【正文】 助瀾起到關鍵性作用?！　〉胤秸芍贫ü膭钭》肯M的收費減免政策?！　?008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題。對利用農村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產，不得發(fā)放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款?！　?008年7月14日，國土部表示：小產權房不給宅基地證。　　2008年5月20日。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。十八大提出的到2020年城鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，必將創(chuàng)造出更加巨大的購買力，為房地產行業(yè)的持續(xù)繁榮提供支撐。初步核算，2013年全年國內生產總值5688465億元，%。同時本項目位于徐州商業(yè)中心，周邊相關配套設施齊全，人流集中，在區(qū)域大發(fā)展中起到極其重要的作用。　　——人口流動遷移呈現新的特點?！　　擎?zhèn)人口將首次超過農村人口。2市場研究目前我國人口總數約為13億，雖然“十一五”期間，我國人口計生事業(yè)取得長足進步，但未來5年，我國人口總量仍將保持慣性增長態(tài)勢， 流動遷移人口數量持續(xù)增加，“十二五”期末，城鎮(zhèn)人口將首次超過農村人口突破7億。(2)該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標都在規(guī)定范圍內，在這一系列的指標下，通過市場調查與分析確定了商鋪售價11000元/㎡,一層租金為每平米每年900元，二層租金為每平米每年1080元。其他：奎園菜市場、七里溝果蔬市場、新世紀建材、升輝建材等（2）項目周邊治安與環(huán)境1)治安情況：良好2)噪聲情況：一般3)空氣狀況：良好4)污染情況：基本沒有化工廠、河流湖泊污染5)危險源情況：基本沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地6)周邊景觀情況：良好，有淮海烈士紀念塔7)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：部分建設有高檔的寫字樓與商鋪如：藍灣商務港等。東側有徐州客運站，火車東站。5）地下情況：無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。 項目總體規(guī)劃充分考慮項目與周邊的區(qū)域關系，始終堅持自己的產業(yè)特色，追求經濟效益以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，兼顧與環(huán)境的共生，致力于國土資源的合理有效利用，創(chuàng)建“環(huán)保型、生態(tài)型”的城市。越來越多企業(yè)的增加和人口的聚集致使優(yōu)越地段的商務性地產成為稀缺資源?，F有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權，并擬在該地塊建設徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標準的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設計公司為兩地塊重新進行了設計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標項目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。2014年9月和11月即將舉辦江蘇省第十八屆運動會和國際劍聯女子重劍世界杯賽[7]。是華東重要門戶。歷史上曾被人稱為華夏九州之一，自古便被人們稱為是兵家必爭之地和商賈云集中心之地。徐州經濟的發(fā)展目標是到2015年，經濟總量進入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經濟實力在蘇北和淮海經濟區(qū)的領先地位。 本項目由徐州市百老匯開發(fā)有限公司開發(fā)建設的，曾在徐州工商行政管理局辦理了注冊登記,其房地產開發(fā)資質的取得也經過徐州市規(guī)劃建設局批準。徐州徐州百老匯地塊競標獲得者是徐州泉山政府組織實施，屬于政府重點建設項目，對百老匯周邊經濟環(huán)境的完善起著重要的作用。徐州市百老匯地塊以后會是徐州地區(qū)經濟發(fā)展的重要區(qū)域，在這個地方建造的商鋪有一定的升值空間。(1)地塊位置該地塊東至復興南路，南至塔東路，西、北至藍灣商務港項目(2)宗地現狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復興南路西側，地勢平坦，較周邊地區(qū)標高略低。(3)項目周邊的社區(qū)配套1）周邊社區(qū)配套交通狀況徐州市環(huán)湖南路南側地塊的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。教育：紅黃藍幼兒園、解放路小學、奎園小學、鐵路小學等，徐州科技中學、徐州高級中學、鐵路中學等醫(yī)院：徐州市傳染病醫(yī)院、徐州市東方人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院等。8)風水情況：良好 (1)總占地面積：6800㎡商鋪占地面積： 2040㎡道路面積：1904㎡綠化面積：2380㎡(3)容積率：(4)建筑密度：30%(5)控高：412=8米(6)綠化率：35%(1)已進行的調查研究項目及成果：對周邊環(huán)境及建設狀況的調查(2)項目地塊初勘及初測工作情況：目前項目已啟動。經過一系列的指標估算，此方案可行。　 “十二五”時期，我國人口發(fā)展呈現明顯階段性特點，將發(fā)生重大轉折性變化：　　——人口總量繼續(xù)慣性增長，“十二五”時期的出生人口數量預計會多于“十一五”時期，“十二五”后，人口增長慣性逐漸減弱，人口發(fā)展態(tài)勢將出現新的趨勢。預計“十二五”期間，城鎮(zhèn)人口將突破7億，人口城鎮(zhèn)化率超過50%，城鄉(xiāng)人口格局將發(fā)生重大變化。上世紀80年代以后出生“80后”人口成為流動人口的主體，“二線”城市和城鎮(zhèn)人口流動活躍。本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。其中，第一產業(yè)增加值達到56957億元之多，同比增長4個百分點；第二產業(yè)增加了249684億元，；第三產業(yè)增加值262204億元，%。表1：2014年13月份全國房地產開發(fā)和銷售情況。 實現房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義?！　?008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。　　