【正文】 收價(jià)格建筑成本正常利潤(rùn)稅收利息其他費(fèi)用3）成本逼近法：土地價(jià)格=土地取得的費(fèi)用+開(kāi)發(fā)投資費(fèi)+利息+稅金+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)增值收益估價(jià)法的評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定區(qū)域的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地的價(jià)格。(3)人口發(fā)展：徐州屬于外來(lái)人口聚集地區(qū)，外來(lái)人口不斷在這里聚集，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)處于發(fā)展階段，肯定會(huì)吸引大量的人口。通過(guò)對(duì)建筑基地進(jìn)行理性分析和比較，在這總體規(guī)劃構(gòu)思中，我們的基本理念是如何發(fā)揮其所在地段的開(kāi)發(fā)價(jià)值。主體建筑試圖采用一種造型新穎。滿(mǎn)足現(xiàn)代商鋪建筑的多樣性和靈活性需求。3）追求情調(diào)主題空間：通過(guò)景觀(guān)形式的巧妙處理，精心布置景點(diǎn)，樹(shù)木、涼亭、休閑小品等元素的合理搭配，盡顯文化韻味。(4)時(shí)代性和傳統(tǒng)性要緊緊抓住時(shí)代的特征，適合現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣和生活內(nèi)容的豐富多樣性，由于現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃合理的指導(dǎo)，從總體規(guī)劃、能力規(guī)劃和設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)由傳統(tǒng)意識(shí)、環(huán)保意識(shí)完全融入商鋪,達(dá)到傳統(tǒng)和現(xiàn)代理念的完美融合、共生。(7)市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案規(guī)劃地段設(shè)有地上與地下停車(chē)場(chǎng)供給投資者和消費(fèi)者使用，同時(shí)辦公的場(chǎng)所會(huì)有綠化地帶提供給消費(fèi)者休閑娛樂(lè)，同時(shí)可以利用。表22：規(guī)劃詳情表規(guī)劃詳情序號(hào)工程名稱(chēng)建筑面積層數(shù)備注11商鋪1190122商鋪220521—2層3道路19044綠化2380合計(jì)6800打造適度超前的智能化、生態(tài)化商鋪。(1)需求：根據(jù)徐州市百老匯地塊規(guī)劃條件商業(yè)用地每一萬(wàn)平方米的機(jī)動(dòng)車(chē)不得少于50輛，每一萬(wàn)平方米的非機(jī)動(dòng)車(chē)不得少于75輛，結(jié)合實(shí)際情況確定一下，所需機(jī)動(dòng)車(chē)位為40個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位為100個(gè)（其中摩托車(chē)的車(chē)位占70%，為70個(gè)，自行車(chē)的停車(chē)位占30%，為30個(gè)）。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2014年12月開(kāi)工，至2016年12月竣工，總工期2年。其中有一些費(fèi)用的估算方法是約定俗稱(chēng)的，比如通常前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%6%，%—1%.表24：百老匯項(xiàng)目地塊商鋪的投資與總成本費(fèi)用估算表1開(kāi)發(fā)成本　　 　土地使用權(quán)出讓金　6800 土地征用及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)　　 　前期工程費(fèi)占建安工程的5%　 　建安工程費(fèi)1200　 面積6800基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的10%　 　公共配套設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的5%　 　開(kāi)發(fā)期間稅占建安工程費(fèi)的15%　 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（++++）*5%）　　 　2開(kāi)發(fā)費(fèi)用　　 　管理費(fèi)用（+++）*3%　　 　銷(xiāo)售費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用的5%）　　 　　可售面積11000 　　可租面積1080 　　900 　　501800 　財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）　　 　　合計(jì)（1+2）　　 　綜合以上費(fèi)用。）土地增值稅：表15：百老匯項(xiàng)目土地增值稅估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)結(jié)果1銷(xiāo)售收入2扣除項(xiàng)目金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目占開(kāi)發(fā)成本的20%3增值額（12）4增值率（3/1）%5增值稅稅率30%6土地增值稅表16：百老匯項(xiàng)目所得稅所得稅估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123—37合計(jì)1銷(xiāo)售收入2總成本費(fèi)用3銷(xiāo)售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額（1234）6彌補(bǔ)虧損7所得稅（56）*33%8稅后利潤(rùn)（567）9盈余公積金8*10%10可分配利潤(rùn)（89）表18百老匯商鋪的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341現(xiàn)金流入0銷(xiāo)售收入租金收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷(xiāo)售稅金及附加0所得稅(收入現(xiàn)金流出)*33%土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)系數(shù)i=9%5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值6稅前凈現(xiàn)金流量7稅前凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值5678910111213141516171819201,1,1,1,212223242526271,2,2,3,3,3,4,282930313233344,5,5,6,6,6,7,30313233343562633188.62633188.19635504.6263318882268693.353637合計(jì)7,7,7,表17：百老匯項(xiàng)目資金籌措及分年投入計(jì)劃資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期1建設(shè)投資2資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入再投入項(xiàng)目的融資資金有30%為自有資金，30%為銀行借款，其余為銷(xiāo)售出租資金彌補(bǔ)。