【正文】 　　2010年1月10日,國務院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。　　2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；　　2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容；　　2010年3月22日，國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地；　　2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案，　　2010年4月2日，財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，　　2010年4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序；　 2010年　4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策；　　2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%，．對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；　　2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量；　 2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。　　國土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售?！　∽〗ú浚洪_發(fā)商買地不得貸款。　　國務院:引導民間資本進入政策性住房建設。[10]　　2011年:2011年1月18日　　銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別話房貸政策　　2011年1月26日公布的新“國八條”　　把二套房貸首付比例提至60%。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。2011年1月28日房產(chǎn)稅試點：上海、重慶　　2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責任書，加大保障性住房建設和供應，增加住房用地有效供應?！　?012年:住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)　　住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市。　　四大行首套房貸利率降到基準線　 (1)完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度?！　?2)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍?！　?3)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應?！　?4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶??！　?5)加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。[7]2013　　(1)完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。　　(2)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施?！?3)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應?！　?4)加快保障性安居工程規(guī)劃建設。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶　?5)加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。[9] (1)城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2015年城市人口達7億，㎡；(2)人口流動增加和城市經(jīng)濟發(fā)展進程的加快形成對住宅的需求；(3)居民消費水平的提高；(4)城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；(5)深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需求。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況　2014年13月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，%（%）。圖2:2013年2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度1至3月份，房屋的施工面積是547030萬平方米，%，；剛剛開工的面積29090萬平方米,。%；已竣工的面積為18520萬平方米。，%。　1至3月份，施工面積開發(fā)為547030萬平方米，；其中，新開工的面積29090萬平方米，%圖3:2012年2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積速度　2）、商品房銷售和待售情況　1至3月份，商品房銷售面積20111萬平方米，%，；其中，%?？偟匿N售額為商品房13263億元，下降的幅度比12月份擴大1,5個百分點，而且，。圖4：全國商品房銷售面積及銷售額東部地區(qū)在1至3月份的商品房銷售面積9699萬平方米，下降10個百分點，其下降的幅度比1至2月份增加了4個百分點；其中銷售額7981億元，%。商品房銷售面積在中部地區(qū)是5323萬平方米，%。同時商品房在西部地區(qū)的銷售面積為5089萬平方米，%，銷售額達到2629億元，同比增長了4個百分點?！?月底，待售面積的商品房52163萬平方米，與2月底相比面積增加766萬平方米。同時，在增加的面積中住宅的面積減少6萬平方米，辦公樓增加18萬平方米的面積，商業(yè)營業(yè)用房增加165萬平方米的待售面積。　3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況由圖可知1至3月份，到位房地產(chǎn)開發(fā)資金為28731億元，與1~%。其中，銀行貸款6618億元，；利用國外資金84億元，；自籌金額為11093億元，；同事其他資金額11327億元。個人按揭貸款3161億元?！　D5：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金速度 4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　三月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），%。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進城市，江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。表4：徐州市2012年地區(qū)生產(chǎn)總值指標地區(qū)生產(chǎn)總值（季報）1—4季度增長（%）絕對量（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)增加值的二產(chǎn)業(yè)增加值工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增加值交通運輸倉儲及郵政業(yè)批發(fā)零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)營利性服務非營利性服務業(yè)表5：2013年14月份固定資產(chǎn)投資主要指標指標絕對量（萬億元）增長（%）固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額工業(yè)投資額，其中，，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下滑。分地區(qū)來看，貴州、西藏、新疆三省固投增速位居前三，均超過24%；房地產(chǎn)投資方面，青海、西藏、寧夏同比增速超過29%.(1)需求分析為了了解市場需求的狀態(tài)是徐州企業(yè)市場調(diào)研,了解目標客戶的意圖購買意愿和購買能力,以確定項目的市場定位。調(diào)查的內(nèi)容客戶購買商店,商店將類型,需要的區(qū)域,單價和總價需求,預期的設施和其他問題,探討家居紅星美凱龍建材市場交易者,通過調(diào)查和訪談問卷調(diào)查,抽樣調(diào)查。通過匯總調(diào)查問卷，得出了以下市場調(diào)研結(jié)論：表6：商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場內(nèi)席位商鋪75%11%1%13%因為商業(yè)街與好的產(chǎn)品宣傳形式,建材家居運營商更青睞商業(yè)街商店,也有一些被調(diào)查者顯示底商商店和購物中心的商店偏好席位。因此,手頭的項目規(guī)劃設計中應充分考慮建材家居的特點不同的產(chǎn)品,商業(yè)街的商店和購物中心店底商席位,組合,實現(xiàn)空間的有效利用和提高市場質(zhì)量目標。另一方面通過功能分區(qū)形式將不同的產(chǎn)品類型區(qū)分。表7：商業(yè)街商鋪：辦公樓底商住宅底商29%71%后統(tǒng)計,有13%的受訪者接受底商商店這樣的商店、住宅底商和辦公樓的受訪者分別占29%和75%,可見部分的受訪者除了商店與產(chǎn)品展示和銷售功能,也希望能夠促進其住宅和辦公室,為了滿足日常生活和商務談判的需要。表8：希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉儲辦公及商務洽談居住%%%%調(diào)查顯示,多數(shù)受訪者希望商店功能來顯示產(chǎn)品和銷售為導向,存儲辦公和商務助理。表10：商鋪面積50 ㎡以下51100 ㎡101200㎡200㎡以上%%%%考慮不同類型的產(chǎn)品,不同的商家會有一定的差異,在該地區(qū)的需求在需求在50 100平方米,%,其次是100 200平方米,%,因此,應該加上商人商業(yè)產(chǎn)品類型設計的特點,主要的商鋪布局建議在50 200平方米的店鋪。表11：商鋪的最高單價6000—9000元/ ㎡9000—12000元/ ㎡12000—15000元/ ㎡15000元/ ㎡以上%%%%表12：商鋪的最高總價：50萬元以下50—60萬元60—70萬元70—80萬元80—90萬元90萬元以上%%%%%%商店可以承受最大價格集中在6000 9000元/平方米,%,%。原因調(diào)查包括以下兩個方面:首先,接受研究更多的企業(yè)租賃的方式管理、商店銷售價格,沒有清晰的理解,所以商店價格承受的心理價格不高。第二,周圍的項目當前的商業(yè)環(huán)境不成熟,部分受訪者對于門項目的投資還持有懷疑的態(tài)度。隨著建設項目周圍的設施,項目的銷售價格會有一個更大上漲更大的空間。表13：付款方式按揭貸款一次性付款%%大多數(shù)企業(yè),一旦付款影響現(xiàn)金流是相對較大的,他們更愿意通過分期付款的方式購買商店。因此,開發(fā)人員應該積極的為商家提供金融服務,幫助企業(yè)解決困難問題貸款,回到加快項目銷售和資本。表14：商鋪周邊配套設施金融機構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機構(gòu)、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達到90%以上。糧食需求主要集中在食品、特殊的小吃和中檔酒店,酒店對快速類型和三星級酒店,休閑和娛樂設施更偏好浴中心和健身中心是能夠滿足日常生活需求的支持。因此,項目的配套設施,不僅可以滿足業(yè)務工作的需要,日常生活中,也使用項目的區(qū)位優(yōu)勢來吸引周圍的流,表達一種情感,從而提高項目的商業(yè)氛圍,為本項目提高增值潛力。表18：購買車位是否%%%,在規(guī)劃設計中應考慮業(yè)主對停車位的需求。(2)供給預測可供土地儲備充足。徐州建立了完備的政府土地儲備機制，在加快