【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)改制、棚戶(hù)區(qū)及舊城改造中儲(chǔ)備了一定規(guī)模的土地資源，盡管徐州市發(fā)展用地需求逐年加大，但土地后備資源較為充足。實(shí)行拆遷屬地負(fù)責(zé)制，由區(qū)政府負(fù)責(zé)拆遷，通過(guò)搭建投融資平臺(tái)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地整理及融資事宜，在凈地入市、土地交付等方面履約有保障。今年，徐州市計(jì)劃在主城區(qū)推出經(jīng)營(yíng)性用地6000畝，其中一般性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地4000畝，重點(diǎn)招商功能性項(xiàng)目用地2000畝，均較去年規(guī)模有所增加，且物流、娛樂(lè)、旅游、文化等功能性用地大多位于交通便利、配套設(shè)施齊全、開(kāi)發(fā)潛力大的三大核心發(fā)展區(qū)域。隨著城市軌道交通建設(shè)步伐加快，舊城改造體量加大，將為土地儲(chǔ)備提供更大空間。(1)徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r地區(qū)生產(chǎn)總值在2013年完成443582000000元的徐州,總繼續(xù)排名第五,按可比價(jià)格計(jì)算,%,該省排名第六位。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值43238000000元,%,第二產(chǎn)業(yè)增加值211832000000元,%。第三產(chǎn)業(yè)增加值188512000000元,%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到51700元。,增長(zhǎng)14%,排名第一。根據(jù)運(yùn)營(yíng)單位,城市市場(chǎng)零售額117720000000元,%,農(nóng)村市場(chǎng)零售額29640000000元,%。根據(jù)消費(fèi)模式,批發(fā)和零售銷(xiāo)售29400000000元,%,零售額101960000000元,%,住9元,%。根據(jù)商品類(lèi)別、食品、醫(yī)藥、%,%%。汽車(chē)、家用電器和金銀首飾,%、%%。表19：徐州市部分商業(yè)、小吃街一覽表名稱(chēng)功能特色地址備注巨龍?zhí)詫氁故袩?、小吃徐州二院西區(qū)域型西苑名特小吃城燒烤、小吃西苑市場(chǎng)區(qū)域型新時(shí)代美食廣場(chǎng)飲食、娛樂(lè)、休閑金地區(qū)域型壩子街燒烤中心燒烤、小吃、燒烤黃河?xùn)|路社區(qū)型少華小吃街小吃、燒烤少華街區(qū)域型礦大商業(yè)街飲食、娛樂(lè)礦業(yè)大學(xué)區(qū)域型師大商業(yè)街飲食、娛樂(lè)師范大學(xué)區(qū)域型金地商都美食城飲食、娛樂(lè)金地商都區(qū)域型戲馬臺(tái)步行街休閑、飲食、娛樂(lè)戲馬臺(tái)社區(qū)型銅山新區(qū)一條街小吃、燒烤銅山新區(qū)社區(qū)型民富園小吃街休閑、飲食、娛樂(lè)民富園社區(qū)型沈場(chǎng)小吃街休閑、飲食、娛樂(lè)沈場(chǎng)社區(qū)型段莊小吃街休閑、飲食、娛樂(lè)段莊社區(qū)型（1）商業(yè)中心分布 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局存在的一些混亂,缺乏總體規(guī)劃,雖然很強(qiáng)的商業(yè)街的人氣,但商業(yè)環(huán)境很差,成分、功能結(jié)構(gòu)格式不合理。百老匯燒烤街與商圈交匯,盡管有大型購(gòu)物中心,但它的功能仍然是相對(duì)簡(jiǎn)單的,這樣的格式組合缺乏互補(bǔ)的,和周?chē)纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。（2）經(jīng)營(yíng)模式我們的城市一直專(zhuān)注于商業(yè)和街上店鋪的發(fā)展,同時(shí),天然地塊和繁忙的街道商店也追求的市場(chǎng)。近年來(lái),隨著人民生活水平的提高越來(lái)越多,商業(yè)步行街已經(jīng)作為一種新的商業(yè)模式,提高當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)模式,一個(gè)重要的角色在其最大業(yè)務(wù)價(jià)值和雙重城市內(nèi)涵,已逐漸成為一種新的趨勢(shì)發(fā)展,可以大大提高消費(fèi)的檔次和品位,也促進(jìn)繁榮的商業(yè)街發(fā)展。（3）高端消費(fèi)方式徐州城市高檔商鋪發(fā)展速度較慢，規(guī)模相對(duì)一般，商業(yè)設(shè)施、商業(yè)購(gòu)物環(huán)境通常是好的,停車(chē)休息娛樂(lè)購(gòu)物的場(chǎng)所眾多。（4）商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)等級(jí)高,部分在整體品位,大型購(gòu)物中心一般不高檔,并已形成了主流消費(fèi)模式,街上的商店、社區(qū)商店成為主流和消費(fèi)模式。（5）缺乏真正的餐飲、娛樂(lè)中心徐州城市商業(yè)市場(chǎng)不缺乏餐飲、娛樂(lè)中心,但缺乏現(xiàn)代多功能真正意義上的娛樂(lè)。結(jié)論:消費(fèi)的效果是顯而易見(jiàn)的,項(xiàng)目效果。