【正文】 路困難。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式?？梢圆扇∫韵聨追N風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。本項(xiàng)目主要進(jìn)行總投資額、租金成本，租金，出租率的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。）土地增值稅：表15：百老匯項(xiàng)目土地增值稅估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)結(jié)果1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目占開發(fā)成本的20%3增值額（12）4增值率（3/1）%5增值稅稅率30%6土地增值稅表16：百老匯項(xiàng)目所得稅所得稅估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123—37合計(jì)1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額（1234）6彌補(bǔ)虧損7所得稅（56）*33%8稅后利潤(rùn)（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤(rùn)（89）表18百老匯商鋪的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341現(xiàn)金流入0銷售收入租金收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅(收入現(xiàn)金流出)*33%土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)系數(shù)i=9%5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6稅前凈現(xiàn)金流量7稅前凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值5678910111213141516171819201,1,1,1,212223242526271,2,2,3,3,3,4,282930313233344,5,5,6,6,6,7,30313233343562633188.62633188.19635504.6263318882268693.353637合計(jì)7,7,7,表17：百老匯項(xiàng)目資金籌措及分年投入計(jì)劃資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期1建設(shè)投資2資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入再投入項(xiàng)目的融資資金有30%為自有資金，30%為銀行借款，其余為銷售出租資金彌補(bǔ)。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2014年12月開工，至2016年12月竣工，總工期2年。表22：規(guī)劃詳情表規(guī)劃詳情序號(hào)工程名稱建筑面積層數(shù)備注11商鋪1190122商鋪220521—2層3道路19044綠化2380合計(jì)6800打造適度超前的智能化、生態(tài)化商鋪。(4)時(shí)代性和傳統(tǒng)性要緊緊抓住時(shí)代的特征，適合現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣和生活內(nèi)容的豐富多樣性，由于現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃合理的指導(dǎo)，從總體規(guī)劃、能力規(guī)劃和設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)由傳統(tǒng)意識(shí)、環(huán)保意識(shí)完全融入商鋪,達(dá)到傳統(tǒng)和現(xiàn)代理念的完美融合、共生。滿足現(xiàn)代商鋪建筑的多樣性和靈活性需求。通過對(duì)建筑基地進(jìn)行理性分析和比較，在這總體規(guī)劃構(gòu)思中，我們的基本理念是如何發(fā)揮其所在地段的開發(fā)價(jià)值。2） 剩余法：土地價(jià)格=房屋預(yù)收價(jià)格建筑成本正常利潤(rùn)稅收利息其他費(fèi)用3）成本逼近法：土地價(jià)格=土地取得的費(fèi)用+開發(fā)投資費(fèi)+利息+稅金+開發(fā)利潤(rùn)增值收益估價(jià)法的評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定區(qū)域的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地的價(jià)格。(1)市場(chǎng)定位：中高檔商業(yè)用房(2)目標(biāo)市場(chǎng)定位：項(xiàng)目靠近美麗的漢橋，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，作為商務(wù)重要辦公場(chǎng)所，能夠大量的吸引許多投資者。項(xiàng)目位于金龍湖畔，規(guī)劃總建筑面積約6800平米，集精裝高端商務(wù)樓盤、SOHO花園娛樂為一體，薈萃全球頂尖的商務(wù)硬件、配備國(guó)際高端的科技配置，為全球領(lǐng)袖企業(yè)打造總部聚集地，盡享全球經(jīng)濟(jì)盛宴。 徐州客戶群體主要以從事私企的本地人為主。（2）經(jīng)營(yíng)模式我們的城市一直專注于商業(yè)和街上店鋪的發(fā)展,同時(shí),天然地塊和繁忙的街道商店也追求的市場(chǎng)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到51700元。(2)供給預(yù)測(cè)可供土地儲(chǔ)備充足。第二,周圍的項(xiàng)目當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境不成熟,部分受訪者對(duì)于門項(xiàng)目的投資還持有懷疑的態(tài)度。通過匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：表6：商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪75%11%1%13%因?yàn)樯虡I(yè)街與好的產(chǎn)品宣傳形式,建材家居運(yùn)營(yíng)商更青睞商業(yè)街商店,也有一些被調(diào)查者顯示底商商店和購(gòu)物中心的商店偏好席位?！?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況由圖可知1至3月份，到位房地產(chǎn)開發(fā)資金為28731億元，與1~%。%。2015年城市人口達(dá)7億，㎡；(2)人口流動(dòng)增加和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的加快形成對(duì)住宅的需求；(3)居民消費(fèi)水平的提高；(4)城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；(5)深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求?！?3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。　　(5)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管?！　?3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。　　四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線　 (1)完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。　　國(guó)土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售?！　