2008年8月11日，國務院新規(guī)：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降　　受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期?！　?008年10月12日，系列新政支持房地產；　　11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產市場的火爆?！　『蟀肽暧捎诜績r快速飆升，投機日盛，房地產宏觀調控再次卷土重來。3是直接轉讓土地使用權的?！　?009年10月24日，溫家寶主持國務院常務會議，國四條出籠：（1）增加普通商品住房的有效供給。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施?！　临Y源部：在建及在售小產權房須停建停售。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款?！　∷拇笮惺滋追抠J利率降到基準線　 (1)完善穩(wěn)定房價工作責任制。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施?！　?3)增加普通商品住房及用地供應。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。　　(5)加強市場監(jiān)管。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標?！?3)增加普通商品住房及用地供應。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍　　(5)加強市場監(jiān)管。2015年城市人口達7億，㎡；(2)人口流動增加和城市經濟發(fā)展進程的加快形成對住宅的需求；(3)居民消費水平的提高；(4)城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；(5)深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需求。在項目開發(fā)建設活動中，房地產企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。%。商品房銷售面積在中部地區(qū)是5323萬平方米，%?！?）房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況由圖可知1至3月份，到位房地產開發(fā)資金為28731億元，與1~%。表1：2014年13月份全國房地產開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進城市，江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經濟區(qū)的中心城市，現為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。通過匯總調查問卷，得出了以下市場調研結論：表6：商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場內席位商鋪75%11%1%13%因為商業(yè)街與好的產品宣傳形式,建材家居運營商更青睞商業(yè)街商店,也有一些被調查者顯示底商商店和購物中心的商店偏好席位。表8：希望商鋪具有的功能產品展示及銷售倉儲辦公及商務洽談居住%%%%調查顯示,多數受訪者希望商店功能來顯示產品和銷售為導向,存儲辦公和商務助理。第二,周圍的項目當前的商業(yè)環(huán)境不成熟,部分受訪者對于門項目的投資還持有懷疑的態(tài)度。表14：商鋪周邊配套設施金融機構酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數據顯示,商業(yè)金融機構、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達到90%以上。(2)供給預測可供土地儲備充足。隨著城市軌道交通建設步伐加快，舊城改造體量加大，將為土地儲備提供更大空間。人均國內生產總值達到51700元。根據商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。（2）經營模式我們的城市一直專注于商業(yè)和街上店鋪的發(fā)展,同時,天然地塊和繁忙的街道商店也追求的市場。（5）缺乏真正的餐飲、娛樂中心徐州城市商業(yè)市場不缺乏餐飲、娛樂中心,但缺乏現代多功能真正意義上的娛樂。 徐州客戶群體主要以從事私企的本地人為主。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價可類比調查一覽表∶金山橋大廈序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤規(guī)模1003%1007產品外觀10010%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1005%10010銷售手法1006%100900合計%11000百老匯商鋪價格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪租價=900*110%=藍灣商務港序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產品外觀1005%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1002%10010銷售手法1005%100400合計%10000藍灣商務港商鋪價格=10000*110%=1100元/平方米藍灣商務港商鋪租價=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價單價=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪租價=（990+990）/2=結合本次評估目的及對市場風險等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價單價為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場5公里，距離徐州客運汽車總站和老火車站4公里，104國道、311國道、京臺高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內穿過。項目位于金龍湖畔，規(guī)劃總建筑面積約6800平米，集精裝高端商務樓盤、SOHO花園娛樂為一體，薈萃全球頂尖的商務硬件、配備國際高端的科技配置，為全球領袖企業(yè)打造總部聚集地，盡享全球經濟盛宴。 (3)機會分析（1）、徐州處于發(fā)展階段，能夠吸引外來投資者。(1)市場定位：中高檔商業(yè)用房(2)目標市場定位：項目靠近美麗的漢橋，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，作為商務重要辦公場所，能夠大量的吸引許多投資者。徐州素有“五省通衢”之稱，是全國重要的交通樞紐。2） 剩余法：土地價格=房屋預