傳統(tǒng)的商業(yè)模式導(dǎo)致了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,高端消費(fèi)群體可能會(huì)流失,市場(chǎng)消費(fèi)函數(shù)不能有效釋放,看起來(lái)輻射能力是有限的。不成比例的商業(yè)設(shè)施和旅游城市整體形象, 還需要建立一個(gè)購(gòu)物、休閑、文化消費(fèi)、娛樂(lè)、旅游、餐飲等功能于一身,完美的現(xiàn)代綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)和業(yè)務(wù)模式, 用來(lái)提升城市的形象，提高業(yè)務(wù)的服務(wù)功能。 徐州客戶(hù)群體主要以從事私企的本地人為主?？蛻?hù)群體主要以注冊(cè)資本在100萬(wàn)以下，員工10人以?xún)?nèi)的公司租用為主。徐州商業(yè)性用房群體主要是私企業(yè)主或者個(gè)體戶(hù)，占到總體量的88%，其中77%為私企性質(zhì)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)占總體量的11%?？梢哉f(shuō)，徐州商業(yè)性用房市場(chǎng)有著非常廣闊的前景。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)可類(lèi)比調(diào)查一覽表∶金山橋大廈序號(hào)比較因素典型樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤(pán)規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀10010%1108戶(hù)型設(shè)計(jì)10010%1009發(fā)展商信譽(yù)1005%10010銷(xiāo)售手法1006%100900合計(jì)%11000百老匯商鋪價(jià)格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪?zhàn)鈨r(jià)=900*110%=藍(lán)灣商務(wù)港序號(hào)比較因素典型樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤(pán)規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶(hù)型設(shè)計(jì)10010%1009發(fā)展商信譽(yù)1002%10010銷(xiāo)售手法1005%100400合計(jì)%10000藍(lán)灣商務(wù)港商鋪價(jià)格=10000*110%=1100元/平方米藍(lán)灣商務(wù)港商鋪?zhàn)鈨r(jià)=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)單價(jià)=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪?zhàn)鈨r(jià)=（990+990）/2=結(jié)合本次評(píng)估目的及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)單價(jià)為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢(shì)分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場(chǎng)5公里，距離徐州客運(yùn)汽車(chē)總站和老火車(chē)站4公里，104國(guó)道、311國(guó)道、京臺(tái)高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內(nèi)穿過(guò)。配套設(shè)施：周邊淮海烈士紀(jì)念塔推動(dòng)周邊配套發(fā)展，礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)帶動(dòng)臨近樓盤(pán)發(fā)展，周邊另有中國(guó)建設(shè)銀行、同仁居游泳館、易初蓮花超市。隨著藍(lán)灣商務(wù)港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，各樓盤(pán)周邊配套逐步完善，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。2）產(chǎn)品：立足聚焦世界目光與藍(lán)灣商務(wù)港核心區(qū)入口門(mén)戶(hù)，以睿智而富有前瞻力的商務(wù)視野，比肩國(guó)際的精工品質(zhì)，成就生態(tài)商務(wù)金融的巔峰典范。項(xiàng)目位于金龍湖畔，規(guī)劃總建筑面積約6800平米，集精裝高端商務(wù)樓盤(pán)、SOHO花園娛樂(lè)為一體，薈萃全球頂尖的商務(wù)硬件、配備國(guó)際高端的科技配置，為全球領(lǐng)袖企業(yè)打造總部聚集地，盡享全球經(jīng)濟(jì)盛宴。精裝商務(wù)行宮理念，演繹極致稀缺的物業(yè)價(jià)值，35%綠化率，盛大奢華水景小品，與漢橋美景交相輝映，打造公共休閑、活氧減壓、娛樂(lè)交流為一體的新型商務(wù)空間，讓上層峰商務(wù)人士在工作之余更能親近自然，享受到城市景觀與自然相融的和諧統(tǒng)一。(2)劣勢(shì)分析近幾年來(lái)，徐州市周邊的地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅僅向規(guī)?