導(dǎo)審批；增加費(fèi)用在 10 萬元以上 100 萬元以下的，經(jīng) 地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 審核后，管線領(lǐng)導(dǎo)審批， 報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案； 增加費(fèi)用在 100萬元以上的經(jīng) 地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心 審核、地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人 確認(rèn)后，附上完整的資料 報(bào) 集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心二次 審核 。 （ 2）若合同（或定額）中只有類似于工程變更項(xiàng)目的單價(jià)，則參照類似單價(jià)經(jīng)雙方協(xié)商確定。 大力引入競爭，利用承包單位的競爭降低我司建造費(fèi)用。 施工圖預(yù)算由設(shè)計(jì)、施工承包競標(biāo)單位編制，必須在提交圖紙等競標(biāo)文件同時(shí)提供工程造價(jià)預(yù)算。 二、工程管理 —— 責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心、項(xiàng)目公司 按施工組織設(shè)計(jì)中的施工計(jì)劃合理組織施工，嚴(yán)格施工進(jìn)度的管 理，避免因工期緊迫而陷入被動(dòng)位置，為承包單位要求收取不合理的費(fèi)用提供條件，從而造成成本增加。 其他方面，依照建安工程成本控制部分的工程管理的方法進(jìn)行管理。 工程各時(shí)期都應(yīng)做好工程資料的收集工作，各項(xiàng)工程的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、招標(biāo)圖紙或承包單位的競標(biāo)圖紙、承諾文件等都應(yīng)嚴(yán)格收集歸檔，作為工程合同簽訂標(biāo)的范圍的根據(jù)。 其他方面，依照建安工程成本控制部分的審核管理方法進(jìn)行管理。 公共配套工程各專業(yè)圖紙必須配套、完善，在圖紙會(huì)審階段將專業(yè)沖突、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤解決，盡量減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。 小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂設(shè)施、其他配套工程及設(shè)施盡量采用招標(biāo)結(jié)果，充分利用市場的激烈競爭降低成本。 對不屬于招標(biāo)范圍而屬于其他類型的如行政性收費(fèi)的防雷檢測費(fèi)等，應(yīng)充分利用各地區(qū)的政策優(yōu)惠條件，爭取最大的折扣優(yōu)惠，盡量降低應(yīng)交款項(xiàng)，以降低成本。 第十九條 招標(biāo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更管理 —— 責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心 由于存在招標(biāo)項(xiàng)目完成后，經(jīng)常發(fā)生較大的設(shè)計(jì)變更，結(jié)算金額與中標(biāo)金額相差較大，不利于 成本控制，因此對特殊情況必須選用招標(biāo)范圍外產(chǎn)品的，必須遵循：先定價(jià)，后施工的原則。 （ 2）為有效控制成本，原則上不允許選用“總合同范圍”外 產(chǎn)品。對由于以上環(huán)節(jié)工作拖延，造成的特急項(xiàng)目，對責(zé)任人必須進(jìn)行處罰。變更費(fèi)用超過合同金額 20%且金額超過 100萬元以上的 ，地區(qū)公司 經(jīng)辦部門必須會(huì)同招標(biāo)中心、 地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心共同處理，處理結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報(bào)