【正文】 目將難以承受。投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。通過以上的圖表知道租金的凈現(xiàn)值的敏感程度最大，即斜率最大者。凈現(xiàn)值敏感性分析影響因素20%10%010%20%租金投資總額稅金通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對(duì)租金的敏感程度最大，即斜率最大者。固定成本CF = 土地費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+前期工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=可變成本CV =建安工程費(fèi)+開發(fā)期稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=1031萬元元綜合單價(jià)p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點(diǎn)Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價(jià)銷售單價(jià)*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計(jì)算：㎡時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目不盈利也不虧損；大于這個(gè)數(shù)值時(shí)。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。6不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。預(yù)售收入在項(xiàng)目建設(shè)一年半時(shí)投入總收入的40%，其余的在的二年全部投入。(1)營(yíng)業(yè)收入估算 表19：銷售總收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價(jià)格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額說明：其中22=2205㎡，1商鋪全部出售共1190㎡.地下車位全部出租。其中，房地產(chǎn)建筑安裝工程費(fèi)又可包括土建工程費(fèi)用，裝飾工程費(fèi)用，電氣工程費(fèi)用，管道通風(fēng)采暖費(fèi)用等。共計(jì)150個(gè)停車位。綜合樓外觀風(fēng)格建議：大廈在設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化，時(shí)代化，高技化，造型美觀新穎的商務(wù)型建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡(jiǎn)潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)建筑。(2)徐州市百老匯地塊緊靠淮海烈士紀(jì)念塔，緊鄰徐州著名標(biāo)志旱橋，地理位置優(yōu)越。(6).綠色能源可以使用可替代能源系統(tǒng)，風(fēng)力發(fā)電，以及充分發(fā)揮利用廢熱發(fā)電技術(shù)或天然氣燃料電池技術(shù)的自主發(fā)電策略，已經(jīng)成為高效能建筑設(shè)計(jì)中的標(biāo)準(zhǔn)要素。商鋪通過便捷的交通及自然景觀完美設(shè)計(jì)，將人們對(duì)“餐飲、文化、商貿(mào)”一體化的現(xiàn)代文明的便捷性與人文自然環(huán)境的寧靜優(yōu)美完美融合，給人帶來“健康、文明、時(shí)尚”的新生活的引導(dǎo)。主要特點(diǎn)如下：1）追求個(gè)性化空間：能夠通過空間界面的精心設(shè)計(jì)和個(gè)性化景觀的打造，使投資者有更廣泛投資空間。由于該商鋪在漢橋西側(cè)，以水為設(shè)計(jì)理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。主入口顯得氣派，能提供開闊的公共空間，充分吸引人流。(1)設(shè)計(jì)理念　　本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化、造型美觀新穎的商務(wù)辦公建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡(jiǎn)潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)建筑。(1)配套設(shè)施：隨著藍(lán)海商務(wù)灣的開發(fā)建設(shè)，該商鋪的周邊配套設(shè)施也將逐步完善。京滬鐵路、連霍高速、京臺(tái)高速、104國(guó)道、311國(guó)道、故黃河貫通全區(qū)。(4)價(jià)格定位：表21：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價(jià)格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價(jià)格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額3項(xiàng)目開發(fā)方案徐州市百老匯塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。(4)威脅分析：1）周邊新開盤辦公樓多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶群購(gòu)買力提高，選擇多樣化。(2)劣勢(shì)分析近幾年來，徐州市周邊的地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著藍(lán)灣商務(wù)港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，各樓盤周邊配套逐步完善，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。徐州商業(yè)性用房群體主要是私企業(yè)主或者個(gè)體戶，占到總體量的88%，其中77%為私企性質(zhì)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)占總體量的11%。傳統(tǒng)的商業(yè)模式導(dǎo)致了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,高端消費(fèi)群體可能會(huì)流失,市場(chǎng)消費(fèi)函數(shù)不能有效釋放,看起來輻射能力是有限的。（3）高端消費(fèi)方式徐州城市高檔商鋪發(fā)展速度較慢，規(guī)模相對(duì)一般，商業(yè)設(shè)施、商業(yè)購(gòu)物環(huán)境通常是好的,停車休息娛樂購(gòu)物的場(chǎng)所眾多。表19：徐州市部分商業(yè)、小吃街一覽表名稱功能特色地址備注巨龍?zhí)詫氁故袩?、小吃徐州二院西區(qū)域型西苑名特小吃城燒烤、小吃西苑市場(chǎng)區(qū)域型新時(shí)代美食廣場(chǎng)飲食、娛樂、休閑金地區(qū)域型壩子街燒烤中心燒烤、小吃、燒烤黃河?xùn)|路社區(qū)型少華小吃街小吃、燒烤少華街區(qū)域型礦大商業(yè)街飲食、娛樂礦業(yè)大學(xué)區(qū)域型師大商業(yè)街飲食、娛樂師范大學(xué)區(qū)域型金地商都美食城飲食、娛樂金地商都區(qū)域型戲馬臺(tái)步行街休閑、飲食、娛樂戲馬臺(tái)社區(qū)型銅山新區(qū)一條街小吃、燒烤銅山新區(qū)社區(qū)型民富園小吃街休閑、飲食、娛樂民富園社區(qū)型沈場(chǎng)小吃街休閑、飲食、娛樂沈場(chǎng)社區(qū)型段莊小吃街休閑、飲食、娛樂段莊社區(qū)型（1）商業(yè)中心分布 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局存在的一些混亂,缺乏總體規(guī)劃,雖然很強(qiáng)的商業(yè)街的人氣,但商業(yè)環(huán)境很差,成分、功能結(jié)構(gòu)格式不合理。根據(jù)運(yùn)營(yíng)單位,城市市場(chǎng)零售額117720000000元,%,農(nóng)村市場(chǎng)零售額29640000000元,%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值43238000000元,%,第二產(chǎn)業(yè)增加值211832000000元,%。實(shí)行拆遷屬地負(fù)責(zé)制，由區(qū)政府負(fù)責(zé)拆遷，通過搭建投融資平臺(tái)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地整理及融資事宜，在凈地入市、土地交付等方面履約有保障。因此,項(xiàng)目的配套設(shè)施,不僅可以滿足業(yè)務(wù)工作的需要,日常生活中,也使用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)來吸引周圍的流,表達(dá)一種情感,從而提高項(xiàng)目的商業(yè)氛圍,為本項(xiàng)目提高增值潛力。