【正文】 助瀾起到關(guān)鍵性作用?！　〉胤秸芍贫ü膭钭》肯M的收費減免政策?！　?008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款?！　?008年7月14日，國土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證?！　?008年5月20日。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。十八大提出的到2020年城鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，必將創(chuàng)造出更加巨大的購買力，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮提供支撐。初步核算，2013年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值5688465億元，%。同時本項目位于徐州商業(yè)中心，周邊相關(guān)配套設(shè)施齊全，人流集中，在區(qū)域大發(fā)展中起到極其重要的作用?！　　丝诹鲃舆w移呈現(xiàn)新的特點?！　　擎?zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口。2市場研究目前我國人口總數(shù)約為13億，雖然“十一五”期間，我國人口計生事業(yè)取得長足進(jìn)步，但未來5年，我國人口總量仍將保持慣性增長態(tài)勢， 流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加，“十二五”期末，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口突破7億。(2)該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標(biāo)都在規(guī)定范圍內(nèi)，在這一系列的指標(biāo)下，通過市場調(diào)查與分析確定了商鋪售價11000元/㎡,一層租金為每平米每年900元，二層租金為每平米每年1080元。其他：奎園菜市場、七里溝果蔬市場、新世紀(jì)建材、升輝建材等（2）項目周邊治安與環(huán)境1)治安情況：良好2)噪聲情況：一般3)空氣狀況：良好4)污染情況：基本沒有化工廠、河流湖泊污染5)危險源情況：基本沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地6)周邊景觀情況：良好，有淮海烈士紀(jì)念塔7)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：部分建設(shè)有高檔的寫字樓與商鋪如：藍(lán)灣商務(wù)港等。東側(cè)有徐州客運站，火車東站。5）地下情況：無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。 項目總體規(guī)劃充分考慮項目與周邊的區(qū)域關(guān)系，始終堅持自己的產(chǎn)業(yè)特色，追求經(jīng)濟(jì)效益以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，兼顧與環(huán)境的共生，致力于國土資源的合理有效利用，創(chuàng)建“環(huán)保型、生態(tài)型”的城市。越來越多企業(yè)的增加和人口的聚集致使優(yōu)越地段的商務(wù)性地產(chǎn)成為稀缺資源。現(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設(shè)計公司為兩地塊重新進(jìn)行了設(shè)計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標(biāo)項目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。2014年9月和11月即將舉辦江蘇省第十八屆運動會和國際劍聯(lián)女子重劍世界杯賽[7]。是華東重要門戶。歷史上曾被人稱為華夏九州之一，自古便被人們稱為是兵家必爭之地和商賈云集中心之地。徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)是到2015年，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟(jì)實力在蘇北和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)先地位。 本項目由徐州市百老匯開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，曾在徐州工商行政管理局辦理了注冊登記,其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的取得也經(jīng)過徐州市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)。徐州徐州百老匯地塊競標(biāo)獲得者是徐州泉山政府組織實施，屬于政府重點建設(shè)項目，對百老匯周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善起著重要的作用。徐州市百老匯地塊以后會是徐州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，在這個地方建造的商鋪有一定的升值空間。(1)地塊位置該地塊東至復(fù)興南路，南至塔東路，西、北至藍(lán)灣商務(wù)港項目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀(jì)念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復(fù)興南路西側(cè)，地勢平坦，較周邊地區(qū)標(biāo)高略低。(3)項目周邊的社區(qū)配套1）周邊社區(qū)配套交通狀況徐州市環(huán)湖南路南側(cè)地塊的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。教育：紅黃藍(lán)幼兒園、解放路小學(xué)、奎園小學(xué)、鐵路小學(xué)等，徐州科技中學(xué)、徐州高級中學(xué)、鐵路中學(xué)等醫(yī)院：徐州市傳染病醫(yī)院、徐州市東方人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院等。8)風(fēng)水情況：良好 (1)總占地面積：6800㎡商鋪占地面積： 2040㎡道路面積：1904㎡綠化面積：2380㎡(3)容積率：(4)建筑密度：30%(5)控高：412=8米(6)綠化率：35%(1)已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果：對周邊環(huán)境及建設(shè)狀況的調(diào)查(2)項目地塊初勘及初測工作情況：目前項目已啟動。經(jīng)過一系列的指標(biāo)估算，此方案可行?！? “十二五”時期，我國人口發(fā)展呈現(xiàn)明顯階段性特點，將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折性變化：　　——人口總量繼續(xù)慣性增長，“十二五”時期的出生人口數(shù)量預(yù)計會多于“十一五”時期，“十二五”后，人口增長慣性逐漸減弱，人口發(fā)展態(tài)勢將出現(xiàn)新的趨勢。預(yù)計“十二五”期間，城鎮(zhèn)人口將突破7億，人口城鎮(zhèn)化率超過50%，城鄉(xiāng)人口格局將發(fā)生重大變化。上世紀(jì)80年代以后出生“80后”人口成為流動人口的主體，“二線”城市和城鎮(zhèn)人口流動活躍。本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務(wù)功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到56957億元之多，同比增長4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加了249684億元，；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義?！　