【正文】 徐州第四期百老匯地塊項目1項目總論徐州，簡稱徐，古時候稱之為“彭城”。是華東重要門戶。歷史上曾被人稱為華夏九州之一，自古便被人們稱為是兵家必爭之地和商賈云集中心之地。且擁有超過6000年文明史和2600年的建城史，被世人稱為“千年帝都”，有“九朝帝王徐州籍”之說。[1]徐州是兩漢文化的發(fā)源地，曾被被人們稱之為“彭祖故國、劉邦故里、項羽故都”，又因其擁有大量文化遺產(chǎn)和豐富礦產(chǎn)資源以及深厚的歷史底蘊，故被稱作“東方雅典”. 徐州是淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，和長江三角洲區(qū)域中心城市[5]，徐州曾被稱為都市圈核心城市，新西蘭產(chǎn)品中國的展銷中心總部駐地[2]，國際性的新興能源基地，曾被稱之為“中國工程機械之都”和“世界硅都”。2014年9月和11月即將舉辦江蘇省第十八屆運動會和國際劍聯(lián)女子重劍世界杯賽[7]。徐州經(jīng)濟的發(fā)展目標是到2015年，經(jīng)濟總量進入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟實力在蘇北和淮海經(jīng)濟區(qū)的領先地位。[8]本項目港位于故黃河沿岸，南至塔東路，西至迎賓大道，東至復興南路，北至故黃河，與徐州著名的漢橋接壤，比鄰淮塔景區(qū)。該項目由徐州百老匯置業(yè)有限公司開發(fā)建設，用地面積為6800平米，建設用地面積3400平米，總建筑面積3400平米，綠化面積1190平米。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設計公司為兩地塊重新進行了設計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標項目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。 本項目由徐州市百老匯開發(fā)有限公司開發(fā)建設的，曾在徐州工商行政管理局辦理了注冊登記,其房地產(chǎn)開發(fā)資質的取得也經(jīng)過徐州市規(guī)劃建設局批準。公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實收資金5000萬元人民幣。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營物業(yè)管理、房屋租賃。現(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權，并擬在該地塊建設徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標準的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。徐州徐州百老匯地塊競標獲得者是徐州泉山政府組織實施，屬于政府重點建設項目，對百老匯周邊經(jīng)濟環(huán)境的完善起著重要的作用。徐州經(jīng)百老匯地塊位于復興南路南側，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通便捷.徐州市百老匯地塊的開發(fā)可以完善本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展環(huán)境，打力求造徐州經(jīng)融商務中心。徐州市隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的快速提高，徐州市逐步呈現(xiàn)出了商務用房所占的比例高于居住用房比例的趨勢。越來越多企業(yè)的增加和人口的聚集致使優(yōu)越地段的商務性地產(chǎn)成為稀缺資源。徐州市百老匯地塊以后會是徐州地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域，在這個地方建造的商鋪有一定的升值空間。徐州市百老匯燒烤街地塊本項目東至復興南路,南至塔東路,西北至藍灣商務港項目。南距徐州泉山區(qū)政府26km；、西距淮海紀念塔約23km，東靠漢橋。 項目總體規(guī)劃充分考慮項目與周邊的區(qū)域關系，始終堅持自己的產(chǎn)業(yè)特色，追求經(jīng)濟效益以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，兼顧與環(huán)境的共生，致力于國土資源的合理有效利用，創(chuàng)建“環(huán)保型、生態(tài)型”的城市。(1)地塊位置該地塊東至復興南路，南至塔東路，西、北至藍灣商務港項目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復興南路西側，地勢平坦，較周邊地區(qū)標高略低。3）地面現(xiàn)狀為待開發(fā)空地，宗地內無水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素。4）該地塊現(xiàn)為已開發(fā)項目，沒有居民居住，不存在拆遷補助問題。5）地下情況：無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。(3)項目周邊的社區(qū)配套1）周邊社區(qū)配套交通狀況徐州市環(huán)湖南路南側地塊的公交有806路、66路、602路、11路、36路、20路等。宗地出行主要依靠的交通方式：步行，騎自行車，電動車，摩托車，家庭小轎車、城市公交。 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)：城市公交路線；隴海鐵路、建國路、金浦鐵路立交。東側有徐州客運站，火車東站。教育：紅黃藍幼兒園、解放路小學、奎園小學、鐵路小學等，徐州科技中學、徐州高級中學、鐵路中學等醫(yī)院：徐州市傳染病醫(yī)院、徐州市東方人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院等。