【正文】 路困難。（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移 風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生風(fēng)險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險防范方式。可以采取以下幾種風(fēng)險防范對策對項目進(jìn)行風(fēng)險防范。因此在項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進(jìn)行很好的控制。本項目主要進(jìn)行總投資額、租金成本，租金，出租率的財務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。）土地增值稅：表15：百老匯項目土地增值稅估算表序號項目計算依據(jù)結(jié)果1銷售收入2扣除項目金額開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除項目占開發(fā)成本的20%3增值額（12）4增值率（3/1）%5增值稅稅率30%6土地增值稅表16：百老匯項目所得稅所得稅估算表序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期123—37合計1銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額（1234）6彌補虧損7所得稅（56）*33%8稅后利潤（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤（89）表18百老匯商鋪的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期12341現(xiàn)金流入0銷售收入租金收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅(收入現(xiàn)金流出)*33%土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)系數(shù)i=9%5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6稅前凈現(xiàn)金流量7稅前凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值5678910111213141516171819201,1,1,1,212223242526271,2,2,3,3,3,4,282930313233344,5,5,6,6,6,7,30313233343562633188.62633188.19635504.6263318882268693.353637合計7,7,7,表17：百老匯項目資金籌措及分年投入計劃資金籌措表序號項目名稱合計計算期1建設(shè)投資2資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入再投入項目的融資資金有30%為自有資金，30%為銀行借款，其余為銷售出租資金彌補。本項目工程計劃自2014年12月開工，至2016年12月竣工，總工期2年。表22：規(guī)劃詳情表規(guī)劃詳情序號工程名稱建筑面積層數(shù)備注11商鋪1190122商鋪220521—2層3道路19044綠化2380合計6800打造適度超前的智能化、生態(tài)化商鋪。(4)時代性和傳統(tǒng)性要緊緊抓住時代的特征，適合現(xiàn)代人消費習(xí)慣和生活內(nèi)容的豐富多樣性，由于現(xiàn)代城市設(shè)計和規(guī)劃合理的指導(dǎo)，從總體規(guī)劃、能力規(guī)劃和設(shè)計景觀設(shè)計由傳統(tǒng)意識、環(huán)保意識完全融入商鋪,達(dá)到傳統(tǒng)和現(xiàn)代理念的完美融合、共生。滿足現(xiàn)代商鋪建筑的多樣性和靈活性需求。通過對建筑基地進(jìn)行理性分析和比較，在這總體規(guī)劃構(gòu)思中，我們的基本理念是如何發(fā)揮其所在地段的開發(fā)價值。2） 剩余法：土地價格=房屋預(yù)收價格建筑成本正常利潤稅收利息其他費用3）成本逼近法：土地價格=土地取得的費用+開發(fā)投資費+利息+稅金+開發(fā)利潤增值收益估價法的評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定區(qū)域的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價格的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地的價格。(1)市場定位：中高檔商業(yè)用房(2)目標(biāo)市場定位：項目靠近美麗的漢橋，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，作為商務(wù)重要辦公場所，能夠大量的吸引許多投資者。項目位于金龍湖畔，規(guī)劃總建筑面積約6800平米，集精裝高端商務(wù)樓盤、SOHO花園娛樂為一體，薈萃全球頂尖的商務(wù)硬件、配備國際高端的科技配置，為全球領(lǐng)袖企業(yè)打造總部聚集地，盡享全球經(jīng)濟盛宴。 徐州客戶群體主要以從事私企的本地人為主。（2）經(jīng)營模式我們的城市一直專注于商業(yè)和街上店鋪的發(fā)展,同時,天然地塊和繁忙的街道商店也追求的市場。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到51700元。(2)供給預(yù)測可供土地儲備充足。第二,周圍的項目當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境不成熟,部分受訪者對于門項目的投資還持有懷疑的態(tài)度。通過匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場調(diào)研結(jié)論：表6：商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場內(nèi)席位商鋪75%11%1%13%因為商業(yè)街與好的產(chǎn)品宣傳形式,建材家居運營商更青睞商業(yè)街商店,也有一些被調(diào)查者顯示底商商店和購物中心的商店偏好席位?！?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況由圖可知1至3月份，到位房地產(chǎn)開發(fā)資金為28731億元，與1~%。%。2015年城市人口達(dá)7億，㎡；(2)人口流動增加和城市經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程的加快形成對住宅的需求；(3)居民消費水平的提高；(4)城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；(5)深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求?！?3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)?！　?5)加強市場監(jiān)管?！　?3)增加普通商品住房及用地供應(yīng)?！　