【正文】 的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。目前莒縣新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于莒縣的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。西部目前只具有零散傳統(tǒng)的建材門市和家具商場。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應當力求錯位，以避免單純的價格競爭。“建材門市多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質量。而市場建設對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調整到位，將是一個大發(fā)展的機會。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)設計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權的官司。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權將成為建材企業(yè)的研究課題。新調整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。④ 資本給予更多關注風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 建材市場形成的特點和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。建設單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調整。“雙輪驅動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設大市場，搞活大流通，努力把莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心。四、主要經(jīng)濟技術指標項目于2012年建設，并可于2015年完工。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設?！蛾P于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點領域物流發(fā)展。宏觀上對莒縣城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。三期總投資27888萬元，形成建筑面積144832平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目規(guī)劃占地約366畝，總投資77522萬元人民幣。目 錄第一章 總 論 1一、項目概況及目標 1二、編制依據(jù)及研究范圍 3三、編制原則 4四、主要經(jīng)濟技術指標 5五、可行性研究結論 7第二章 項目建設的背景及必要性 9第三章 項目建設單位概況 25第四章 行業(yè)分析及市場預測 25一、國內(nèi)市場發(fā)展預測 25第五章 項目選址及建設條件 33一、項目選址 33二、基礎條件 33第六章 建設方案 36一、建設規(guī)模 36二、建設原則 37三、建設目標 37四、交易倉儲中心功能定位及結構設計 38第七章 專業(yè)技術方案 41一、總平面布置 41二、建筑結構 44三、供電系統(tǒng) 44四、通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng) 45五、給排水設施 45六、消 防 46七、通風空調 47八、節(jié)能措施 47第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 48一、環(huán)境保護 48二、安全衛(wèi)生 48第九章 項目組織及運營 49一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng) 49第十章 項目進度計劃 51一、工程進度計劃 51二、工程實施進度表（一期、二期） 52第十一章 投資估算與資金籌措 53一、投資估算依據(jù) 53二、價格及取費依據(jù)： 53五、還貸計劃 55十二章、項目財務評價 56二、稅率及利潤計算 57第十三章 可行性報告結論 59附 件：項目投資估算表 銷售與運營收入測算表附 圖：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城平面圖 63 / 65第一章 總 論日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對日照市江豪建材\家居城的市場進行了考察分析；并對莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關基礎資料，在此基礎上編制了《莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目可行性研究報告》。項目擬建總建筑面積402602平方米，其中：品牌建材展示交易中心38600平方米；綜合服務中心17010平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)55392平方米；板材石材倉儲交易區(qū)89440平方米；地板倉儲交易區(qū)57760平方米；燈飾倉儲交易區(qū)43320平方米；家居倉儲交易區(qū)101080平方米。項目建設目標：n 建材及家居倉儲月吞吐量達到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值60億元以上；n 與近400家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務；建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)600家以上，為日照及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和日照近20家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。“十二五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。，采購工作實行招標采購及比質比價采購。整個項目預計于2015年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。具有推動莒縣現(xiàn)代服務業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套藍色經(jīng)濟的建設，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，擴大地方社會就業(yè)等現(xiàn)實意義。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為莒縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展的一支重要經(jīng)濟力量。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。② 渠道商介入生產(chǎn)領域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉型的局面。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。雖然追求的未必是勝訴結果，保護產(chǎn)權意識得到彰顯！⑧ 品牌建設備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康、服務、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。 項目區(qū)域及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在1萬元以上，而目前日照市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于維持現(xiàn)狀的狀態(tài)?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。 2011年對于日照的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭——紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。莒縣東部新區(qū)的開發(fā)蘊藏巨大的市場前景，目前建材市場無法滿足新區(qū)的配套需求。 國家及日照市‘十二五’規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十二五規(guī)劃中關于發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)明確指出：堅持市場化、拓寬領域、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網(wǎng)點結構和布局。健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡、特許經(jīng)營、電子商務等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。山東在進行推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺。培育了一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。特別是，莒縣處于藍色經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，將成為以良好的經(jīng)濟地理條件和便利的物流為條件，開展低成本、高效率地服務。為項目的建材/家居材料的配送與交易提供了優(yōu)越的條件。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，已形成較現(xiàn)代化的服務網(wǎng)絡，有大型商場，娛樂中心20余處，有設施完備的涉外賓館酒樓18處，可為中外朋友提供優(yōu)質服務。有效解決目前莒縣建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設施，空調、保安、自動扶梯等一應俱全等現(xiàn)代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。促進城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學化發(fā)展。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接藍色經(jīng)濟發(fā)展機遇，對五蓮、沂水、東港、沂南等周邊縣域的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。 支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯(lián)。 充分發(fā)揮莒縣區(qū)域城市輻射功能莒縣把實施重點藍色項目帶動戰(zhàn)略與培植產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢有機結合，形成區(qū)域發(fā)展新格局，全面推進藍色經(jīng)濟區(qū)建設。 莒縣經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經(jīng)濟重要城市的極化效應和以技術、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經(jīng)濟重要城市擴散效應，力爭在山東省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。促進莒縣現(xiàn)代服務業(yè)的進程。從莒縣當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領先于周邊的其他城市，但領先程度并不十分突出。第三章 項目建設單位概況公司名稱：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本：人民幣3000萬元法 人：林世東企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于日照市高新技術產(chǎn)業(yè)園內(nèi)高新六路，注冊資金3000萬元。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進口。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：20082011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經(jīng)營商品—經(jīng)營商戶—經(jīng)營管理—經(jīng)營誠信—經(jīng)營服務—經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。可以說，當前我國家居建