?009年10月24日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出籠：（1）增加普通商品住房的有效供給。　　后半年由于房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來?！　?008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)；　　11月1日期，個(gè)人首次購(gòu)買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。　　2008年8月11日，國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到56957億元之多，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加了249684億元，；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。上世紀(jì)80年代以后出生“80后”人口成為流動(dòng)人口的主體，“二線”城市和城鎮(zhèn)人口流動(dòng)活躍?！? “十二五”時(shí)期，我國(guó)人口發(fā)展呈現(xiàn)明顯階段性特點(diǎn)，將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折性變化：　　——人口總量繼續(xù)慣性增長(zhǎng)，“十二五”時(shí)期的出生人口數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)多于“十一五”時(shí)期，“十二五”后，人口增長(zhǎng)慣性逐漸減弱，人口發(fā)展態(tài)勢(shì)將出現(xiàn)新的趨勢(shì)。8)風(fēng)水情況：良好 (1)總占地面積：6800㎡商鋪占地面積： 2040㎡道路面積：1904㎡綠化面積：2380㎡(3)容積率：(4)建筑密度：30%(5)控高：412=8米(6)綠化率：35%(1)已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果：對(duì)周邊環(huán)境及建設(shè)狀況的調(diào)查(2)項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況：目前項(xiàng)目已啟動(dòng)。(3)項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊社區(qū)配套交通狀況徐州市環(huán)湖南路南側(cè)地塊的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。徐州市百老匯地塊以后會(huì)是徐州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，在這個(gè)地方建造的商鋪有一定的升值空間。 本項(xiàng)目由徐州市百老匯開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，曾在徐州工商行政管理局辦理了注冊(cè)登記,其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的取得也經(jīng)過徐州市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)。歷史上曾被人稱為華夏九州之一，自古便被人們稱為是兵家必爭(zhēng)之地和商賈云集中心之地。2014年9月和11月即將舉辦江蘇省第十八屆運(yùn)動(dòng)會(huì)和國(guó)際劍聯(lián)女子重劍世界杯賽[7]。現(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國(guó)信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場(chǎng)，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會(huì)所和體育休閑商業(yè)中心。 項(xiàng)目總體規(guī)劃充分考慮項(xiàng)目與周邊的區(qū)域關(guān)系，始終堅(jiān)持自己的產(chǎn)業(yè)特色，追求經(jīng)濟(jì)效益以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，兼顧與環(huán)境的共生，致力于國(guó)土資源的合理有效利用，創(chuàng)建“環(huán)保型、生態(tài)型”的城市。東側(cè)有徐州客運(yùn)站，火車東站。(2)該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標(biāo)都在規(guī)定范圍內(nèi)，在這一系列的指標(biāo)下，通過市場(chǎng)調(diào)查與分析確定了商鋪售價(jià)11000元/㎡,一層租金為每平米每年900元，二層租金為每平米每年1080元。　　——城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口。同時(shí)本項(xiàng)目位于徐州商業(yè)中心，周邊相關(guān)配套設(shè)施齊全，人流集中，在區(qū)域大發(fā)展中起到極其重要的作用。十八大提出的到2020年城鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，必將創(chuàng)造出更加巨大的購(gòu)買力，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮提供支撐?！　?008年5月20日。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款?！　〉胤秸芍贫ü膭?lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。2是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。[10]　　2011年:2011年1月18日　　銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別話房貸政策　　2011年1月26日公布的新“國(guó)八條”　　把二套房貸首付比例提至60%?！　?2)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房?！　?4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。[7]2013　　(1)完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。　　(4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。圖4：全國(guó)商品房銷售面積及銷售額東部地區(qū)在1至3月份的商品房銷售面積9699萬(wàn)平方米，下降10個(gè)百分點(diǎn)，其下降的幅度比1至2月份增加了4個(gè)百分點(diǎn)；其中銷售額7981億元，%?！　D5：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金速度 4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　三月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”），%。表7：商業(yè)街商鋪：辦公樓底商住宅底商29%71%后統(tǒng)計(jì),有13%的受訪者接受底商商店這樣的商店、住宅底商和辦公樓的受訪者分別占29%和75%,可見部分的受訪者除了商店與產(chǎn)品展示和銷售功能,也希望能夠促進(jìn)其住宅和辦公室,為了滿足日常生活和商務(wù)談判的需要。因此,開發(fā)人員應(yīng)該積極的為商家提供金融服務(wù),幫助企業(yè)解決困難問題貸款,回到加快項(xiàng)目銷售和資本。今年，徐州市計(jì)劃在主城區(qū)推出經(jīng)營(yíng)性用地6000畝，其中一般性開發(fā)項(xiàng)目用