表13：付款方式按揭貸款一次性付款%%大多數(shù)企業(yè),一旦付款影響現(xiàn)金流是相對(duì)較大的,他們更愿意通過分期付款的方式購(gòu)買商店。表11：商鋪的最高單價(jià)6000—9000元/ ㎡9000—12000元/ ㎡12000—15000元/ ㎡15000元/ ㎡以上%%%%表12：商鋪的最高總價(jià)：50萬元以下50—60萬元60—70萬元70—80萬元80—90萬元90萬元以上%%%%%%商店可以承受最大價(jià)格集中在6000 9000元/平方米,%,%。另一方面通過功能分區(qū)形式將不同的產(chǎn)品類型區(qū)分。分地區(qū)來看，貴州、西藏、新疆三省固投增速位居前三，均超過24%；房地產(chǎn)投資方面，青海、西藏、寧夏同比增速超過29%.(1)需求分析為了了解市場(chǎng)需求的狀態(tài)是徐州企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,了解目標(biāo)客戶的意圖購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力,以確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。個(gè)人按揭貸款3161億元。　3月底，待售面積的商品房52163萬平方米，與2月底相比面積增加766萬平方米?？偟匿N售額為商品房13263億元，下降的幅度比12月份擴(kuò)大1,5個(gè)百分點(diǎn)，而且。圖2:2013年2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資速度1至3月份，房屋的施工面積是547030萬平方米，%，；剛剛開工的面積29090萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)?！　?2)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度?！　?012年:住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)　　住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成?！　?guó)務(wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)?！　?010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；　　2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容；　　2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地；　　2010年3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，　　2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，　　2010年4月7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；　 2010年　4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策；　　2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%，．對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；　　2010年4月15日，國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量；　 2010年4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。（3）是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管?！　?009年10月，營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的。[7]　　2009年:2009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，在GDP保八的前提下，前半年出臺(tái)的政策仍然有利房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。　　個(gè)人住房公積金貸款利率同時(shí)下調(diào)，%%。同時(shí)儲(chǔ)蓄存款利息所得稅暫免征收個(gè)人所得稅?！　?008年8月25日，央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理　　土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價(jià)值的7成，貸款期限原則不超過2年。　　2008年6月10日，稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)需征個(gè)人所得稅?！　?008年3月25日，%； 　　2008年4月20日。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。圖1:20092013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度在2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期格局沒有改變，在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策支持下，全年經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，這為城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。巨大的人口總量、流動(dòng)遷移人口數(shù)量持續(xù)增加以及城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展將創(chuàng)造出巨大的房屋剛性需求，同時(shí)隨著徐州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民消費(fèi)水平的不斷提高，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，從而使得徐州商業(yè)性用房的需求也不段提高。當(dāng)前該項(xiàng)目的開發(fā)前景很可觀，開發(fā)條件日趨成熟。60歲及以上老年人口將從“十一五”年均凈增480萬提高到“十二五”的800萬左右，在2015年總量將突破2億?！笆濉睍r(shí)期，15－59歲勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到最高點(diǎn)后轉(zhuǎn)為緩慢下行，人口負(fù)擔(dān)系數(shù)也將達(dá)最低點(diǎn)，在經(jīng)歷40多年下降后開始趨于上升，總體上仍處于勞動(dòng)力資源豐沛、人口負(fù)擔(dān)系數(shù)較低的有利時(shí)期。(4)存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。（1）《徐州市城市拆遷管理?xiàng)l例》（2）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（3）《辦公樓設(shè)計(jì)規(guī)范》（4）《辦公樓建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（5）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（6）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》(1)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)看是建設(shè)，自有資金與銀行貸款的比例會(huì)有變化，可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的變化。銀行：交行、建行、農(nóng)行、中行等。 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)：城市公交路線；隴海鐵路、建國(guó)路、金浦鐵路立交。4）該地塊現(xiàn)為已開發(fā)項(xiàng)目，沒有居民居住，不存在拆遷補(bǔ)助問題。南距徐州泉山區(qū)政府26km；、西距淮海紀(jì)念塔約23km，東靠漢橋。徐州市隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人民生活水平的快速提高，徐州市逐步呈現(xiàn)出了商務(wù)用房所占的比例高于居住用房比例的趨勢(shì)。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營(yíng)物業(yè)管理、房屋租賃。該項(xiàng)目由徐州百老匯置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，用地面積為6800平米，建設(shè)用地面積3400平米，總建筑