【正文】 （9）重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足文章，為本項目積聚人氣。對本項目的實施建議主要有以下幾點：（1）及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要做好周圍道路的維護，盡量避免影響主干道的交通，保持道路通暢。所以資金的問題不算太大。3）倡導文明施工4）制定廢棄物處置和運輸計劃工程建設單位應會同有關部門，為本工程的廢棄物制定處置計劃。施工期間的噪聲主要來自建設時施工機械和建筑材料的運輸和施工樁基處理。風險轉移可分為保險轉移和非保險轉移兩種。（1）風險回避 即對風險的徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風險的來源。而且，從前面總投資估算的情況和辦公地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢來看，租金未來減少的可能性不大，因此，該項目的風險也不大。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。這項工作稱為不確定性分析。自有資金在建設的第一年自有資金全部投入，銀行借貸在第一年投入總借貸資金的50%，第一年半時候再投入另一半。（說明：由于該項目為商鋪，大部分的是出租使用，所以出租期限為37年，即到2052年）4投資估算與融資方案(1)投資估算范圍：在投資估算前要確定所要估算費用的范圍，它主要包括：土地費用，前期工程費用，建筑安裝工程費用，基礎設施建設費用，公共配套設施建設費用，開發(fā)期間稅費，其他費用和不可預見費用等開發(fā)成本，以及財務費用，管理費用，銷售費用等開發(fā)費用以及開發(fā)期間稅費。智能化概念在新建商鋪中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕商鋪綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。(5)人性化、生態(tài)性遵循“以人為本”的原則，鬧靜分開，人車分流，自然景觀和人性化的設置時時都能圍繞在消費者和投資者周圍，讓消費者能夠在寧靜、憂美的氛圍中感受到眷戀。在對商鋪建筑分析研究的基礎上，形成了比較合理的大空間建筑平面布局模式。設計中首先將最具經(jīng)濟效益的商業(yè)主入口放在面向復興南路的位置。(2)估價過程確定估價基本事項；編制估價工作計劃；實地確認估價對象；搜集估價所需資料；選定估價方法并計算；確定估價結果；提交估價報告。(3)項目產(chǎn)品定位項目總建筑面積為6800平方米，共兩棟商業(yè)用房，內設休閑綠化地段，環(huán)境優(yōu)美。精裝商務行宮理念，演繹極致稀缺的物業(yè)價值，35%綠化率，盛大奢華水景小品，與漢橋美景交相輝映，打造公共休閑、活氧減壓、娛樂交流為一體的新型商務空間，讓上層峰商務人士在工作之余更能親近自然，享受到城市景觀與自然相融的和諧統(tǒng)一。客戶群體主要以注冊資本在100萬以下，員工10人以內的公司租用為主。近年來,隨著人民生活水平的提高越來越多,商業(yè)步行街已經(jīng)作為一種新的商業(yè)模式,提高當?shù)鼐用竦南M模式,一個重要的角色在其最大業(yè)務價值和雙重城市內涵,已逐漸成為一種新的趨勢發(fā)展,可以大大提高消費的檔次和品位,也促進繁榮的商業(yè)街發(fā)展。,增長14%,排名第一。徐州建立了完備的政府土地儲備機制，在加快企業(yè)改制、棚戶區(qū)及舊城改造中儲備了一定規(guī)模的土地資源，盡管徐州市發(fā)展用地需求逐年加大，但土地后備資源較為充足。隨著建設項目周圍的設施,項目的銷售價格會有一個更大上漲更大的空間。因此,手頭的項目規(guī)劃設計中應充分考慮建材家居的特點不同的產(chǎn)品,商業(yè)街的商店和購物中心店底商席位,組合,實現(xiàn)空間的有效利用和提高市場質量目標。其中，銀行貸款6618億元，；利用國外資金84億元，；自籌金額為11093億元，；同事其他資金額11327億元?！?至3月份，施工面積開發(fā)為547030萬平方米，；其中，新開工的面積29090萬平方米，%圖3:2012年2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積速度　2）、商品房銷售和待售情況　1至3月份，商品房銷售面積20111萬平方米，%，；其中，%。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質生產(chǎn)部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果就是建筑物和構筑物。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標?！　∽〗ú浚洪_發(fā)商買地不得貸款。（2）要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度?！　?009年5月21日，為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調為20%。　　2008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，達到350戶。 2008年:2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經(jīng)濟適用住房。%，%，%。從項目的投資建設的可行性分析到項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀分析可以看出該項目的建設是可行的，符合本市經(jīng)濟發(fā)展的需要，該項目的建設對于推進徐州市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展起著極大的輔助作用。　　——勞動年齡人口比例、人口負擔系數(shù)出現(xiàn)新變化。(3)項目建議書編制、提出及審批已經(jīng)完成(4)研究工作進展情況：處在項目初步建設階段根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。宗地出行主要依靠的交通方式：步行，騎自行車，電動車，摩托車，家庭小轎車、城市公交。徐州市百老匯燒烤街地塊本項目東至復興南路,南至塔東路,西北至藍灣商務港項目。公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實收資金5000萬元人民幣。且擁有超過6000年文明史和2600年的建城史，被世人稱為“千年帝都”，有“九朝帝王徐州籍”之說。[1]徐州是兩漢文化的發(fā)源地，曾被被人們稱之為“彭祖故國、劉邦故里、項羽故都”，又因其擁有大量文化遺產(chǎn)和豐富礦產(chǎn)資源以及深厚的歷史底蘊，故被稱作“東方雅典”. 徐州是淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，和長江三角洲區(qū)域中心城市[5]，徐州曾被稱為都市圈核心城市，新西蘭產(chǎn)品中國的展銷中心總部駐地[2]，國際性的新興能源基地，曾被稱之為“中國工程機械之都”和“世界硅都”。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營物業(yè)管理、房屋租賃。南距徐州泉山區(qū)政府26km；、西距淮海紀念塔約23km，東靠漢橋。 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)：城市公交路線；隴海鐵路、建國路、金浦鐵路立交。