【正文】 綜合業(yè)務(wù)部工作職能 負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)和費(fèi)用的催繳工作。 制定客戶投訴周報(bào)、月報(bào)，使各項(xiàng)投訴系統(tǒng)化、明細(xì)化。 對制度性文件制訂修訂工作進(jìn)行歸口管理。 負(fù)責(zé)組織對擔(dān)任內(nèi)審員進(jìn)行質(zhì)量管理知識(shí)和技能培訓(xùn)。協(xié)助管理者代表進(jìn)行內(nèi)部審核。從業(yè)務(wù)能力、工作態(tài)度角度對公司重要人事變動(dòng)提出建議或評(píng)價(jià)。 負(fù)責(zé)公司顧客投訴管理，負(fù)責(zé)顧客滿意度基礎(chǔ)資料的收集、分析，并提出改進(jìn)意見和建議。負(fù)責(zé)及時(shí)收集國家及上級(jí)主管部門頒發(fā)的有關(guān)政策法規(guī)、與物業(yè)管理有關(guān)的管理信息、文字資料，及時(shí)傳遞及反饋。負(fù)責(zé)與銀行接洽公司資金管理需求的臨時(shí)性問題。負(fù)責(zé)做好公司本部的納稅工作，協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)做好稅收優(yōu)惠政策的爭取管理公司的收據(jù),建立建全收據(jù)的領(lǐng)用與銷號(hào)。負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的保管與整理；領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性工作。負(fù)責(zé)依據(jù)公司總體生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算體系的搭建，編制、審核公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算。加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，嚴(yán)格把好審核關(guān)。管理和控制管理處的流動(dòng)資金，加強(qiáng)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，作好資金收支計(jì)劃，平衡調(diào)度工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，掌握各項(xiàng)開支的范圍、開支標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)銷審批權(quán)限。財(cái)務(wù)部工作職能嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作的核算和監(jiān)督管理職能，促進(jìn)管理處降低成本費(fèi)用，改進(jìn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；為廣大業(yè)戶當(dāng)好家、理好財(cái)。協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)安排好公司各類會(huì)務(wù)工作，做好會(huì)議記錄，按要求及時(shí)準(zhǔn)確地整理會(huì)議記錄、紀(jì)要、決議，將會(huì)議記錄存檔備案；按領(lǐng)導(dǎo)安排負(fù)責(zé)會(huì)議文件的起草工作。收集、錄入、更新公司的人事系統(tǒng)信息，編寫，更新公司員工名冊，收集與物業(yè)公司人力資源管理相關(guān)的人事動(dòng)態(tài)信息，做好分析報(bào)告，定期提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 1組織制定公司的培訓(xùn)計(jì)劃，負(fù)責(zé)安排新員工的入職培訓(xùn)及上崗前的培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。 負(fù)責(zé)組織編制公司的職位說明書，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行修改。 負(fù)責(zé)公司辦公及工作設(shè)備的配備，負(fù)責(zé)員工工作服的購買和發(fā)放。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理、監(jiān)督部門人員的業(yè)務(wù)工作，使其不斷改善工作質(zhì)量，負(fù)責(zé)部門人員培訓(xùn)，考核工作。 負(fù)責(zé)策劃和開展企業(yè)文化宣傳活動(dòng)。負(fù)責(zé)公司各部門定崗定編、員工招聘、考核、錄用、定級(jí)、辭退、工作調(diào)整、人事調(diào)動(dòng)的調(diào)配等工作。綜合部工作職能負(fù)責(zé)公司行政、人事、勞資等方面的公文起草和打印、下發(fā)工作。監(jiān)管員工超時(shí)工作及編制補(bǔ)薪表。經(jīng)常對所分管專項(xiàng)工作進(jìn)行檢查協(xié)調(diào)，提高服務(wù)管理水平。副經(jīng)理崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理貫徹執(zhí)行總公司和公司經(jīng)營方針、政策；完成分管工作的經(jīng)營管理目標(biāo)。召開辦公例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)事務(wù)并做好記錄。審核新增項(xiàng)目的物業(yè)方案編制、管理。經(jīng)理崗位職責(zé) 認(rèn)真貫徹執(zhí)行總公司和本公司經(jīng)營方針、政策；完成總公司下達(dá)的經(jīng)營管理目標(biāo)。 有權(quán)制止違反物業(yè)管理法律法規(guī)的一切行為。嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)管理方針與管理制度。