【正文】 1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶型設(shè)計10010%1009發(fā)展商信譽(yù)1002%10010銷售手法1005%100400合計%10000藍(lán)灣商務(wù)港商鋪價格=10000*110%=1100元/平方米藍(lán)灣商務(wù)港商鋪?zhàn)鈨r=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價單價=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪?zhàn)鈨r=（990+990）/2=結(jié)合本次評估目的及對市場風(fēng)險等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價單價為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場5公里，距離徐州客運(yùn)汽車總站和老火車站4公里，104國道、311國道、京臺高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內(nèi)穿過。根據(jù)商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。表14：商鋪周邊配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達(dá)到90%以上。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進(jìn)城市，江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的火爆。　　2008年5月30日，國家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度把緊。本項(xiàng)目的開發(fā)價值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。經(jīng)過一系列的指標(biāo)估算，此方案可行。(1)地塊位置該地塊東至復(fù)興南路，南至塔東路，西、北至藍(lán)灣商務(wù)港項(xiàng)目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀(jì)念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復(fù)興南路西側(cè)，地勢平坦，較周邊地區(qū)標(biāo)高略低。徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)是到2015年，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在蘇北和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)先地位。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設(shè)計公司為兩地塊重新進(jìn)行了設(shè)計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標(biāo)項(xiàng)目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。5）地下情況：無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。2市場研究目前我國人口總數(shù)約為13億，雖然“十一五”期間，我國人口計生事業(yè)取得長足進(jìn)步，但未來5年，我國人口總量仍將保持慣性增長態(tài)勢， 流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加，“十二五”期末，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口突破7億。初步核算，2013年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值5688465億元，%?！　?008年7月14日，國土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。尤其是地方政府可自主出臺救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關(guān)鍵性作用。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。%；已竣工的面積為18520萬平方米。調(diào)查的內(nèi)容客戶購買商店,商店將類型,需要的區(qū)域,單價和總價需求,預(yù)期的設(shè)施和其他問題,探討家居紅星美凱龍建材市場交易者,通過調(diào)查和訪談問卷調(diào)查,抽樣調(diào)查。表18：購買車位是否%%%,在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮業(yè)主對停車位的需求。百老匯燒烤街與商圈交匯,盡管有大型購物中心,但它的功能仍然是相對簡單的,這樣的格式組合缺乏互補(bǔ)的,和周圍的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。2）產(chǎn)品：立足聚焦世界目光與藍(lán)灣商務(wù)港核心區(qū)入口門戶，以睿智而富有前瞻力的商務(wù)視野，比肩國際的精工品質(zhì)，成就生態(tài)商務(wù)金融的巔峰典范。徐州市百老匯地塊環(huán)繞大龍湖,環(huán)境優(yōu)美,地勢平坦,是未來金融商業(yè)的核心地帶.(1)估價方法和計算公式1）市場比較法：待求取一宗待評估的土地價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的類似土地進(jìn)行對照比較，并根據(jù)后者已知的價格，參照該土地與待估土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時點(diǎn)的地價。(3)平面設(shè)計 　　該綜合大廈主要提供和滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)辦公和經(jīng)營之用。(3)徐州市從2005年開始，商業(yè)辦公樓開始發(fā)展起來，目前處于上升發(fā)展階段，中高檔商業(yè)用房的市場在逐漸擴(kuò)大發(fā)展。