【正文】 1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1002%10010銷售手法1005%100400合計%10000藍灣商務港商鋪價格=10000*110%=1100元/平方米藍灣商務港商鋪租價=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價單價=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪租價=（990+990）/2=結合本次評估目的及對市場風險等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價單價為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場5公里，距離徐州客運汽車總站和老火車站4公里，104國道、311國道、京臺高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內穿過。根據(jù)商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。表14：商鋪周邊配套設施金融機構酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機構、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達到90%以上。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進城市，江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。在項目開發(fā)建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產(chǎn)市場的火爆。　　2008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。經(jīng)過一系列的指標估算，此方案可行。(1)地塊位置該地塊東至復興南路，南至塔東路，西、北至藍灣商務港項目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復興南路西側，地勢平坦，較周邊地區(qū)標高略低。徐州經(jīng)濟的發(fā)展目標是到2015年，經(jīng)濟總量進入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟實力在蘇北和淮海經(jīng)濟區(qū)的領先地位。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設計公司為兩地塊重新進行了設計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標項目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。5）地下情況：無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。2市場研究目前我國人口總數(shù)約為13億，雖然“十一五”期間，我國人口計生事業(yè)取得長足進步，但未來5年，我國人口總量仍將保持慣性增長態(tài)勢， 流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加，“十二五”期末，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口突破7億。初步核算，2013年全年國內生產(chǎn)總值5688465億元，%。　　2008年7月14日，國土部表示：小產(chǎn)權房不給宅基地證。尤其是地方政府可自主出臺救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。%；已竣工的面積為18520萬平方米。調查的內容客戶購買商店,商店將類型,需要的區(qū)域,單價和總價需求,預期的設施和其他問題,探討家居紅星美凱龍建材市場交易者,通過調查和訪談問卷調查,抽樣調查。表18：購買車位是否%%%,在規(guī)劃設計中應考慮業(yè)主對停車位的需求。百老匯燒烤街與商圈交匯,盡管有大型購物中心,但它的功能仍然是相對簡單的,這樣的格式組合缺乏互補的,和周圍的商業(yè)網(wǎng)點布局是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。2）產(chǎn)品：立足聚焦世界目光與藍灣商務港核心區(qū)入口門戶，以睿智而富有前瞻力的商務視野，比肩國際的精工品質，成就生態(tài)商務金融的巔峰典范。徐州市百老匯地塊環(huán)繞大龍湖,環(huán)境優(yōu)美,地勢平坦,是未來金融商業(yè)的核心地帶.(1)估價方法和計算公式1）市場比較法：待求取一宗待評估的土地價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內已經(jīng)發(fā)生的類似土地進行對照比較，并根據(jù)后者已知的價格，參照該土地與待估土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時點的地價。(3)平面設計 　　該綜合大廈主要提供和滿足高新技術產(chǎn)業(yè)辦公和經(jīng)營之用。(3)徐州市從2005年開始，商業(yè)辦公樓開始發(fā)展起來，目前處于上升發(fā)展階段，中高檔商業(yè)用房的市場在逐漸擴大發(fā)展。(2)成本費用估算表20：項目成本費用估算表1開發(fā)成本土地使用權出讓金6800土地征用及拆遷安置補助費前期工程費占建安工程的5%建安工程費1200面積6800基礎設施費占建安工程費的10%公共配套設施費占建安工程費的5%開發(fā)期間稅占建安工程費的15%不可預見費（++++）*5%）2開發(fā)費用管理費用（+++）*3%銷售費用（銷售費用的5%）可售面積11000可租面積1080900501800財務費用（貸款利息）合計（1+2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)表22：項目建設經(jīng)營期損益表序號項目名稱建設投資經(jīng)營期計算依據(jù)337合計1總收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額12346彌補虧損7所得稅（56）*8稅后利潤（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤（89）依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價如下表所示：表13：百老匯項目銷售收入估算表銷售收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位總收入額表14：百老匯項目商鋪銷售出租計劃及收款計劃年份銷售比例銷售數(shù)量第一年第一年半第二年第三年第一年第一年半年商鋪出售50%5956545000出租50%1091475車位出租50%2545000第二年商鋪出售50%5956545000出租50%1091475車位出租50%2545000第三年商鋪出租100%22052182950車位出租100%5090000（說明從第3年至第37年車位與辦公樓全部出租，人民幣大寫肆仟零陸萬伍仟玖百玖拾柒元整。項目開始盈利。風險因素的識別和評估對項目風險因素的識別和對風險的評估見下表：表23：風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險市場需求量√存在市場需求變動競爭能力√周邊有競爭價格√項目的敏感性高2資源風險√工程資源供給3技術風險工程方案先進性√適用性√可靠性√可得性√4工程風險工程地質√可以防范水文地質√可以防范工程量√可以防范工程質量√可以防范5資金風險匯率√發(fā)生的概率小利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√可以防范資金供應不足√可以防范6政策風險政治條件變化√經(jīng)濟條件變化√政策調整√7外部協(xié)作條件風險工程建設交通運輸√供水√供電√8社會風險√9其它風險從表中能夠得出，該項目項目沒有特別災難性的風險；基本上沒有嚴重性風險，同時可以控制，或風險有很低的發(fā)生概率；對于項目存在的較大風險，如果能夠重視及時采取高效的措施進行防范，項目所帶來的損失是完全可以承受的。7綜合評價（定性）徐州市百老匯地塊環(huán)境優(yōu)美，地理位置具有很大的升值空間，具有投資價值，同時此處商鋪的建設有利于推動附近地塊的辦公場所的完善，為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來新的活力。為客戶提供全方位、多元化的金融服務。（8）項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。（3）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設。施工中遇到有毒有害廢棄物應暫時停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。（4）風險自擔 風險自擔是將可能的風險損失留給擬建項目自己承擔。風險級別的劃分一般風險：指風險發(fā)生的可能性不大，或即使風險發(fā)生，所帶來的造成損失也相對較小，一般情況下不會影響可行性。盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。(2)投資估算編制依據(jù)：房地產(chǎn)項目費用的依據(jù)就是對費用估算的規(guī)范性依據(jù)以及對每種費用的估算依據(jù)計算方法分別進行說明。支出效用，高效能商鋪必須運用生命循環(huán)經(jīng)濟模型和材料評估模型來進行評估。而且從視覺藝術效果方面，為行人創(chuàng)造了適宜的觀賞點。徐州是國務院批準的較大的市、淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市、江蘇省規(guī)劃的三大都市圈核心 徐州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)高鐵站城市之一?？梢哉f，徐州商業(yè)性用房市場有著非常廣闊的前景。根據(jù)消費模式,批發(fā)和零售銷售29400000000元,%,零售額101960000000元,%,住9元,%。因此,開發(fā)人員應該積極的為商家提供金融服務,幫助企業(yè)解決困難問題貸款,回到加快項目銷售和資本?！　D5：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金速度 4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　三月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），%。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。[7]2013　　(1)完善穩(wěn)定房價工作責任制?！　?2)堅決抑制投機投資性購房。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設?！　〉胤秸芍贫ü膭钭》肯M的收費減免政策?！　?008年5月20日。同