∷拇笮惺滋追抠J利率降到基準(zhǔn)線　 (1)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制?！　临Y源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售?！　?009年10月24日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，國四條出籠：（1）增加普通商品住房的有效供給。　　后半年由于房價快速飆升，投機日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來?！　?008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)；　　11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。　　2008年8月11日，國務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到56957億元之多，同比增長4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加了249684億元，；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。上世紀(jì)80年代以后出生“80后”人口成為流動人口的主體，“二線”城市和城鎮(zhèn)人口流動活躍?！? “十二五”時期，我國人口發(fā)展呈現(xiàn)明顯階段性特點，將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折性變化：　　——人口總量繼續(xù)慣性增長，“十二五”時期的出生人口數(shù)量預(yù)計會多于“十一五”時期，“十二五”后，人口增長慣性逐漸減弱，人口發(fā)展態(tài)勢將出現(xiàn)新的趨勢。8)風(fēng)水情況：良好 (1)總占地面積：6800㎡商鋪占地面積： 2040㎡道路面積：1904㎡綠化面積：2380㎡(3)容積率：(4)建筑密度：30%(5)控高：412=8米(6)綠化率：35%(1)已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果：對周邊環(huán)境及建設(shè)狀況的調(diào)查(2)項目地塊初勘及初測工作情況：目前項目已啟動。(3)項目周邊的社區(qū)配套1）周邊社區(qū)配套交通狀況徐州市環(huán)湖南路南側(cè)地塊的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。徐州市百老匯地塊以后會是徐州地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域，在這個地方建造的商鋪有一定的升值空間。 本項目由徐州市百老匯開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，曾在徐州工商行政管理局辦理了注冊登記,其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的取得也經(jīng)過徐州市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)。歷史上曾被人稱為華夏九州之一，自古便被人們稱為是兵家必爭之地和商賈云集中心之地。2014年9月和11月即將舉辦江蘇省第十八屆運動會和國際劍聯(lián)女子重劍世界杯賽[7]?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。 項目總體規(guī)劃充分考慮項目與周邊的區(qū)域關(guān)系，始終堅持自己的產(chǎn)業(yè)特色，追求經(jīng)濟效益以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，兼顧與環(huán)境的共生，致力于國土資源的合理有效利用，創(chuàng)建“環(huán)保型、生態(tài)型”的城市。東側(cè)有徐州客運站，火車東站。(2)該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標(biāo)都在規(guī)定范圍內(nèi)，在這一系列的指標(biāo)下，通過市場調(diào)查與分析確定了商鋪售價11000元/㎡,一層租金為每平米每年900元，二層租金為每平米每年1080元?！　　擎?zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口。同時本項目位于徐州商業(yè)中心，周邊相關(guān)配套設(shè)施齊全，人流集中，在區(qū)域大發(fā)展中起到極其重要的作用。十八大提出的到2020年城鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，必將創(chuàng)造出更加巨大的購買力，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮提供支撐?！　?008年5月20日。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款?！　〉胤秸芍贫ü膭钭》肯M的收費減免政策。2是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。[10]　　2011年:2011年1月18日　　銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別話房貸政策　　2011年1月26日公布的新“國八條”　　把二套房貸首付比例提至60%?！　?2)堅決抑制投機投資性購房?！　?4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。[7]2013　　(1)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制?！　?4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。圖4：全國商品房銷售面積及銷售額東部地區(qū)在1至3月份的商品房銷售面積9699萬平方米，下降10個百分點，其下降的幅度比1至2月份增加了4個百分點；其中銷售額7981億元，%?！　D5：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金速度 4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　三月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），%。表7：商業(yè)街商鋪：辦公樓底商住宅底商29%71%后統(tǒng)計,有13%的受訪者接受底商商店這樣的商店、住宅底商和辦公樓的受訪者分別占29%和75%,可見部分的受訪者除了商店與產(chǎn)品展示和銷售功能,也希望能夠促進(jìn)其住宅和辦公室,為了滿足日常生活和商務(wù)談判的需要。因此,開發(fā)人員應(yīng)該積極的為商家提供金融服務(wù),幫助企業(yè)解決困難問題貸款,回到加快項目銷售和資本。今年，徐州市計劃在主城區(qū)推出經(jīng)營性用地6000畝，其中一般性開發(fā)項目用