(2)成本費(fèi)用估算表20：項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表1開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金6800土地征用及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)前期工程費(fèi)占建安工程的5%建安工程費(fèi)1200面積6800基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的10%公共配套設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的5%開發(fā)期間稅占建安工程費(fèi)的15%不可預(yù)見費(fèi)（++++）*5%）2開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用（+++）*3%銷售費(fèi)用（銷售費(fèi)用的5%）可售面積11000可租面積1080900501800財務(wù)費(fèi)用（貸款利息）合計（1+2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)表22：項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期損益表序號項(xiàng)目名稱建設(shè)投資經(jīng)營期計算依據(jù)337合計1總收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額12346彌補(bǔ)虧損7所得稅（56）*8稅后利潤（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤（89）依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價如下表所示：表13：百老匯項(xiàng)目銷售收入估算表銷售收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位總收入額表14：百老匯項(xiàng)目商鋪銷售出租計劃及收款計劃年份銷售比例銷售數(shù)量第一年第一年半第二年第三年第一年第一年半年商鋪出售50%5956545000出租50%1091475車位出租50%2545000第二年商鋪出售50%5956545000出租50%1091475車位出租50%2545000第三年商鋪出租100%22052182950車位出租100%5090000（說明從第3年至第37年車位與辦公樓全部出租，人民幣大寫肆仟零陸萬伍仟玖百玖拾柒元整。項(xiàng)目開始盈利。風(fēng)險因素的識別和評估對項(xiàng)目風(fēng)險因素的識別和對風(fēng)險的評估見下表：表23：風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險市場需求量√存在市場需求變動競爭能力√周邊有競爭價格√項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險工程方案先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范工程質(zhì)量√可以防范5資金風(fēng)險匯率√發(fā)生的概率小利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√可以防范資金供應(yīng)不足√可以防范6政策風(fēng)險政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險工程建設(shè)交通運(yùn)輸√供水√供電√8社會風(fēng)險√9其它風(fēng)險從表中能夠得出，該項(xiàng)目項(xiàng)目沒有特別災(zāi)難性的風(fēng)險；基本上沒有嚴(yán)重性風(fēng)險，同時可以控制，或風(fēng)險有很低的發(fā)生概率；對于項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險，如果能夠重視及時采取高效的措施進(jìn)行防范，項(xiàng)目所帶來的損失是完全可以承受的。7綜合評價（定性）徐州市百老匯地塊環(huán)境優(yōu)美，地理位置具有很大的升值空間，具有投資價值，同時此處商鋪的建設(shè)有利于推動附近地塊的辦公場所的完善，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的活力。為客戶提供全方位、多元化的金融服務(wù)。（8）項(xiàng)目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。（3）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時開工建設(shè)。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。（4）風(fēng)險自擔(dān) 風(fēng)險自擔(dān)是將可能的風(fēng)險損失留給擬建項(xiàng)目自己承擔(dān)。風(fēng)險級別的劃分一般風(fēng)險：指風(fēng)險發(fā)生的可能性不大，或即使風(fēng)險發(fā)生，所帶來的造成損失也相對較小，一般情況下不會影響可行性。盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。(2)投資估算編制依據(jù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用的依據(jù)就是對費(fèi)用估算的規(guī)范性依據(jù)以及對每種費(fèi)用的估算依據(jù)計算方法分別進(jìn)行說明。支出效用，高效能商鋪必須運(yùn)用生命循環(huán)經(jīng)濟(jì)模型和材料評估模型來進(jìn)行評估。而且從視覺藝術(shù)效果方面，為行人創(chuàng)造了適宜的觀賞點(diǎn)。徐州是國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、江蘇省規(guī)劃的三大都市圈核心 徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高鐵站城市之一?？梢哉f，徐州商業(yè)性用房市場有著非常廣闊的前景。根據(jù)消費(fèi)模式,批發(fā)和零售銷售29400000000元,%,零售額101960000000元,%,住9元,%。因此,開發(fā)人員應(yīng)該積極的為商家提供金融服務(wù),幫助企業(yè)解決困難問題貸款,回到加快項(xiàng)目銷售和資本?！　D5：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金速度 4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　三月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），%。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。[7]2013　　(1)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制?！　?2)堅決抑制投機(jī)投資性購房。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)?！　〉胤秸芍贫ü膭钭》肯M(fèi)的收費(fèi)減免政策?！　?008年5月20日。同