【正文】 （5）既要節(jié)省建設資金，又必須切實保證工程質量，堅持以質量領先的市場策略。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營物業(yè)管理、房屋租賃。本項目對于嚴重風險等級以上的，盡量不使用此對策。嚴重風險：一般情況下有兩種情況，一是有很大可能會發(fā)生風險，會帶來很大的損失風，項目會從可行變成不可行；二是風險發(fā)生會帶來非常嚴重損失，但是概率發(fā)生的可能性會很小，如果能夠采取措施有效地進行防范，項目是可以正常實施的。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。5財務評價分析財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務成本計算。(1)根據(jù)規(guī)劃的總占地面積：㎡、㎡、綠化面積：2380㎡、道路面積1904平方米，商鋪建筑面積3400㎡，建筑密度30%，控高：8米，綠化率：35%.，稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬元，稅前全部投資內部收益率為：20%，稅后全部投資內部收益率為：15%通過動態(tài)指標發(fā)現(xiàn)方案的收益率在正常的范圍內，說明方案是可行的。輪廓優(yōu)美的建筑形象。徐州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)緊臨徐州市主城區(qū)東側，距市中心5公里，距離徐州客運汽車總站和老火車站4公里。配套設施：周邊淮海烈士紀念塔推動周邊配套發(fā)展，礦業(yè)大學南湖校區(qū)帶動臨近樓盤發(fā)展，周邊另有中國建設銀行、同仁居游泳館、易初蓮花超市。汽車、家用電器和金銀首飾,%、%%。糧食需求主要集中在食品、特殊的小吃和中檔酒店,酒店對快速類型和三星級酒店,休閑和娛樂設施更偏好浴中心和健身中心是能夠滿足日常生活需求的支持。表4：徐州市2012年地區(qū)生產(chǎn)總值指標地區(qū)生產(chǎn)總值（季報）1—4季度增長（%）絕對量（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)增加值的二產(chǎn)業(yè)增加值工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增加值交通運輸倉儲及郵政業(yè)批發(fā)零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營利性服務非營利性服務業(yè)表5：2013年14月份固定資產(chǎn)投資主要指標指標絕對量（萬億元）增長（%）固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額工業(yè)投資額，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下滑。1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況　2014年13月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，%（%）。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。　　2010年1月10日,國務院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導?！　?008年10月28日，央行年內第三次下調利率。 　商品住宅開發(fā)不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執(zhí)行。本項目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征，有助于改善該區(qū)域商業(yè)服務配套物業(yè)結構局部供給相對失衡，且充分利用了城市寶貴的土地資源，適應了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實施。(3)， 萬元，稅前全部投資內部收益率為20%，稅后全部投資內部收益率為15%，通過動態(tài)指標發(fā)現(xiàn)方案的收益率在正常的范圍內，說明方案是可行的。3）地面現(xiàn)狀為待開發(fā)空地，宗地內無水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素。[8]本項目港位于故黃河沿岸，南至塔東路，西至迎賓大道，東至復興南路，北至故黃河，與徐州著名的漢橋接壤，比鄰淮塔景區(qū)。該項目由徐州百老匯置業(yè)有限公司開發(fā)建設，用地面積為6800平米，建設用地面積3400平米，總建筑面積3400平米，綠化面積1190平米。4）該地塊現(xiàn)為已開發(fā)項目，沒有居民居住，不存在拆遷補助問題。(4)存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。巨大的人口總量、流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加以及城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展將創(chuàng)造出巨大的房屋剛性需求，同時隨著徐州經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民消費水平的不斷提高，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，從而使得徐州商業(yè)性用房的需求也不段提高?！　?008年6月10日，稅務總局：企業(yè)為個人購買房產(chǎn)需征個人所得稅。[7]　　2009年:2009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，在GDP保八的前提下，前半年出臺的政策仍然有利房地產(chǎn)市場發(fā)展，大大促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！　?010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；　　2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結等19條內容；　　2010年3月22日，國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地；　　2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在15個工作日內制訂有序退出的方案，　　2010年4月2日，財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，　　2010年4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序；　 2010年　4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策；　　2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%，．