第四章 物業(yè)分公司組織架構(gòu)經(jīng) 理副經(jīng)理副經(jīng)理財(cái)務(wù)部品質(zhì)部綜合部協(xié)管班維修班綜合業(yè)務(wù)部環(huán)境綠化班第5章 部門職能及崗位職責(zé)物業(yè)分公司工作職能參與物業(yè)驗(yàn)收，辦理業(yè)主入伙手續(xù)，裝修審查及檢查等工作。2013年2014年開發(fā)建設(shè)29棟，小高層6棟，高層23棟，共計(jì)2936戶，㎡；2014年2015年共計(jì)開發(fā)13棟，其中小高層3棟，高層10棟，建筑面積96507㎡，共計(jì)954戶。綠景花園小區(qū)概況晨光項(xiàng)目居昌吉城市中央，具有鬧中取靜，地理位置優(yōu)越的特點(diǎn)，是城市中堅(jiān)力量最新居住的理想之地，最佳人居環(huán)境。工作手冊物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司109 / 110目 錄第一章 企業(yè)文化 2第二章 公司簡介 2第三章 晨光在新能集團(tuán)公司、新能房產(chǎn)公司和鴻德苑物業(yè)總公司的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，昌吉市物業(yè)分公司通過組建一支專業(yè)化服務(wù)團(tuán)隊(duì)，集合“五化兩型”，即規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化、人性化、智能化與經(jīng)營型、節(jié)能型的物業(yè)管理運(yùn)營和管控模式，將晨光綠景花園小區(qū)位于昌吉市區(qū)，橫貫塔城路，東至延安南路，西至長寧南路，緊鄰華爾茲音樂城。周邊環(huán)境及市政配套：小區(qū)周邊擁有完善的城市配套：市政府、中醫(yī)院、華洋購物城近在咫尺，與第七中學(xué)相距不到1公里，隔街相望的第十二小學(xué)，5公里范圍內(nèi)有24小時(shí)服務(wù)的建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災(zāi)隱患或事故的發(fā)生。 負(fù)責(zé)物品供應(yīng)商的初步挑選及供應(yīng)商的管理，所供物品的驗(yàn)收。制訂分公司相關(guān)專業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則。員工激勵(lì)機(jī)制方案制定與執(zhí)行。1負(fù)責(zé)做好各項(xiàng)物耗費(fèi)用成本的控制，嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，做到收支兩條線及資金預(yù)算管理，實(shí)行費(fèi)用支出申報(bào)核準(zhǔn)制。參與制訂分公司相關(guān)專業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則；參與公司經(jīng)營決策；參與重大項(xiàng)目的合同或標(biāo)書的評(píng)審。如遇緊急情況，嚴(yán)格按照應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行并處理善后工作。在分管工作范圍內(nèi)定期或不定期召開辦公例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)解決有關(guān)事務(wù)并做好記錄。協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)處理內(nèi)、外關(guān)系，落實(shí)上傳下達(dá)任務(wù)。負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)和年度綜合考評(píng)工作。綜合部主任崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)日常行政管理工作的開展，并對行政費(fèi)用，各類固定資產(chǎn)進(jìn)行控制管理；對總務(wù)后勤工作、企業(yè)文件資料進(jìn)行統(tǒng)籌管理；組織推行企業(yè)文化建設(shè)；定期或不定期對部門工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理。制定公司各項(xiàng)行政管理規(guī)章制度，并對相關(guān)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 1建立、完善公司的薪酬福利體系及相關(guān)管理制度，負(fù)責(zé)月度工資報(bào)表的除審工作，安排人員按相關(guān)規(guī)定為員工辦理各種保險(xiǎn)手續(xù)。協(xié)助處理每天業(yè)主或物業(yè)使用人投訴案例，及時(shí)做好記錄和反饋工作，并了解處理進(jìn)度。負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的登記，定期抽查，做到帳實(shí)相符，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊。做到：審核原始憑證的真實(shí)性；審核原始憑證的內(nèi)容是否齊全；審核開支的合理合法性；審核發(fā)票的數(shù)字是否準(zhǔn)確；審核報(bào)銷手續(xù)是否齊全。負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部管理制度及內(nèi)部控制制度的建立，確保公司內(nèi)部管理的嚴(yán)謹(jǐn)。出納崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)辦理公司對內(nèi)、外資金結(jié)算業(yè)務(wù)。 管理公司的收據(jù),建立建全收據(jù)的領(lǐng)用與銷號(hào)制度,按會(huì)計(jì)檔案管理辦法管理收據(jù)。