津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)分析研究報(bào)告-wenkub
2023-05-19 07:57:00 本頁面
【正文】 貨、大洋百貨、東方百貨、國美、永樂、好又多傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔中高檔商場(chǎng)和店鋪為主，人流最為旺盛。臺(tái)江商圈東亞第一的室內(nèi)步行街福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購物廣場(chǎng)、好又多、副食品批發(fā)走廊、臺(tái)西科技園傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。五一商圈坎坷的貴族廣場(chǎng)明珠、香格里拉大酒店、蘇寧電器、正大廣場(chǎng)傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別高檔融福州地理、政治、文化中心為一體，具有一定的先天優(yōu)勢(shì)，自身人氣相當(dāng)不錯(cuò)，但由于周邊環(huán)境治理導(dǎo)致部分業(yè)態(tài)的撤離。錢隆世家、好來東區(qū)商圈還有待遇炒旺人氣，豐富業(yè)態(tài)。城市廣場(chǎng)的入駐，不僅填補(bǔ)該區(qū)域的商業(yè)空白，還能輻射至臺(tái)江老城區(qū)、江濱、金山乃至整個(gè)城市?；疖囌旧倘邊^(qū)位優(yōu)勢(shì)財(cái)富第一街、龍城新興商圈城市級(jí)別中檔福州火車站商圈，擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，每天大量的人流、物流，為火車站商圈提供了相當(dāng)?shù)馁徺I力，給火車站商圈提供了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域內(nèi)包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。目前，江濱已具備很好的發(fā)展條件，也是建設(shè)福州RBD（游憩商業(yè)中心區(qū)）的最佳場(chǎng)所。 其具體布局為今后5年內(nèi)在鼓臺(tái)商業(yè)核心區(qū)和五一商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)新建一處大型購物中心，增加1～2家專業(yè)店，改造一家大型生鮮超市；城西片區(qū)規(guī)劃增加1處超級(jí)大型購物中心，擬增加1處大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；城北片區(qū)規(guī)劃擬增加1家大型超市，1～2家專業(yè)店；金山新區(qū)規(guī)劃增加1 家大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；倉山片區(qū)規(guī)劃增加1家大型百貨，1家大型超市，1家專業(yè)店；馬尾片區(qū)規(guī)劃建議發(fā)展1家大型超市；大學(xué)城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)一處社區(qū)型購物中心，一個(gè)大型綜合超市，一家專業(yè)店，建議在京福高速公路南嶼出口附近發(fā)展一處倉儲(chǔ)式商場(chǎng)。二、福州津泰路發(fā)展概況區(qū)域位置 津泰路東起五一路，西至八一七路，南臨津泰河，是市區(qū)中心東西走向次干道，周圍與福州歷史悠久的三坊七巷相毗鄰，它路長近1000米，寬30多米，是福州市最繁華、含金量最高的老牌商業(yè)街之一。三、津泰路商業(yè)經(jīng)營概況分析 總體分析 津泰路商業(yè)是福州商業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)縮影，它主要的業(yè)態(tài)構(gòu)成是鞋服包飾等消費(fèi)用品，業(yè)態(tài)構(gòu)成相對(duì)完善，相對(duì)其他的商業(yè)街，津泰路品牌性更強(qiáng)，是福州品牌專賣的聚集地，其中不乏廠商直接經(jīng)營管理的旗艦店和直營店。店面分析、店面形態(tài)津泰路店面的面寬不一，但是進(jìn)深多在410米，店面普遍適合做鞋服包飾等商品，一般的餐飲和娛樂等配套設(shè)施多在地下層或者二樓。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一品牌自營品牌/混合品牌總計(jì)女裝622385男裝25025童裝鞋16521鞋類27734運(yùn)動(dòng)休閑12012女包21214珠寶飾品41620眼鏡808生活用品213化妝品224圖表概述： 津泰路現(xiàn)存的業(yè)態(tài)中，絕大部分是品牌專賣，其中眾多福建本土品牌的的專賣店為廠商直營。 女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國際一線名牌例如GUSEE、DORI等仿制品為主打產(chǎn)品。并且穿著舒適的，可出席工作場(chǎng)合的商務(wù)便裝是最受男士歡迎的。其他的休閑類產(chǎn)品年齡定位也緊跟這些高單價(jià)的品項(xiàng)，主要針對(duì)是2235歲，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的人群，這些消費(fèi)群體也正是津泰路的主力消費(fèi)群體。二、餐飲、娛樂等休閑設(shè)施津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總類別數(shù)量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設(shè)施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經(jīng)營規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。其他休閑設(shè)施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領(lǐng)福州女性發(fā)型變化的風(fēng)向標(biāo)，大多位于地下負(fù)一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。五、個(gè)案分析安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個(gè)中心分為A、B兩區(qū)，A區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經(jīng)營內(nèi)容檔次為中低檔以及假冒品，店面一般在1220平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時(shí)尚特色。在A、B區(qū)中間的道路間，每晚進(jìn)行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個(gè)攤位在2500左右，據(jù)部分?jǐn)傊鹘榻B周末時(shí)段，每晚的營業(yè)額都有一千多。二層、三層尚未出售。目前整個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做了很大的調(diào)整，三樓為美容會(huì)所與攝影會(huì)所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經(jīng)營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。l 安泰中心的夜市經(jīng)營為其聚集了更多的人氣。l 交通便利，多路公交可以到達(dá)鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。l 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 其他娛樂配套設(shè)施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。而津泰路的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購物的附加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足消費(fèi)者的休閑娛樂要求。拓寬改造工程將“改彎取直”。商業(yè)項(xiàng)目情況分析 地塊位置鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)規(guī)劃用途二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會(huì)停車場(chǎng)庫用地(S3)出讓土地面積約20610平方米()規(guī)劃建筑容積率3．O以下(含3．O)，其中商業(yè)建筑面積占計(jì)算容積率的總建筑面積8％以下(含8％)規(guī)劃建筑密度20％以下(含20％)規(guī)劃綠地率25％以上(含25％)規(guī)劃建筑高度距北側(cè)規(guī)劃道路紅線30米范圍內(nèi)的建筑高度控制在60米以下。并增加社會(huì)公共停車場(chǎng)。其次，該部分商業(yè)店面還不足以形成一個(gè)小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前
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