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%稅后全部投資內(nèi)部收益率為：15%通過(guò)調(diào)查企業(yè)稅前平均投資內(nèi)部收益率在9%左右,稅后的內(nèi)部投資收益率為5%左右,通過(guò)動(dòng)態(tài)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)方案其均高于平均水平,所以其收益率在正常的范圍內(nèi)，說(shuō)明方案是可行的。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。本項(xiàng)目主要進(jìn)行總投資額、租金成本，租金，出租率的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。較大風(fēng)險(xiǎn)：有較大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或一旦發(fā)生將會(huì)造成較大的損失較大，但是這種損失帶來(lái)的影響是項(xiàng)目能夠承受的。可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。如不使用高位定價(jià)策略，一旦價(jià)格下跌，會(huì)造成項(xiàng)目整體滯銷(xiāo)，形成死盤(pán)。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式。這種方式適用于已知有風(fēng)險(xiǎn)存在，但可獲高利回報(bào)甘愿冒險(xiǎn)的項(xiàng)目或者風(fēng)險(xiǎn)損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響1）施工揚(yáng)塵、噪聲的影響工程施工期間，運(yùn)輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場(chǎng)，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車(chē)輛的輾壓，使施工現(xiàn)場(chǎng)變得泥濘不堪，行路困難。車(chē)輛裝載過(guò)多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿(mǎn)地，影響行人和車(chē)輛過(guò)往和環(huán)境質(zhì)量。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)膳宿，工程承包單位必須在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)的膳宿時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資金5000萬(wàn)元人民幣。社會(huì)形象一流。主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)對(duì)一系列的財(cái)務(wù)分析，不確定性分析，發(fā)現(xiàn)此方案可行。（4）該方案的商鋪售價(jià)可能會(huì)高于市場(chǎng)上的實(shí)際售價(jià)，但是考慮到未來(lái)的前景與實(shí)際情況所以說(shuō)這個(gè)價(jià)錢(qián)還算合理，后期的租金不是太高，這也給未來(lái)的升值提供了空間。（4）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。江蘇新聞網(wǎng)。9附錄：1）徐州市百老匯地塊位置圖2）徐州市百老匯地塊宗地圖3）百老匯地塊規(guī)劃條件4）徐州市百老匯設(shè)計(jì)圖5）實(shí)地勘察照片附件一項(xiàng)目宗地位置圖附件二實(shí)地勘測(cè)圖參考文獻(xiàn)：[1]文武徐州——東方雅典（鵬程周報(bào)）[2[新型化城鎮(zhèn)都市圈還得挑起重?fù)?dān)。（7）環(huán)湖南路南側(cè)地塊的綠化和主題景觀(guān)應(yīng)先期建成，先樹(shù)形象后賣(mài)樓。（2）盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)一系列的指標(biāo)估算，此方案可行。（2）百老匯置業(yè)有限公司需要有建設(shè)性的商鋪來(lái)提升外在形象，這不僅可以樹(shù)立良好的外在形象，還會(huì)吸引客戶(hù)源?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國(guó)信印染廠(chǎng)地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場(chǎng)，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂(lè)會(huì)所和體育休閑商業(yè)中心。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門(mén)共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線(xiàn)運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計(jì)劃情況。（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚(yáng)塵工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線(xiàn)塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動(dòng)，為了減少工程揚(yáng)塵和周?chē)h(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)土地環(huán)境實(shí)行保潔制度。2）生活垃圾的影響工程施工時(shí)，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒(méi)有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時(shí)使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也需要納入項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是向保險(xiǎn)公司投保，將項(xiàng)目部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)；非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目承包方，如項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。回避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，在某種程度上意味著喪失項(xiàng)目可能獲利的機(jī)會(huì)。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)有很大的可能性發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性結(jié)果，項(xiàng)