品質(zhì)部工作職能負(fù)責(zé)組織公司質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施、監(jiān)督管理和持續(xù)改進(jìn)負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系的內(nèi)審及配合進(jìn)行管理評(píng)審。 績效管理：管理并組織實(shí)施公司員工的業(yè)績考核工作，跟蹤、督促各部門的各類工作計(jì)劃擬制、審批、實(shí)施及落實(shí)情況，并組織計(jì)劃完成情況的評(píng)價(jià)。負(fù)責(zé)公司對綜合業(yè)務(wù)、工程維修、安防、保潔綠化等各類作業(yè)指導(dǎo)的培訓(xùn)工作。品質(zhì)部主任崗位職責(zé)協(xié)助總經(jīng)理制定質(zhì)量方針、確定質(zhì)量目標(biāo)。協(xié)助經(jīng)理具體組織對單位和單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核；負(fù)責(zé)本部門內(nèi)部員工績效考核。 負(fù)責(zé)對公司管理服務(wù)工作不到位、失誤引起的投訴的歸口管理；負(fù)責(zé)受理業(yè)主（使用者）直接到公司的投訴，交有關(guān)部門處理，并負(fù)責(zé)投訴處理的跟蹤及糾正和糾正措施實(shí)施效果的驗(yàn)證；協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)處理重大投訴。對由各部門起草的制度性文件統(tǒng)一進(jìn)行初步審核，有權(quán)將不符合要求的制度性文件報(bào)審稿退回起草單位要求其修改重新報(bào)審。 受理公司熱線的投訴電話，并監(jiān)督各項(xiàng)目處理情況。 負(fù)責(zé)收集轄區(qū)內(nèi)用戶資料，做好用戶檔案的管理。 負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶滿意度調(diào)查工作，做好關(guān)于業(yè)主/住戶滿意度調(diào)查的各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析工作。 執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理級(jí)各項(xiàng)規(guī)章制度。 配合分管領(lǐng)導(dǎo)，組織本中心業(yè)主入住的接待服務(wù)工作，代表中心向甲方或建筑施工單位反映業(yè)主收房過程中提出的問題 按照公司要求，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，及時(shí)有效的了解掌握顧客的需求和意見，正確處理顧客投訴。 熟練操作物業(yè)管理收費(fèi)軟件，按時(shí)完成每月物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)等費(fèi)用賬單的錄入、計(jì)算以及收款通知書的打印工作。 負(fù)責(zé)關(guān)于收費(fèi)方面各種相關(guān)信息資料的收集、整理和分析。 設(shè)備維護(hù)管理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定；負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)及檢查監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的日常維修；負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。物業(yè)交付負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。 協(xié)助客戶服務(wù)中心對處理結(jié)果回訪、驗(yàn)證，不斷提高維修滿意率。 培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。檔案資料管理負(fù)責(zé)方案中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。 能耗管理及時(shí)收集供應(yīng)異常情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異常信息。負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作。負(fù)責(zé)組織帶領(lǐng)班員對所管轄的物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施的大中修及更新改造工作的實(shí)施，確保設(shè)施設(shè)備正常安全運(yùn)行。定期召開工作例會(huì)，統(tǒng)一合理組織安排維修人員進(jìn)行工作。在維修工作中，做到文明禮貌、規(guī)范操作，對業(yè)主熱情、耐心、主動(dòng)、周到，急業(yè)主之急，解業(yè)主之所需，努力化解矛盾。遵守設(shè)備管理制度，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范、工作流程、管理制度執(zhí)行；依照合同約定，對供水、供電、供暖等其它共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、例檢和定檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)、處理，并做好記錄。不得私自外借工具，不得將常備維修材料私自送人。巡檢和維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備，發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。公共財(cái)產(chǎn)安全防護(hù)與公共秩序的維護(hù)。外來人員出入管理。