【正文】 目將難以承受。投資項目風險分析是在此前工作的基礎上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險對策，降低風險損失。通過以上的圖表知道租金的凈現(xiàn)值的敏感程度最大，即斜率最大者。凈現(xiàn)值敏感性分析影響因素20%10%010%20%租金投資總額稅金通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對租金的敏感程度最大，即斜率最大者。固定成本CF = 土地費用+基礎設施費+前期工程費+公共配套設施建設費=可變成本CV =建安工程費+開發(fā)期稅費+不可預見費=1031萬元元綜合單價p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價銷售單價*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計算：㎡時，開發(fā)項目不盈利也不虧損；大于這個數(shù)值時。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價。6不確定性分析在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。預售收入在項目建設一年半時投入總收入的40%，其余的在的二年全部投入。(1)營業(yè)收入估算 表19：銷售總收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額說明：其中22=2205㎡，1商鋪全部出售共1190㎡.地下車位全部出租。其中，房地產(chǎn)建筑安裝工程費又可包括土建工程費用，裝飾工程費用，電氣工程費用，管道通風采暖費用等。共計150個停車位。綜合樓外觀風格建議：大廈在設計上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化，時代化，高技化，造型美觀新穎的商務型建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當?shù)氐牧咙c建筑。(2)徐州市百老匯地塊緊靠淮海烈士紀念塔，緊鄰徐州著名標志旱橋，地理位置優(yōu)越。(6).綠色能源可以使用可替代能源系統(tǒng)，風力發(fā)電，以及充分發(fā)揮利用廢熱發(fā)電技術或天然氣燃料電池技術的自主發(fā)電策略，已經(jīng)成為高效能建筑設計中的標準要素。商鋪通過便捷的交通及自然景觀完美設計，將人們對“餐飲、文化、商貿(mào)”一體化的現(xiàn)代文明的便捷性與人文自然環(huán)境的寧靜優(yōu)美完美融合，給人帶來“健康、文明、時尚”的新生活的引導。主要特點如下：1）追求個性化空間：能夠通過空間界面的精心設計和個性化景觀的打造，使投資者有更廣泛投資空間。由于該商鋪在漢橋西側(cè)，以水為設計理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。主入口顯得氣派，能提供開闊的公共空間，充分吸引人流。(1)設計理念　　本項目在設計上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化、造型美觀新穎的商務辦公建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當?shù)氐牧咙c建筑。(1)配套設施：隨著藍海商務灣的開發(fā)建設，該商鋪的周邊配套設施也將逐步完善。京滬鐵路、連霍高速、京臺高速、104國道、311國道、故黃河貫通全區(qū)。(4)價格定位：表21：項目價格定位分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額3項目開發(fā)方案徐州市百老匯塊區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。(4)威脅分析：1）周邊新開盤辦公樓多，市場競爭激烈，客戶群購買力提高，選擇多樣化。(2)劣勢分析近幾年來，徐州市周邊的地區(qū)都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。隨著藍灣商務港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項目的發(fā)展，各樓盤周邊配套逐步完善，將會帶動區(qū)域的進一步發(fā)展。徐州商業(yè)性用房群體主要是私企業(yè)主或者個體戶，占到總體量的88%，其中77%為私企性質(zhì)，個體經(jīng)營占總體量的11%。傳統(tǒng)的商業(yè)模式導致了商業(yè)競爭激烈,高端消費群體可能會流失,市場消費函數(shù)不能有效釋放,看起來輻射能力是有限的。（3）高端消費方式徐州城市高檔商鋪發(fā)展速度較慢，規(guī)模相對一般，商業(yè)設施、商業(yè)購物環(huán)境通常是好的,停車休息娛樂購物的場所眾多。表19：徐州市部分商業(yè)、小吃街一覽表名稱功能特色地址備注巨龍?zhí)詫氁故袩?、小吃徐州二院西區(qū)域型西苑名特小吃城燒烤、小吃西苑市場區(qū)域型新時代美食廣場飲食、娛樂、休閑金地區(qū)域型壩子街燒烤中心燒烤、小吃、燒烤黃河東路社區(qū)型少華小吃街小吃、燒烤少華街區(qū)域型礦大商業(yè)街飲食、娛樂礦業(yè)大學區(qū)域型師大商業(yè)街飲食、娛樂師范大學區(qū)域型金地商都美食城飲食、娛樂金地商都區(qū)域型戲馬臺步行街休閑、飲食、娛樂戲馬臺社區(qū)型銅山新區(qū)一條街小吃、燒烤銅山新區(qū)社區(qū)型民富園小吃街休閑、飲食、娛樂民富園社區(qū)型沈場小吃街休閑、飲食、娛樂沈場社區(qū)型段莊小吃街休閑、飲食、娛樂段莊社區(qū)型（1）商業(yè)中心分布 商業(yè)網(wǎng)點布局存在的一些混亂,缺乏總體規(guī)劃,雖然很強的商業(yè)街的人氣,但商業(yè)環(huán)境很差,成分、功能結構格式不合理。根據(jù)運營單位,城市市場零售額117720000000元,%,農(nóng)村市場零售額29640000000元,%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值43238000000元,%,第二產(chǎn)業(yè)增加值211832000000元,%。實行拆遷屬地負責制，由區(qū)政府負責拆遷，通過搭建投融資平臺，統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地整理及融資事宜，在凈地入市、土地交付等方面履約有保障。因此,項目的配套設施,不僅可以滿足業(yè)務工作的需要,日常生活中,也使用項目的區(qū)位優(yōu)勢來吸引周圍的流,表達一種情感,從而提高項目的商業(yè)氛圍,為本項目提高增值潛力。表13：付款方式按揭貸款一次性付款%%大多數(shù)企業(yè),一旦付款影響現(xiàn)金流是相對較大的,他們更愿意通過分期付款的方式購買商店。表11：商鋪的最高單價6000—9000元/ ㎡9000—12000元/ ㎡12000—15000元/ ㎡15000元/ ㎡以上%%%%表12：商鋪的最高總價：50萬元以下50—60萬元60—70萬元70—80萬元80—90萬元90萬元以上%%%%%%商店可以承受最大價格集中在6000 9000元/平方米,%,%。另一方面通過功能分區(qū)形式將不同的產(chǎn)品類型區(qū)分。分地區(qū)來看，貴州、西藏、新疆三省固投增速位居前三，均超過24%；房地產(chǎn)投資方面，青海、西藏、寧夏同比增速超過29%.(1)需求分析為了了解市場需求的狀態(tài)是徐州企業(yè)市場調(diào)研,了解目標客戶的意圖購買意愿和購買能力,以確定項目的市場定位。