；l(fā)展，而且還向中高級(jí)方向發(fā)展，由于其具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶(hù)的方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)疑對(duì)四周商業(yè)街的發(fā)展構(gòu)了成有力的競(jìng)爭(zhēng)。 (3)機(jī)會(huì)分析（1）、徐州處于發(fā)展階段，能夠吸引外來(lái)投資者。（2）、徐州的辦公樓這幾年處在發(fā)展上升期，市場(chǎng)較廣，且具有很大的升值潛力。(4)威脅分析：1）周邊新開(kāi)盤(pán)辦公樓多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力提高，選擇多樣化。2）商鋪大部分為出租，資金的收益率較低。(1)市場(chǎng)定位：中高檔商業(yè)用房(2)目標(biāo)市場(chǎng)定位：項(xiàng)目靠近美麗的漢橋，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，作為商務(wù)重要辦公場(chǎng)所，能夠大量的吸引許多投資者。(3)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目總建筑面積為6800平方米，共兩棟商業(yè)用房，內(nèi)設(shè)休閑綠化地段，環(huán)境優(yōu)美。(4)價(jià)格定位：表21：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分類(lèi)可售（出租）面積建議銷(xiāo)售（出租）價(jià)格租售收入(萬(wàn)元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車(chē)位501800總收入額分類(lèi)可售（出租）面積建議銷(xiāo)售（出租）價(jià)格租售收入(萬(wàn)元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車(chē)位501800總收入額3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案徐州市百老匯塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。徐州是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、江蘇省規(guī)劃的三大都市圈核心 徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高鐵站城市之一。徐州素有“五省通衢”之稱(chēng)，是全國(guó)重要的交通樞紐。徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊臨徐州市主城區(qū)東側(cè)，距市中心5公里，距離徐州客運(yùn)汽車(chē)總站和老火車(chē)站4公里。京滬鐵路、連霍高速、京臺(tái)高速、104國(guó)道、311國(guó)道、故黃河貫通全區(qū)。徐州市百老匯地塊環(huán)繞大龍湖,環(huán)境優(yōu)美,地勢(shì)平坦,是未來(lái)金融商業(yè)的核心地帶.(1)估價(jià)方法和計(jì)算公式1）市場(chǎng)比較法：待求取一宗待評(píng)估的土地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的類(lèi)似土地進(jìn)行對(duì)照比較，并根據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地與待估土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的地價(jià)。2） 剩余法：土地價(jià)格=房屋預(yù)收價(jià)格建筑成本正常利潤(rùn)稅收利息其他費(fèi)用3）成本逼近法：土地價(jià)格=土地取得的費(fèi)用+開(kāi)發(fā)投資費(fèi)+利息+稅金+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)增值收益估價(jià)法的評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定區(qū)域的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地的價(jià)格。(2)估價(jià)過(guò)程確定估價(jià)基本事項(xiàng)；編制估價(jià)工作計(jì)劃；實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象；搜集估價(jià)所需資料；選定估價(jià)方法并計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；提交估價(jià)報(bào)告。(1)配套設(shè)施：隨著藍(lán)海商務(wù)灣的開(kāi)發(fā)建設(shè)，該商鋪的周邊配套設(shè)施也將逐步完善。(2)集聚效應(yīng)：該商鋪的建立會(huì)帶動(dòng)周邊的商業(yè)發(fā)展，從而聚集人群，以此下去會(huì)使周邊的地價(jià)上漲。