（1）《徐州市城市拆遷管理條例》（2）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（3）《辦公樓設計規(guī)范》（4）《辦公樓建筑設計標準》（5）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（6）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(1)項目現(xiàn)在已經(jīng)看是建設，自有資金與銀行貸款的比例會有變化，可能會導致財務費用的變化?！笆濉睍r期，15－59歲勞動年齡人口占總人口比例達到最高點后轉為緩慢下行，人口負擔系數(shù)也將達最低點，在經(jīng)歷40多年下降后開始趨于上升，總體上仍處于勞動力資源豐沛、人口負擔系數(shù)較低的有利時期。當前該項目的開發(fā)前景很可觀，開發(fā)條件日趨成熟。圖1:20092013年國內生產(chǎn)總值及其增長速度在2014年，中國經(jīng)濟增長的長期格局沒有改變，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策支持下，全年經(jīng)濟有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，這為城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長提供了堅實的基礎?！　?008年3月25日，%； 　　2008年4月20日?！　?008年8月25日，央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理　　土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年?！　€人住房公積金貸款利率同時下調，%%。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的。（3）是要加強市場監(jiān)管?！　鴦赵?引導民間資本進入政策性住房建設。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。總的銷售額為商品房13263億元，下降的幅度比12月份擴大1,5個百分點，而且。個人按揭貸款3161億元。另一方面通過功能分區(qū)形式將不同的產(chǎn)品類型區(qū)分。表13：付款方式按揭貸款一次性付款%%大多數(shù)企業(yè),一旦付款影響現(xiàn)金流是相對較大的,他們更愿意通過分期付款的方式購買商店。實行拆遷屬地負責制，由區(qū)政府負責拆遷，通過搭建投融資平臺，統(tǒng)一協(xié)調土地整理及融資事宜，在凈地入市、土地交付等方面履約有保障。根據(jù)運營單位,城市市場零售額117720000000元,%,農村市場零售額29640000000元,%。（3）高端消費方式徐州城市高檔商鋪發(fā)展速度較慢，規(guī)模相對一般，商業(yè)設施、商業(yè)購物環(huán)境通常是好的,停車休息娛樂購物的場所眾多。徐州商業(yè)性用房群體主要是私企業(yè)主或者個體戶，占到總體量的88%，其中77%為私企性質，個體經(jīng)營占總體量的11%。(2)劣勢分析近幾年來，徐州市周邊的地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。(4)價格定位：表21：項目價格定位分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額3項目開發(fā)方案徐州市百老匯塊區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。(1)配套設施：隨著藍海商務灣的開發(fā)建設，該商鋪的周邊配套設施也將逐步完善。主入口顯得氣派，能提供開闊的公共空間，充分吸引人流。主要特點如下：1）追求個性化空間：能夠通過空間界面的精心設計和個性化景觀的打造，使投資者有更廣泛投資空間。(6).綠色能源可以使用可替代能源系統(tǒng)，風力發(fā)電，以及充分發(fā)揮利用廢熱發(fā)電技術或天然氣燃料電池技術的自主發(fā)電策略，已經(jīng)成為高效能建筑設計中的標準要素。綜合樓外觀風格建議：大廈在設計上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化，時代化，高技化，造型美觀新穎的商務型建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當?shù)氐牧咙c建筑。其中，房地產(chǎn)建筑安裝工程費又可包括土建工程費用，裝飾工程費用，電氣工程費用，管道通風采暖費用等。預售收入在項目建設一年半時投入總收入的40%，其余的在的二年全部投入。根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價。凈現(xiàn)值敏感性分析影響因素20%10%010%20%租金投資總額稅金通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對租金的敏感程度最大，即斜率最大者。投資項目風險分析是在此前工作的基礎上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險對策，降低風險損失。回避風險對策，在某種程度上意味著喪失項目可能獲利的機會。保險轉移是向保險公司投保，將項目部分風險損失轉移給保險公司承擔；非保險轉移是將項目的一部分風險轉移給項目承包方，如項目技術、設備、施工等可能存在的風險，可在簽訂合同中將部分風險損失轉移給合同方承擔。2）生活垃圾的影響工程施工時，施工區(qū)內近大量勞動力的食宿將會安排在工作區(qū)域內，這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴重影響工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。項目開發(fā)單位應與運輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，并不定期地檢查執(zhí)行計劃情況。（2）百老匯置業(yè)有限公司需要有建設性的商鋪來提升外在形象，這不僅可以樹立良好的外在形象，還會吸引客戶源。（2）盡快組織國內外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設計機構完成項目設計。9附錄：1）徐州市百老匯地塊位置圖2）徐州市百老匯地塊宗地圖3）百老匯地塊規(guī)劃條件4）徐州市百老匯設計圖5）實地勘察照片附件一項目宗地位置圖附件二實地勘測圖參考文獻：[1]文武徐州——東方雅典（鵬程周報）[2[新型化城鎮(zhèn)都市圈還得挑起重擔。以增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務能力。（4）該方案的商鋪售價可能會高于市場上的實際售價，但是考慮到未來的前景與實際情況所以說這個價錢還算合理，后期的租金不是太高，這也給未來的升值提供了空間。社會形象一流。應盡量阻止施工單位在臨時工作區(qū)域內為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區(qū)域內為工人提供臨時的膳宿時，項目開發(fā)者及工程承包單位應與當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質量。（影響及對策）（1）工程建設對環(huán)境的影響1）施工揚塵、噪聲的影響工程施工期間，運輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行