【正文】 收價格建筑成本正常利潤稅收利息其他費用3）成本逼近法：土地價格=土地取得的費用+開發(fā)投資費+利息+稅金+開發(fā)利潤增值收益估價法的評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定區(qū)域的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價格的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地的價格。(3)人口發(fā)展：徐州屬于外來人口聚集地區(qū)，外來人口不斷在這里聚集，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)處于發(fā)展階段，肯定會吸引大量的人口。通過對建筑基地進(jìn)行理性分析和比較，在這總體規(guī)劃構(gòu)思中，我們的基本理念是如何發(fā)揮其所在地段的開發(fā)價值。主體建筑試圖采用一種造型新穎。滿足現(xiàn)代商鋪建筑的多樣性和靈活性需求。3）追求情調(diào)主題空間：通過景觀形式的巧妙處理，精心布置景點，樹木、涼亭、休閑小品等元素的合理搭配，盡顯文化韻味。(4)時代性和傳統(tǒng)性要緊緊抓住時代的特征，適合現(xiàn)代人消費習(xí)慣和生活內(nèi)容的豐富多樣性，由于現(xiàn)代城市設(shè)計和規(guī)劃合理的指導(dǎo)，從總體規(guī)劃、能力規(guī)劃和設(shè)計景觀設(shè)計由傳統(tǒng)意識、環(huán)保意識完全融入商鋪,達(dá)到傳統(tǒng)和現(xiàn)代理念的完美融合、共生。(7)市場公共配套設(shè)施配置方案規(guī)劃地段設(shè)有地上與地下停車場供給投資者和消費者使用，同時辦公的場所會有綠化地帶提供給消費者休閑娛樂，同時可以利用。表22：規(guī)劃詳情表規(guī)劃詳情序號工程名稱建筑面積層數(shù)備注11商鋪1190122商鋪220521—2層3道路19044綠化2380合計6800打造適度超前的智能化、生態(tài)化商鋪。(1)需求：根據(jù)徐州市百老匯地塊規(guī)劃條件商業(yè)用地每一萬平方米的機(jī)動車不得少于50輛，每一萬平方米的非機(jī)動車不得少于75輛，結(jié)合實際情況確定一下，所需機(jī)動車位為40個，非機(jī)動車位為100個（其中摩托車的車位占70%，為70個，自行車的停車位占30%，為30個）。本項目工程計劃自2014年12月開工，至2016年12月竣工，總工期2年。其中有一些費用的估算方法是約定俗稱的，比如通常前期工程費為建筑安裝工程費的3%6%，%—1%.表24：百老匯項目地塊商鋪的投資與總成本費用估算表1開發(fā)成本　　 　土地使用權(quán)出讓金　6800 土地征用及拆遷安置補(bǔ)助費　　 　前期工程費占建安工程的5%　 　建安工程費1200　 面積6800基礎(chǔ)設(shè)施費占建安工程費的10%　 　公共配套設(shè)施費占建安工程費的5%　 　開發(fā)期間稅占建安工程費的15%　 　不可預(yù)見費（++++）*5%）　　 　2開發(fā)費用　　 　管理費用（+++）*3%　　 　銷售費用（銷售費用的5%）　　 　　可售面積11000 　　可租面積1080 　　900 　　501800 　財務(wù)費用（貸款利息）　　 　　合計（1+2）　　 　綜合以上費用。）土地增值稅：表15：百老匯項目土地增值稅估算表序號項目計算依據(jù)結(jié)果1銷售收入2扣除項目金額開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除項目占開發(fā)成本的20%3增值額（12）4增值率（3/1）%5增值稅稅率30%6土地增值稅表16：百老匯項目所得稅所得稅估算表序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期123—37合計1銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額（1234）6彌補(bǔ)虧損7所得稅（56）*33%8稅后利潤（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤（89）表18百老匯商鋪的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期12341現(xiàn)金流入0銷售收入租金收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅(收入現(xiàn)金流出)*33%土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)系數(shù)i=9%5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6稅前凈現(xiàn)金流量7稅前凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值5678910111213141516171819201,1,1,1,212223242526271,2,2,3,3,3,4,282930313233344,5,5,6,6,6,7,30313233343562633188.62633188.19635504.6263318882268693.353637合計7,7,7,表17：百老匯項目資金籌措及分年投入計劃資金籌措表序號項目名稱合計計算期1建設(shè)投資2資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入再投入項目的融資資金有30%為自有資金，30%為銀行借款，其余為銷售出租資金彌補(bǔ)。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬元稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%稅后全部投資內(nèi)部收益率為：15%通過調(diào)查企業(yè)稅前平均投資內(nèi)部收益率在9%左右,稅后的內(nèi)部投資收益率為5%左右,通過動態(tài)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)方案其均高于平均水平,所以其收益率在正常的范圍內(nèi)，說明方案是可行的。