(3)人口發(fā)展：徐州屬于外來(lái)人口聚集地區(qū)，外來(lái)人口不斷在這里聚集，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)處于發(fā)展階段，肯定會(huì)吸引大量的人口。(4)環(huán)境配套:徐州市百老匯項(xiàng)目緊靠著名的漢橋，毗鄰淮海烈士紀(jì)念館，環(huán)境優(yōu)美，同時(shí)周邊具有良好的綠化環(huán)境。(1)設(shè)計(jì)理念　　本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化、造型美觀新穎的商務(wù)辦公建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡(jiǎn)潔大方，給人以視覺(jué)上的享受，打造成當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)建筑。 (2)總體構(gòu)思　　地塊為基本上是規(guī)則的矩形邊形。通過(guò)對(duì)建筑基地進(jìn)行理性分析和比較，在這總體規(guī)劃構(gòu)思中，我們的基本理念是如何發(fā)揮其所在地段的開(kāi)發(fā)價(jià)值。設(shè)計(jì)中首先將最具經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)主入口放在面向復(fù)興南路的位置。主入口顯得氣派，能提供開(kāi)闊的公共空間，充分吸引人流。而且從視覺(jué)藝術(shù)效果方面，為行人創(chuàng)造了適宜的觀賞點(diǎn)。主體建筑試圖采用一種造型新穎。輪廓優(yōu)美的建筑形象。由于該商鋪在漢橋西側(cè)，以水為設(shè)計(jì)理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。(3)平面設(shè)計(jì) 　　該綜合大廈主要提供和滿(mǎn)足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)辦公和經(jīng)營(yíng)之用。滿(mǎn)足現(xiàn)代商鋪建筑的多樣性和靈活性需求。在對(duì)商鋪建筑分析研究的基礎(chǔ)上，形成了比較合理的大空間建筑平面布局模式。主要特點(diǎn)如下：1）追求個(gè)性化空間：能夠通過(guò)空間界面的精心設(shè)計(jì)和個(gè)性化景觀的打造，使投資者有更廣泛投資空間。2）追求人性化的自然空間：通過(guò)自然景觀中的人性化處理，使消費(fèi)者真正感覺(jué)到溫馨詩(shī)意。3）追求情調(diào)主題空間：通過(guò)景觀形式的巧妙處理，精心布置景點(diǎn)，樹(shù)木、涼亭、休閑小品等元素的合理搭配，盡顯文化韻味。4）動(dòng)靜的規(guī)劃：都市的動(dòng)感給人眩暈質(zhì)感，鄉(xiāng)村的寧?kù)o又會(huì)給人窒息之感。商鋪通過(guò)便捷的交通及自然景觀完美設(shè)計(jì)，將人們對(duì)“餐飲、文化、商貿(mào)”一體化的現(xiàn)代文明的便捷性與人文自然環(huán)境的寧?kù)o優(yōu)美完美融合，給人帶來(lái)“健康、文明、時(shí)尚”的新生活的引導(dǎo)。主要產(chǎn)品類(lèi)型：徐州市百老匯地塊將建兩棟商鋪，設(shè)有地下和地上停車(chē)場(chǎng)。(4)時(shí)代性和傳統(tǒng)性要緊緊抓住時(shí)代的特征，適合現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣和生活內(nèi)容的豐富多樣性，由于現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃合理的指導(dǎo)，從總體規(guī)劃、能力規(guī)劃和設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)由傳統(tǒng)意識(shí)、環(huán)保意識(shí)完全融入商鋪,達(dá)到傳統(tǒng)和現(xiàn)代理念的完美融合、共生。(5)人性化、生態(tài)性遵循“以人為本”的原則，鬧靜分開(kāi)，人車(chē)分流，自然景觀和人性化的設(shè)置時(shí)時(shí)都能?chē)@在消費(fèi)者和投資者周?chē)?，讓消費(fèi)者能夠在寧?kù)o、憂(yōu)美的氛圍中感受到眷戀。(6).綠色能源可以使用可替代能源系統(tǒng)，風(fēng)力發(fā)電，以及充分發(fā)揮利用廢熱發(fā)電技術(shù)或天然氣燃料電池技術(shù)的自主發(fā)電策略，已經(jīng)成為高效能建筑設(shè)計(jì)中的標(biāo)準(zhǔn)要素。支出效用，高效能商鋪必須運(yùn)用生命循環(huán)經(jīng)濟(jì)模型和材料評(píng)估模型來(lái)進(jìn)行評(píng)估。(7)市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案規(guī)劃地段設(shè)有地上與地下停車(chē)場(chǎng)供給投資者和消費(fèi)者使用，同時(shí)辦公的場(chǎng)所會(huì)有綠化地帶提供給消費(fèi)者休閑娛樂(lè)，同時(shí)可以利用。(1)根據(jù)規(guī)劃的總占地面積：㎡、㎡、綠化面積：2380㎡、道路面積1904平方米，商鋪建筑面積3400㎡，建筑密度30%，控高：8米，綠化率：35%.，稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元，稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%，稅