【正文】 （9）重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人氣。對本項目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：（1）及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要做好周圍道路的維護(hù)，盡量避免影響主干道的交通，保持道路通暢。所以資金的問題不算太大。3）倡導(dǎo)文明施工4）制定廢棄物處置和運(yùn)輸計劃工程建設(shè)單位應(yīng)會同有關(guān)部門，為本工程的廢棄物制定處置計劃。施工期間的噪聲主要來自建設(shè)時施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸和施工樁基處理。風(fēng)險轉(zhuǎn)移可分為保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種。（1）風(fēng)險回避 即對風(fēng)險的徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風(fēng)險的來源。而且，從前面總投資估算的情況和辦公地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢來看，租金未來減少的可能性不大，因此，該項目的風(fēng)險也不大。進(jìn)行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。這項工作稱為不確定性分析。自有資金在建設(shè)的第一年自有資金全部投入，銀行借貸在第一年投入總借貸資金的50%，第一年半時候再投入另一半。（說明：由于該項目為商鋪，大部分的是出租使用，所以出租期限為37年，即到2052年）4投資估算與融資方案(1)投資估算范圍：在投資估算前要確定所要估算費(fèi)用的范圍，它主要包括：土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)期間稅費(fèi)，其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等開發(fā)成本，以及財務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用等開發(fā)費(fèi)用以及開發(fā)期間稅費(fèi)。智能化概念在新建商鋪中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商鋪綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。(5)人性化、生態(tài)性遵循“以人為本”的原則，鬧靜分開，人車分流，自然景觀和人性化的設(shè)置時時都能圍繞在消費(fèi)者和投資者周圍，讓消費(fèi)者能夠在寧靜、憂美的氛圍中感受到眷戀。在對商鋪建筑分析研究的基礎(chǔ)上，形成了比較合理的大空間建筑平面布局模式。設(shè)計中首先將最具經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)主入口放在面向復(fù)興南路的位置。(2)估價過程確定估價基本事項；編制估價工作計劃；實(shí)地確認(rèn)估價對象；搜集估價所需資料；選定估價方法并計算；確定估價結(jié)果；提交估價報告。(3)項目產(chǎn)品定位項目總建筑面積為6800平方米，共兩棟商業(yè)用房，內(nèi)設(shè)休閑綠化地段，環(huán)境優(yōu)美。精裝商務(wù)行宮理念，演繹極致稀缺的物業(yè)價值，35%綠化率，盛大奢華水景小品，與漢橋美景交相輝映，打造公共休閑、活氧減壓、娛樂交流為一體的新型商務(wù)空間，讓上層峰商務(wù)人士在工作之余更能親近自然，享受到城市景觀與自然相融的和諧統(tǒng)一?？蛻羧后w主要以注冊資本在100萬以下，員工10人以內(nèi)的公司租用為主。近年來,隨著人民生活水平的提高越來越多,商業(yè)步行街已經(jīng)作為一種新的商業(yè)模式,提高當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)模式,一個重要的角色在其最大業(yè)務(wù)價值和雙重城市內(nèi)涵,已逐漸成為一種新的趨勢發(fā)展,可以大大提高消費(fèi)的檔次和品位,也促進(jìn)繁榮的商業(yè)街發(fā)展。,增長14%,排名第一。徐州建立了完備的政府土地儲備機(jī)制，在加快企業(yè)改制、棚戶區(qū)及舊城改造中儲備了一定規(guī)模的土地資源，盡管徐州市發(fā)展用地需求逐年加大，但土地后備資源較為充足。隨著建設(shè)項目周圍的設(shè)施,項目的銷售價格會有一個更大上漲更大的空間。因此,手頭的項目規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分考慮建材家居的特點(diǎn)不同的產(chǎn)品,商業(yè)街的商店和購物中心店底商席位,組合,實(shí)現(xiàn)空間的有效利用和提高市場質(zhì)量目標(biāo)。其中，銀行貸款6618億元，；利用國外資金84億元，；自籌金額為11093億元，；同事其他資金額11327億元?！?至3月份，施工面積開發(fā)為547030萬平方米，；其中，新開工的面積29090萬平方米，%圖3:2012年2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積速度　2）、商品房銷售和待售情況　1至3月份，商品房銷售面積20111萬平方米，%，；其中，%。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)?！　∽〗ú浚洪_發(fā)商買地不得貸款。（2）要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。　　