津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)分析研究報告-wenkub
2023-05-19 07:57:00 本頁面
【正文】 貨、大洋百貨、東方百貨、國美、永樂、好又多傳統(tǒng)商圈城市級別中高檔中高檔商場和店鋪為主，人流最為旺盛。臺江商圈東亞第一的室內步行街福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購物廣場、好又多、副食品批發(fā)走廊、臺西科技園傳統(tǒng)商圈城市級別中高檔要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。五一商圈坎坷的貴族廣場明珠、香格里拉大酒店、蘇寧電器、正大廣場傳統(tǒng)商圈城市級別高檔融福州地理、政治、文化中心為一體，具有一定的先天優(yōu)勢，自身人氣相當不錯，但由于周邊環(huán)境治理導致部分業(yè)態(tài)的撤離。錢隆世家、好來東區(qū)商圈還有待遇炒旺人氣，豐富業(yè)態(tài)。城市廣場的入駐，不僅填補該區(qū)域的商業(yè)空白，還能輻射至臺江老城區(qū)、江濱、金山乃至整個城市?；疖囌旧倘邊^(qū)位優(yōu)勢財富第一街、龍城新興商圈城市級別中檔福州火車站商圈，擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，每天大量的人流、物流，為火車站商圈提供了相當?shù)馁徺I力，給火車站商圈提供了一個良好的發(fā)展機會。該區(qū)域內包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。目前，江濱已具備很好的發(fā)展條件，也是建設福州RBD（游憩商業(yè)中心區(qū)）的最佳場所。 其具體布局為今后5年內在鼓臺商業(yè)核心區(qū)和五一商業(yè)中心區(qū)域內新建一處大型購物中心，增加1～2家專業(yè)店，改造一家大型生鮮超市；城西片區(qū)規(guī)劃增加1處超級大型購物中心，擬增加1處大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；城北片區(qū)規(guī)劃擬增加1家大型超市，1～2家專業(yè)店；金山新區(qū)規(guī)劃增加1 家大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；倉山片區(qū)規(guī)劃增加1家大型百貨，1家大型超市，1家專業(yè)店；馬尾片區(qū)規(guī)劃建議發(fā)展1家大型超市；大學城片區(qū)規(guī)劃建設一處社區(qū)型購物中心，一個大型綜合超市，一家專業(yè)店，建議在京福高速公路南嶼出口附近發(fā)展一處倉儲式商場。二、福州津泰路發(fā)展概況區(qū)域位置 津泰路東起五一路，西至八一七路，南臨津泰河，是市區(qū)中心東西走向次干道，周圍與福州歷史悠久的三坊七巷相毗鄰，它路長近1000米，寬30多米，是福州市最繁華、含金量最高的老牌商業(yè)街之一。三、津泰路商業(yè)經營概況分析 總體分析 津泰路商業(yè)是福州商業(yè)蓬勃發(fā)展的一個縮影，它主要的業(yè)態(tài)構成是鞋服包飾等消費用品，業(yè)態(tài)構成相對完善，相對其他的商業(yè)街，津泰路品牌性更強，是福州品牌專賣的聚集地，其中不乏廠商直接經營管理的旗艦店和直營店。店面分析、店面形態(tài)津泰路店面的面寬不一，但是進深多在410米，店面普遍適合做鞋服包飾等商品，一般的餐飲和娛樂等配套設施多在地下層或者二樓。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一品牌自營品牌/混合品牌總計女裝622385男裝25025童裝鞋16521鞋類27734運動休閑12012女包21214珠寶飾品41620眼鏡808生活用品213化妝品224圖表概述： 津泰路現(xiàn)存的業(yè)態(tài)中，絕大部分是品牌專賣，其中眾多福建本土品牌的的專賣店為廠商直營。 女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國際一線名牌例如GUSEE、DORI等仿制品為主打產品。并且穿著舒適的，可出席工作場合的商務便裝是最受男士歡迎的。其他的休閑類產品年齡定位也緊跟這些高單價的品項，主要針對是2235歲，具有較強消費能力的人群，這些消費群體也正是津泰路的主力消費群體。二、餐飲、娛樂等休閑設施津泰路配套設施業(yè)態(tài)匯總類別數(shù)量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經營規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。其他休閑設施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領福州女性發(fā)型變化的風向標，大多位于地下負一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。五、個案分析安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個中心分為A、B兩區(qū)，A區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經營內容檔次為中低檔以及假冒品，店面一般在1220平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時尚特色。在A、B區(qū)中間的道路間，每晚進行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個攤位在2500左右，據(jù)部分攤主介紹周末時段，每晚的營業(yè)額都有一千多。二層、三層尚未出售。目前整個經營業(yè)態(tài)做了很大的調整，三樓為美容會所與攝影會所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。l 安泰中心的夜市經營為其聚集了更多的人氣。l 交通便利，多路公交可以到達鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。l 同一街區(qū)內品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 其他娛樂配套設施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。其次，商品要有特色，目標客戶群應該定位應該是引導性的，要突出主體客流。而津泰路的休閑、旅游等設施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設施只是購物的附加，遠遠無法滿足消費者的休閑娛樂要求。拓寬改造工程將“改彎取直”。商業(yè)項目情況分析 地塊位置鼓樓區(qū),五一北路東側規(guī)劃用途二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會停車場庫用地(S3)出讓土地面積約20610平方米()規(guī)劃建筑容積率3．O以下(含3．O)，其中商業(yè)建筑面積占計算容積率的總建筑面積8％以下(含8％)規(guī)劃建筑密度20％以下(含20％)規(guī)劃綠地率25％以上(含25％)規(guī)劃建筑高度距北側規(guī)劃道路紅線30米范圍內的建筑高度控制在60米以下。并增加社會公共停車場。其次，該部分商業(yè)店面還不足以形成一個小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前
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