購物中心：蘇恒超市、百大超市、家美時超市、易初蓮花、沃爾瑪?shù)葕蕵吩O施：全能跆拳道俱樂部、同仁居游泳館、鼓樓區(qū)生態(tài)園小學城市學校少年宮、黃河法治文化園、翌晨網(wǎng)吧、同仁居洗浴中心。銀行：交行、建行、農行、中行等。其他：奎園菜市場、七里溝果蔬市場、新世紀建材、升輝建材等（2）項目周邊治安與環(huán)境1)治安情況：良好2)噪聲情況：一般3)空氣狀況：良好4)污染情況：基本沒有化工廠、河流湖泊污染5)危險源情況：基本沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地6)周邊景觀情況：良好，有淮海烈士紀念塔7)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：部分建設有高檔的寫字樓與商鋪如：藍灣商務港等。8)風水情況：良好 (1)總占地面積：6800㎡商鋪占地面積： 2040㎡道路面積：1904㎡綠化面積：2380㎡(3)容積率：(4)建筑密度：30%(5)控高：412=8米(6)綠化率：35%(1)已進行的調查研究項目及成果：對周邊環(huán)境及建設狀況的調查(2)項目地塊初勘及初測工作情況：目前項目已啟動。(3)項目建議書編制、提出及審批已經(jīng)完成(4)研究工作進展情況：處在項目初步建設階段根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。（1）《徐州市城市拆遷管理條例》（2）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（3）《辦公樓設計規(guī)范》（4）《辦公樓建筑設計標準》（5）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（6）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(1)項目現(xiàn)在已經(jīng)看是建設，自有資金與銀行貸款的比例會有變化，可能會導致財務費用的變化。(2)該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標都在規(guī)定范圍內，在這一系列的指標下，通過市場調查與分析確定了商鋪售價11000元/㎡,一層租金為每平米每年900元，二層租金為每平米每年1080元。經(jīng)過一系列的指標估算，此方案可行。(3)， 萬元，稅前全部投資內部收益率為20%，稅后全部投資內部收益率為15%，通過動態(tài)指標發(fā)現(xiàn)方案的收益率在正常的范圍內，說明方案是可行的。(4)存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。2市場研究目前我國人口總數(shù)約為13億，雖然“十一五”期間，我國人口計生事業(yè)取得長足進步，但未來5年，我國人口總量仍將保持慣性增長態(tài)勢， 流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加，“十二五”期末，城鎮(zhèn)人口將首次超過農村人口突破7億?！? “十二五”時期，我國人口發(fā)展呈現(xiàn)明顯階段性特點，將發(fā)生重大轉折性變化：　　——人口總量繼續(xù)慣性增長，“十二五”時期的出生人口數(shù)量預計會多于“十一五”時期，“十二五”后，人口增長慣性逐漸減弱，人口發(fā)展態(tài)勢將出現(xiàn)新的趨勢。　　——勞動年齡人口比例、人口負擔系數(shù)出現(xiàn)新變化?！笆濉睍r期，15－59歲勞動年齡人口占總人口比例達到最高點后轉為緩慢下行，人口負擔系數(shù)也將達最低點，在經(jīng)歷40多年下降后開始趨于上升，總體上仍處于勞動力資源豐沛、人口負擔系數(shù)較低的有利時期?！　　擎?zhèn)人口將首次超過農村人口。預計“十二五”期間，城鎮(zhèn)人口將突破7億，人口城鎮(zhèn)化率超過50%，城鄉(xiāng)人口格局將發(fā)生重大變化。　　——人口老齡化提速，老年人口出現(xiàn)第一次增長高峰。60歲及以上老年人口將從“十一五”年均凈增480萬提高到“十二五”的800萬左右，在2015年總量將突破2億?！　　丝诹鲃舆w移呈現(xiàn)新的特點。上世紀80年代以后出生“80后”人口成為流動人口的主體，“二線”城市和城鎮(zhèn)人口流動活躍。從項目的投資建設的可行性分析到項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀分析可以看出該項目的建設是可行的，符合本市經(jīng)濟發(fā)展的需要，該項目的建設對于推進徐州市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展起著極大的輔助作用。當前該項目的開發(fā)前景很可觀，開發(fā)條件日趨成熟。同時本項目位于徐州商業(yè)中心，周邊相關配套設施齊全，人流集中，在區(qū)域大發(fā)展中起到極其重要的作用。本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。本項目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征，有助于改善該區(qū)域商業(yè)服務配套物業(yè)結構局部供給相對失衡，且充分利用了城市寶貴的土地資源，適應了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實施。巨大的人口總量、流動遷移人口數(shù)量持續(xù)增加以及城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展將創(chuàng)造出巨大的房屋剛性需求，同時隨著徐州經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民消費水平的不斷提高，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，從而使得徐州商業(yè)性用房的需求也不段提高。