2009年5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。　　2008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，達(dá)到350戶。 2008年:2008年3月，建設(shè)部70/90政策適用范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)適用住房。%，%，%。從項目的投資建設(shè)的可行性分析到項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀分析可以看出該項目的建設(shè)是可行的，符合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，該項目的建設(shè)對于推進(jìn)徐州市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展起著極大的輔助作用?！　　獎趧幽挲g人口比例、人口負(fù)擔(dān)系數(shù)出現(xiàn)新變化。(3)項目建議書編制、提出及審批已經(jīng)完成(4)研究工作進(jìn)展情況：處在項目初步建設(shè)階段根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。宗地出行主要依靠的交通方式：步行，騎自行車，電動車，摩托車，家庭小轎車、城市公交。徐州市百老匯燒烤街地塊本項目東至復(fù)興南路,南至塔東路,西北至藍(lán)灣商務(wù)港項目。公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實(shí)收資金5000萬元人民幣。且擁有超過6000年文明史和2600年的建城史，被世人稱為“千年帝都”，有“九朝帝王徐州籍”之說。[1]徐州是兩漢文化的發(fā)源地，曾被被人們稱之為“彭祖故國、劉邦故里、項羽故都”，又因其擁有大量文化遺產(chǎn)和豐富礦產(chǎn)資源以及深厚的歷史底蘊(yùn)，故被稱作“東方雅典”. 徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，和長江三角洲區(qū)域中心城市[5]，徐州曾被稱為都市圈核心城市，新西蘭產(chǎn)品中國的展銷中心總部駐地[2]，國際性的新興能源基地，曾被稱之為“中國工程機(jī)械之都”和“世界硅都”。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營物業(yè)管理、房屋租賃。南距徐州泉山區(qū)政府26km；、西距淮海紀(jì)念塔約23km，東靠漢橋。 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)：城市公交路線；隴海鐵路、建國路、金浦鐵路立交。（1）《徐州市城市拆遷管理條例》（2）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（3）《辦公樓設(shè)計規(guī)范》（4）《辦公樓建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（5）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（6）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(1)項目現(xiàn)在已經(jīng)看是建設(shè)，自有資金與銀行貸款的比例會有變化，可能會導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用的變化。“十二五”時期，15－59歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到最高點(diǎn)后轉(zhuǎn)為緩慢下行，人口負(fù)擔(dān)系數(shù)也將達(dá)最低點(diǎn)，在經(jīng)歷40多年下降后開始趨于上升，總體上仍處于勞動力資源豐沛、人口負(fù)擔(dān)系數(shù)較低的有利時期。當(dāng)前該項目的開發(fā)前景很可觀，開發(fā)條件日趨成熟。圖1:20092013年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度在2014年，中國經(jīng)濟(jì)增長的長期格局沒有改變，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策支持下，全年經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，這為城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)?！　?008年3月25日，%； 　　2008年4月20日?！　?008年8月25日，央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項目貸款管理　　土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年?！　€人住房公積金貸款利率同時下調(diào)，%%。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的。（3）是要加強(qiáng)市場監(jiān)管?！　鴦?wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)?？偟匿N售額為商品房13263億元，下降的幅度比12月份擴(kuò)大1,5個百分點(diǎn)，而且。個人按揭貸款3161億元。另一方面通過功能分區(qū)形式將不同的產(chǎn)品類型區(qū)分。