物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通車輛停放管理服務(wù)道路交通標(biāo)識(shí)管理三、四、每月組織一次對水、電、氣、房屋、公共設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等綜合檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)解決，解決不了的，書面報(bào)告相關(guān)部門，并提出整改措施和建議。熟悉小區(qū)入住業(yè)主情況，掌握小區(qū)各種配套設(shè)施的完善情況，認(rèn)真及時(shí)替業(yè)主排憂解難。 嚴(yán)密監(jiān)視消防報(bào)警系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)報(bào)警后確定位置，并立即通知巡邏人員前往查看，確認(rèn)為誤報(bào)后立即消除，重新恢復(fù)監(jiān)控功能；確認(rèn)為有效報(bào)警后，按相關(guān)處理預(yù)案處理，并在《交接班記錄表》記錄。協(xié)管門崗崗位職責(zé) 熟悉轄區(qū)內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。如遇緊急情況，嚴(yán)格按照應(yīng)急預(yù)案的工作流程進(jìn)行工作。對監(jiān)控?cái)z像頭進(jìn)行檢查，確保鏡頭外觀完好無損，無遮攔物，確保監(jiān)控畫面清晰、角度方位正確。定期檢查道閘、減速帶、地下車庫照明、指示牌、消防栓等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并做好記錄。協(xié)助物管處主任規(guī)范部門員工崗位職責(zé)范圍，及考核標(biāo)準(zhǔn)，按月對員工工作情況考核并以業(yè)主的滿意為主要考核依據(jù)。做好維修報(bào)告（包括清潔工具、公共區(qū)域水、電、照明、消防設(shè)備等）呈報(bào)工程維修部。 負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)生活垃圾及裝修垃圾的日產(chǎn)日清工作。綠化工須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素。要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如有遺失或損壞須照價(jià)賠償。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 追求簡單化，反對不必要的復(fù)雜化。 積極地傾聽，善意地表達(dá)，主動(dòng)幫助他人，與他人協(xié)調(diào)配合，與他人分享知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，信任他人，并被他人所信任。 上班時(shí)員工應(yīng)著工裝，工裝不得隨意栽剪改動(dòng)，著裝要保持清潔，衣袖不得挽起，衣扣不得散開。 如接聽業(yè)主的抱怨、投訴之類的電話，在對方的抱怨說完前，且勿打斷解釋，并注意說話語氣，保持冷靜，換位思考，對于不能立即解答的問題，請求對方理解，并承諾請示相關(guān)負(fù)責(zé)人后會(huì)及時(shí)回復(fù)。四、辦公區(qū)禮儀規(guī)范 上班時(shí)，注意保持桌面整潔，物品分類擺放，資料整理到位。 不閱讀與工作無關(guān)的書報(bào)，不上網(wǎng)聊天，不查閱與工作無關(guān)的網(wǎng)站。 未經(jīng)允許，不得翻動(dòng)放在別人辦公桌上、辦公抽屜內(nèi)或文件柜內(nèi)的物品。 如因工人需要，須進(jìn)入業(yè)主家里，必須征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入，維修、客服收費(fèi)等崗位人員入戶必須自帶鞋套。工作時(shí)間第三條 物業(yè)公司原則執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)制度，每日工作時(shí)間8小時(shí)、每周工作時(shí)間40小時(shí)。月度考勤表次月2日前（遇節(jié)假日順延）由所屬部門負(fù)責(zé)人及員工本人簽字確認(rèn)，報(bào)人力資源管理部門作為計(jì)發(fā)薪酬依據(jù)，各類假期證明及審批手續(xù)隨考勤表按月裝訂存檔。未打卡也未填寫考勤說明單，視為曠工。1天以上3天以內(nèi)各種假期，員工請假由本人寫出書面請假申請，部門負(fù)責(zé)人同意，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；部門負(fù)責(zé)人請假的，由本人寫出書面請假申請，公司分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理批準(zhǔn)。員工外出辦公事要告知部門負(fù)責(zé)人；部門負(fù)責(zé)人外出辦公事要告知分管領(lǐng)導(dǎo)；公司領(lǐng)導(dǎo)外出辦事要告知綜合管理部。第九條 遲到、早退由于個(gè)人原因，在規(guī)定的上班時(shí)間未到工作地點(diǎn)為遲到；提前10分鐘離開工作崗位為早退。3．每月遲到或早退累計(jì)5次按曠工一日處理。第十一條 試用期內(nèi)員工請假超過10天的，試用期順延一個(gè)月，請假超過一個(gè)月的，按實(shí)際請假天數(shù)進(jìn)行順延。第十三條 事假員工請事假不得連續(xù)超過3天，13天必須履行請假手續(xù)，寫請假條經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字同意后方可休假?；榧俸萑蘸头ǘü?jié)假日，婚假期間，崗位工資、津補(bǔ)貼、績效工資、專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)正常發(fā)放，福利待遇不受影響。違反計(jì)劃生育政策的不享受產(chǎn)假及護(hù)理假。員工累計(jì)工作年限滿1年不滿10年的，