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。本項目主要進(jìn)行總投資額、租金成本，租金，出租率的財務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。因此在項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進(jìn)行很好的控制。因此在項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進(jìn)行很好的控制。較大風(fēng)險：有較大可能會發(fā)生風(fēng)險發(fā)生，或一旦發(fā)生將會造成較大的損失較大，但是這種損失帶來的影響是項目能夠承受的。可以采取以下幾種風(fēng)險防范對策對項目進(jìn)行風(fēng)險防范。如不使用高位定價策略，一旦價格下跌，會造成項目整體滯銷，形成死盤。（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移 風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生風(fēng)險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險防范方式。這種方式適用于已知有風(fēng)險存在，但可獲高利回報甘愿冒險的項目或者風(fēng)險損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險損失的項目。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響1）施工揚塵、噪聲的影響工程施工期間，運輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行路困難。車輛裝載過多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時的膳宿時，項目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實收資金5000萬元人民幣。社會形象一流。主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)對一系列的財務(wù)分析，不確定性分析，發(fā)現(xiàn)此方案可行。（4）該方案的商鋪售價可能會高于市場上的實際售價，但是考慮到未來的前景與實際情況所以說這個價錢還算合理，后期的租金不是太高，這也給未來的升值提供了空間。（4）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。江蘇新聞網(wǎng)。9附錄：1）徐州市百老匯地塊位置圖2）徐州市百老匯地塊宗地圖3）百老匯地塊規(guī)劃條件4）徐州市百老匯設(shè)計圖5）實地勘察照片附件一項目宗地位置圖附件二實地勘測圖參考文獻(xiàn)：[1]文武徐州——東方雅典（鵬程周報）[2[新型化城鎮(zhèn)都市圈還得挑起重?fù)?dān)。（7）環(huán)湖南路南側(cè)地塊的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。（2）盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計。經(jīng)過一系列的指標(biāo)估算，此方案可行。（2）百老匯置業(yè)有限公司需要有建設(shè)性的商鋪來提升外在形象，這不僅可以樹立良好的外在形象，還會吸引客戶源?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。項目開發(fā)單位應(yīng)與運輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，并不定期地檢查執(zhí)行計劃情況。（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚塵工程施工中旱季風(fēng)揚塵和機(jī)械揚塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚，影響附近居民和商業(yè)活動，為了減少工程揚塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對堆土表面灑上一些水，防止揚塵，同時施工者應(yīng)對土地環(huán)境實行保潔制度。2）生活垃圾的影響工程施工時，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動力的食宿將會安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。自擔(dān)風(fēng)險也需要納入項目風(fēng)險控制體系。保險轉(zhuǎn)移是向保險公司投保，將項目部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)；非保險轉(zhuǎn)移是將項目的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給項目承包方，如項目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。（2）風(fēng)險控制 風(fēng)險控制是對可控制的風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生可能性和減少風(fēng)險損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險措施的可行性與合理性?；乇茱L(fēng)險對策，在某種程度上意味著喪失項目可能獲利的機(jī)會。災(zāi)難性風(fēng)險：會有很大的可能性發(fā)生風(fēng)險，風(fēng)險一旦發(fā)生會帶來災(zāi)難性結(jié)果，項