表13：付款方式按揭貸款一次性付款%%大多數(shù)企業(yè),一旦付款影響現(xiàn)金流是相對較大的,他們更愿意通過分期付款的方式購買商店。實(shí)行拆遷屬地負(fù)責(zé)制，由區(qū)政府負(fù)責(zé)拆遷，通過搭建投融資平臺，統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地整理及融資事宜，在凈地入市、土地交付等方面履約有保障。根據(jù)運(yùn)營單位,城市市場零售額117720000000元,%,農(nóng)村市場零售額29640000000元,%。（3）高端消費(fèi)方式徐州城市高檔商鋪發(fā)展速度較慢，規(guī)模相對一般，商業(yè)設(shè)施、商業(yè)購物環(huán)境通常是好的,停車休息娛樂購物的場所眾多。徐州商業(yè)性用房群體主要是私企業(yè)主或者個體戶，占到總體量的88%，其中77%為私企性質(zhì)，個體經(jīng)營占總體量的11%。(2)劣勢分析近幾年來，徐州市周邊的地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。(4)價格定位：表21：項目價格定位分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額3項目開發(fā)方案徐州市百老匯塊區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。(1)配套設(shè)施：隨著藍(lán)海商務(wù)灣的開發(fā)建設(shè)，該商鋪的周邊配套設(shè)施也將逐步完善。主入口顯得氣派，能提供開闊的公共空間，充分吸引人流。主要特點(diǎn)如下：1）追求個性化空間：能夠通過空間界面的精心設(shè)計和個性化景觀的打造，使投資者有更廣泛投資空間。(6).綠色能源可以使用可替代能源系統(tǒng)，風(fēng)力發(fā)電，以及充分發(fā)揮利用廢熱發(fā)電技術(shù)或天然氣燃料電池技術(shù)的自主發(fā)電策略，已經(jīng)成為高效能建筑設(shè)計中的標(biāo)準(zhǔn)要素。綜合樓外觀風(fēng)格建議：大廈在設(shè)計上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化，時代化，高技化，造型美觀新穎的商務(wù)型建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)建筑。其中，房地產(chǎn)建筑安裝工程費(fèi)又可包括土建工程費(fèi)用，裝飾工程費(fèi)用，電氣工程費(fèi)用，管道通風(fēng)采暖費(fèi)用等。預(yù)售收入在項目建設(shè)一年半時投入總收入的40%，其余的在的二年全部投入。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。凈現(xiàn)值敏感性分析影響因素20%10%010%20%租金投資總額稅金通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對租金的敏感程度最大，即斜率最大者。投資項目風(fēng)險分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識別擬建項目在建設(shè)和運(yùn)營中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險對策，降低風(fēng)險損失?；乇茱L(fēng)險對策，在某種程度上意味著喪失項目可能獲利的機(jī)會。保險轉(zhuǎn)移是向保險公司投保，將項目部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)；非保險轉(zhuǎn)移是將項目的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給項目承包方，如項目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。2）生活垃圾的影響工程施工時，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動力的食宿將會安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。項目開發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計劃情況。（2）百老匯置業(yè)有限公司需要有建設(shè)性的商鋪來提升外在形象，這不僅可以樹立良好的外在形象，還會吸引客戶源。（2）盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計。9附錄：1）徐州市百老匯地塊位置圖2）徐州市百老匯地塊宗地圖3）百老匯地塊規(guī)劃條件4）徐州市百老匯設(shè)計圖5）實(shí)地勘察照片附件一項目宗地位置圖附件二實(shí)地勘測圖參考文獻(xiàn)：[1]文武徐州——東方雅典（鵬程周報）[2[新型化城鎮(zhèn)都市圈還得挑起重?fù)?dān)。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。（4）該方案的商鋪售價可能會高于市場上的實(shí)際售價，但是考慮到未來的前景與實(shí)際情況所以說這個價錢還算合理，后期的租金不是太高，這也給未來的升值提供了空間。社會形象一流。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時的膳宿時，項目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響1）施工揚(yáng)塵、噪聲的影響工程施工期間，運(yùn)輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行