對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；　　2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量；　 2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。嚴格實施差別化住房信貸政策。　　(2)堅決抑制投機投資性購房。圖2:2013年2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度1至3月份，房屋的施工面積是547030萬平方米，%，；剛剛開工的面積29090萬平方米,。分地區(qū)來看，貴州、西藏、新疆三省固投增速位居前三，均超過24%；房地產(chǎn)投資方面，青海、西藏、寧夏同比增速超過29%.(1)需求分析為了了解市場需求的狀態(tài)是徐州企業(yè)市場調研,了解目標客戶的意圖購買意愿和購買能力,以確定項目的市場定位。因此,項目的配套設施,不僅可以滿足業(yè)務工作的需要,日常生活中,也使用項目的區(qū)位優(yōu)勢來吸引周圍的流,表達一種情感,從而提高項目的商業(yè)氛圍,為本項目提高增值潛力。表19：徐州市部分商業(yè)、小吃街一覽表名稱功能特色地址備注巨龍?zhí)詫氁故袩?、小吃徐州二院西區(qū)域型西苑名特小吃城燒烤、小吃西苑市場區(qū)域型新時代美食廣場飲食、娛樂、休閑金地區(qū)域型壩子街燒烤中心燒烤、小吃、燒烤黃河東路社區(qū)型少華小吃街小吃、燒烤少華街區(qū)域型礦大商業(yè)街飲食、娛樂礦業(yè)大學區(qū)域型師大商業(yè)街飲食、娛樂師范大學區(qū)域型金地商都美食城飲食、娛樂金地商都區(qū)域型戲馬臺步行街休閑、飲食、娛樂戲馬臺社區(qū)型銅山新區(qū)一條街小吃、燒烤銅山新區(qū)社區(qū)型民富園小吃街休閑、飲食、娛樂民富園社區(qū)型沈場小吃街休閑、飲食、娛樂沈場社區(qū)型段莊小吃街休閑、飲食、娛樂段莊社區(qū)型（1）商業(yè)中心分布 商業(yè)網(wǎng)點布局存在的一些混亂,缺乏總體規(guī)劃,雖然很強的商業(yè)街的人氣,但商業(yè)環(huán)境很差,成分、功能結構格式不合理。隨著藍灣商務港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項目的發(fā)展，各樓盤周邊配套逐步完善，將會帶動區(qū)域的進一步發(fā)展。京滬鐵路、連霍高速、京臺高速、104國道、311國道、故黃河貫通全區(qū)。由于該商鋪在漢橋西側，以水為設計理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。(2)徐州市百老匯地塊緊靠淮海烈士紀念塔，緊鄰徐州著名標志旱橋，地理位置優(yōu)越。(1)營業(yè)收入估算 表19：銷售總收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額說明：其中22=2205㎡，1商鋪全部出售共1190㎡.地下車位全部出租。固定成本CF = 土地費用+基礎設施費+前期工程費+公共配套設施建設費=可變成本CV =建安工程費+開發(fā)期稅費+不可預見費=1031萬元元綜合單價p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價銷售單價*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計算：㎡時，開發(fā)項目不盈利也不虧損；大于這個數(shù)值時。災難性風險：會有很大的可能性發(fā)生風險，風險一旦發(fā)生會帶來災難性結果，項目將難以承受。自擔風險也需要納入項目風險控制體系?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權，并擬在該地塊建設徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標準的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。（7）環(huán)湖南路南側地塊的綠化和主題景觀應先期建成，先樹形象后賣樓。（4）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調查工作。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實收資金5000萬元人民幣。這種方式適用于已知有風險存在，但可獲高利回報甘愿冒險的項目或者風險損失較小，可以自行承擔風險損失的項目。較大風險：有較大可能會發(fā)生風險發(fā)生，或一旦發(fā)生將會造成較大的損失較大，但是這種損失帶來的影響是項目能夠承受的。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。其中有一些費用的估算方法是約定俗稱的，比如通常前期工程費為建筑安裝工程費的3%6%，%—1%.表24：百老匯項目地塊商鋪的投資與總成本費用估算表1開發(fā)成本　　 　土地使用權出讓金　6800 土地征用及拆遷安置補助費　　 　前期工程費占建安工程的5%　 　建安工程費1200　 面積6800基礎設施費占建安工程費的10%　 　公共配套設施費占建安工程費的5%　 　開發(fā)期間稅占建安工程費的15%　 　不可預見費（++++）*5%）　　 　2開發(fā)費用　　 　管理費用（+++）*3%　　 　銷售費用（銷售費用的5%）　　 　　可售面積11000 　　可租面積1080 　　900 　　501800 　財務費用（貸款利息）　　 　　合計（1+2）　　 　綜合以上費用。(7)市場公共配套設施配置方案規(guī)劃地段設有地上與地下停車場供給投資者和消費者使用，同時辦公的場所會有綠化地帶提供給消費者休閑娛樂，同時可以利用。主體建筑試圖采用一種造型新穎。徐州素有“五省通衢”之稱，是全國重要的交通樞紐。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價可類比調查一覽表∶金山橋大廈序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀10010%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1005%10010銷售手法1006%100900合計%11000百老匯商鋪價格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪租價=900*110%=藍灣商務港序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%