個人按揭貸款3161億元。　3月底，待售面積的商品房52163萬平方米，與2月底相比面積增加766萬平方米?？偟匿N售額為商品房13263億元，下降的幅度比12月份擴大1,5個百分點，而且。圖2:2013年2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度1至3月份，房屋的施工面積是547030萬平方米，%，；剛剛開工的面積29090萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應?！　?2)堅決抑制投機投資性購房。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。嚴格實施差別化住房信貸政策。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度?！　?012年:住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)　　住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設工作將在年底前完成?！　鴦赵?引導民間資本進入政策性住房建設。　　2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；　　2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結等19條內(nèi)容；　　2010年3月22日，國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地；　　2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，　　2010年4月2日，財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，　　2010年4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序；　 2010年　4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策；　　2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%，．對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；　　2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量；　 2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。（3）是要加強市場監(jiān)管。　　2009年10月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的。[7]　　2009年:2009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，在GDP保八的前提下，前半年出臺的政策仍然有利房地產(chǎn)市場發(fā)展，大大促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。　　個人住房公積金貸款利率同時下調(diào)，%%。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅?！　?008年8月25日，央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理　　土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年?！　?008年6月10日，稅務總局：企業(yè)為個人購買房產(chǎn)需征個人所得稅。　　2008年3月25日，%； 　　2008年4月20日。 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。圖1:20092013年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度在2014年，中國經(jīng)濟增長的長期格局沒有改變，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策支持下，全年經(jīng)濟有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，這為城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長提供了堅實的基礎。巨大的人口總量、流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加以及城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展將創(chuàng)造出巨大的房屋剛性需求，同時隨著徐州經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民消費水平的不斷提高，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，從而使得徐州商業(yè)性用房的需求也不段提高。當前該項目的開發(fā)前景很可觀，開發(fā)條件日趨成熟。60歲及以上老年人口將從“十一五”年均凈增480萬提高到“十二五”的800萬左右，在2015年總量將突破2億。“十二五”時期，15－59歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒壤_到最高點后轉(zhuǎn)為緩慢下行，人口負擔系數(shù)也將達最低點，在經(jīng)歷40多年下降后開始趨于上升，總體上仍處于勞動力資源豐沛、人口負擔系數(shù)較低的有利時期。(4)存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。（1）《徐州市城市拆遷管理條例》（2）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（3）《辦公樓設計規(guī)范》（4）《辦公樓建筑設計標準》（5）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（6）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(1)項目現(xiàn)在已經(jīng)看是建設，自有資金與銀行貸款的比例會有變化，可能會導致財務費用的變化。銀行：交行、建行、農(nóng)行、中行等。 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)：城市公交路線；隴海鐵路、建國路、金浦鐵路立交。4）該地塊現(xiàn)為已開發(fā)項目，沒有居民居住，不存在拆遷補助問題。南距徐州泉山區(qū)政府26km；、西距淮海紀念塔約23km，東靠漢橋。徐州市隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的快速提高，徐州市逐步呈現(xiàn)出了商務用房所占的比例高于居住用房比例的趨勢。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營物業(yè)管理、房屋租賃。該項目由徐州百老匯置業(yè)有限公司開發(fā)建設，用地面積為6800平米，建設用地面積3400平米，總建筑