?008年5月30日，國家多項調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度把緊。　　2008年8月11日，國務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降　　受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期?！　?008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)；　　11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的火爆?！　『蟀肽暧捎诜績r快速飆升，投機日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來。3是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　?009年10月24日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，國四條出籠：（1）增加普通商品住房的有效供給。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施?！　临Y源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款?！　∷拇笮惺滋追抠J利率降到基準(zhǔn)線　 (1)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施?！　?3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)?！　?5)加強市場監(jiān)管。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。　(3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶　?5)加強市場監(jiān)管。2015年城市人口達(dá)7億，㎡；(2)人口流動增加和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的加快形成對住宅的需求；(3)居民消費水平的提高；(4)城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；(5)深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求。在項目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。%。商品房銷售面積在中部地區(qū)是5323萬平方米，%?！?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況由圖可知1至3月份，到位房地產(chǎn)開發(fā)資金為28731億元，與1~%。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進(jìn)城市，江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。通過匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場調(diào)研結(jié)論：表6：商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場內(nèi)席位商鋪75%11%1%13%因為商業(yè)街與好的產(chǎn)品宣傳形式,建材家居運營商更青睞商業(yè)街商店,也有一些被調(diào)查者顯示底商商店和購物中心的商店偏好席位。表8：希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉儲辦公及商務(wù)洽談居住%%%%調(diào)查顯示,多數(shù)受訪者希望商店功能來顯示產(chǎn)品和銷售為導(dǎo)向,存儲辦公和商務(wù)助理。第二,周圍的項目當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境不成熟,部分受訪者對于門項目的投資還持有懷疑的態(tài)度。表14：商鋪周邊配套設(shè)施金融機構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機構(gòu)、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達(dá)到90%以上。(2)供給預(yù)測可供土地儲備充足。隨著城市軌道交通建設(shè)步伐加快，舊城改造體量加大，將為土地儲備提供更大空間。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到51700元。根據(jù)商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。（2）經(jīng)營模式我們的城市一直專注于商業(yè)和街上店鋪的發(fā)展,同時,天然地塊和繁忙的街道商店也追求的市場。（5）缺乏真正的餐飲、娛樂中心徐州城市商業(yè)市場不缺乏餐飲、娛樂中心,但缺乏現(xiàn)代多功能真正意義上的娛樂。 徐州客戶群體主要以從事私企的本地人為主。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價可類比調(diào)查一覽表∶金山橋大廈序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀10010%1108戶型設(shè)計10010%1009發(fā)展商信譽1005%10010銷售手法1006%100900合計%11000百老匯商鋪價格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪租價=900*110%=藍(lán)灣商務(wù)港序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶型設(shè)計10010%1009發(fā)展商信譽1002%10010銷售手法1005%100400合計%10000藍(lán)灣商務(wù)港商鋪價格=10000*110%=1100元/平方米藍(lán)灣商務(wù)港商鋪租價=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價單價=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪租價=（990+990）/2=結(jié)合本次評估目的及對市場風(fēng)險等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價單價為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場5公里，距離徐州客運汽車總站和老火車站4公里，104國道、311國道、京臺高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內(nèi)穿過。項目位于金龍湖畔，規(guī)劃總建筑面積約6800平米，集精裝高端商務(wù)樓盤、SOHO花園娛樂為一體，薈萃全球頂尖的商務(wù)硬件、配備國際高端的科技配置，為全球領(lǐng)袖企業(yè)打造總部聚集地，盡享全球經(jīng)濟(jì)盛宴。 (3)機會分析（1）、徐州處于發(fā)展階段，能夠吸引外來投資者。(1)市場定位：中高檔商業(yè)用房(2)目標(biāo)市場定位：項目靠近美麗的漢橋，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，作為商務(wù)重要辦公場所，能夠大量的吸引許多投資者。徐州素有“五省通衢”之稱，是全國重要的交通樞紐。2） 剩余法：土地價格=房屋預(yù)