初步核算，2013年全年國內生產(chǎn)總值5688465億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達到56957億元之多，同比增長4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加了249684億元，；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。%，%，%。圖1:20092013年國內生產(chǎn)總值及其增長速度在2014年，中國經(jīng)濟增長的長期格局沒有改變，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策支持下，全年經(jīng)濟有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，這為城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長提供了堅實的基礎。十八大提出的到2020年城鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，必將創(chuàng)造出更加巨大的購買力，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮提供支撐。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，。從此表可以看出商業(yè)用房既存在一定的升值潛力，也面臨著很大的挑戰(zhàn)。 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 2008年:2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經(jīng)濟適用住房?！　?008年3月25日，%； 　　2008年4月20日。　　2008年5月20日?！　?008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。 　商品住宅開發(fā)不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執(zhí)行?！　?008年6月10日，稅務總局：企業(yè)為個人購買房產(chǎn)需征個人所得稅?！　?008年7月14日，國土部表示：小產(chǎn)權房不給宅基地證?！　?008年8月11日，國務院新規(guī)：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書?！　?008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，達到350戶?！　?008年8月25日，央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理　　土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降　　受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期?！　?008年10月9日，西方央行聯(lián)社降息，中國打出“降率免稅”組合拳　　10月19日期。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅?！　?008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產(chǎn)權房有望破題?！　?008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)；　　11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調為20%。　　個人住房公積金貸款利率同時下調，%%。　　地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產(chǎn)市場的火爆?！　?008年10月28日，央行年內第三次下調利率。[7]　　2009年:2009年政策整體來看，從5月開始為政策分水嶺，在GDP保八的前提下，前半年出臺的政策仍然有利房地產(chǎn)市場發(fā)展，大大促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尤其是地方政府可自主出臺救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用?！　『蟀肽暧捎诜績r快速飆升，投機日盛，房地產(chǎn)宏觀調控再次卷土重來。　　2009年5月21日，為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的。2是整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。3是直接轉讓土地使用權的?！　?009年5月25日，發(fā)改委提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅?！　?009年10月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止?！　鴦赵嚎偫頊丶覍?0月9日主持召開國務院常務會議，會議決定，2010年1月1日起，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施?！　?009年10月24日，溫家寶主持國務院常務會議，國四條出籠：（1）增加普通商品住房的有效供給。（2）要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（3）是要加強市場監(jiān)管。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。