【正文】 地的完整性：沒(méi)有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級(jí)抗震等級(jí)。越來(lái)越多企業(yè)的增加和人口的聚集致使優(yōu)越地段的商務(wù)性地產(chǎn)成為稀缺資源。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請(qǐng)香港著名的CKC建筑設(shè)計(jì)公司為兩地塊重新進(jìn)行了設(shè)計(jì)，力求為徐州門戶打造一個(gè)高、精、新的地標(biāo)項(xiàng)目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價(jià)值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂(lè)休閑、商業(yè)購(gòu)物做出努力。是華東重要門戶。徐州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)是到2015年，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入長(zhǎng)三角城市前8名、中國(guó)大陸地級(jí)以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在蘇北和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)先地位。徐州徐州百老匯地塊競(jìng)標(biāo)獲得者是徐州泉山政府組織實(shí)施，屬于政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)百老匯周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善起著重要的作用。(1)地塊位置該地塊東至復(fù)興南路，南至塔東路，西、北至藍(lán)灣商務(wù)港項(xiàng)目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀(jì)念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復(fù)興南路西側(cè)，地勢(shì)平坦，較周邊地區(qū)標(biāo)高略低。教育：紅黃藍(lán)幼兒園、解放路小學(xué)、奎園小學(xué)、鐵路小學(xué)等，徐州科技中學(xué)、徐州高級(jí)中學(xué)、鐵路中學(xué)等醫(yī)院：徐州市傳染病醫(yī)院、徐州市東方人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院等。經(jīng)過(guò)一系列的指標(biāo)估算，此方案可行。預(yù)計(jì)“十二五”期間，城鎮(zhèn)人口將突破7億，人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，城鄉(xiāng)人口格局將發(fā)生重大變化。本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。表1：2014年13月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況?！　?008年5月30日，國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度把緊。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降　　受美國(guó)金融危機(jī)影響，央行宣布9月16日期。(杭州救市24條，包括購(gòu)房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。3是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。[8]　　2010年:2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過(guò)11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國(guó)十條》，限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù)。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶　?5)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。商品房銷售面積在中部地區(qū)是5323萬(wàn)平方米，%。表1：2014年13月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國(guó)衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國(guó)雙擁先進(jìn)城市，江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個(gè)人口超過(guò)三百萬(wàn)的特大城市。表8：希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住%%%%調(diào)查顯示,多數(shù)受訪者希望商店功能來(lái)顯示產(chǎn)品和銷售為導(dǎo)向,存儲(chǔ)辦公和商務(wù)助理。表14：商鋪周邊配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他%%%%%%%%表15：其中對(duì)酒店的具體需求：快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店%%%表16對(duì)餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對(duì)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的具體需求：洗浴中心康樂(lè)中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)、物流中心和酒店需求相對(duì)較大,達(dá)到90%以上。隨著城市軌道交通建設(shè)步伐加快，舊城改造體量加大，將為土地儲(chǔ)備提供更大空間。根據(jù)商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。（5）缺乏真正的餐飲、娛樂(lè)中心徐州城市商業(yè)市場(chǎng)不缺乏餐飲、娛樂(lè)中心,但缺乏現(xiàn)代多功能真正意義上的娛樂(lè)。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)可類比調(diào)查一覽表∶金山橋大廈序號(hào)比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀10010%1108戶型設(shè)計(jì)10010%1009發(fā)展商信譽(yù)1005%10010銷售手法1006%100900合計(jì)%11000百老匯商鋪價(jià)格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪?zhàn)鈨r(jià)=900*110%=藍(lán)灣商務(wù)港序號(hào)比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注1地段位置10040%1102配套設(shè)施10010%1003規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶型設(shè)計(jì)10010%1009發(fā)展商信譽(yù)1002%10010銷售手法1005%100400合計(jì)%10000藍(lán)灣商務(wù)港商鋪價(jià)格=10000*110%=1100元/平方米藍(lán)灣商務(wù)港商鋪?zhàn)鈨r(jià)=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)單價(jià)=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪?zhàn)鈨r(jià)=（990+990）/2=結(jié)合本次評(píng)估目的及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價(jià)單價(jià)為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢(shì)分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場(chǎng)5公里，距離徐州客運(yùn)汽車總站和老火車站4公里，104國(guó)道、311國(guó)道、京臺(tái)高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內(nèi)穿過(guò)。 (3)機(jī)會(huì)分析（1）、徐州處于發(fā)展階段，能夠吸引外來(lái)投資者。徐州素有“五省通衢”之稱，是全國(guó)重要的交通樞紐。(3)人口發(fā)展：徐州屬于外來(lái)人口聚集地區(qū)，外來(lái)人口不斷在這里聚集，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)處于發(fā)展階段，肯定會(huì)吸引大量的人口。主體建筑試圖采用一種造型新穎。3）追求情調(diào)主題空間：通過(guò)景觀形式的巧妙處理，精心布置景點(diǎn)，樹木、涼亭、休閑小品等元素的合理搭配，盡顯文化韻味。(7)市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案規(guī)劃地段設(shè)有地上與地下停車場(chǎng)供給投資者和消費(fèi)者使用，同時(shí)辦公的場(chǎng)所會(huì)有綠化地帶提供給消費(fèi)者休閑娛樂(lè)，同時(shí)可以利用。(1)需求：根據(jù)徐州市百老匯地塊規(guī)劃條件商業(yè)用地每一萬(wàn)平方米的機(jī)動(dòng)車不得少于50輛，每一萬(wàn)平方米的非機(jī)動(dòng)車不得少于75輛，結(jié)合實(shí)際情況確定一下，所需機(jī)動(dòng)車位為40個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位為100個(gè)（其中摩托車的車位占70%，為70個(gè)，自行車的停車位占30%，為30個(gè)）。其中有一些費(fèi)用的估算方法是約定俗稱的，比如通常前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%6%，%—1%.表24：百老匯項(xiàng)目地塊商鋪的投資與總成本費(fèi)用估算表1開發(fā)成本　　 　土地使用權(quán)出讓金　6800 土地征用及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)　　 　前期工程費(fèi)占建安工程的5%　 　建安工程費(fèi)1200　 面積6800基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的10%　 　公共配套設(shè)施費(fèi)占建安工程費(fèi)的5%　 　開發(fā)期間稅占建安工程費(fèi)的15%　 　不可預(yù)見費(fèi)（++++）*5%）　　 　2開發(fā)費(fèi)用　　 　管理費(fèi)用（+++）*3%　　 　銷售費(fèi)用（銷售費(fèi)用的5%）　　 　　可售面積11000 　　可租面積1080 　　900 　　501800 　財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）　　 　　合計(jì)（1+2）　　 　綜合以上費(fèi)用。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%稅后全部投資內(nèi)部收益率為：15%通過(guò)調(diào)查企業(yè)稅前平均投資內(nèi)部收益率在9%左右,稅后的內(nèi)部投資收益率為5%左右,通過(guò)動(dòng)態(tài)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)方案其均高于平均水平,所以其收益率在正常的范圍內(nèi)，說(shuō)明方案是可行的。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。較大風(fēng)險(xiǎn)：有較大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或一旦發(fā)生將會(huì)造成較大的損失較大，但是這種損失帶來(lái)的影響是項(xiàng)目能夠承受的。如不使用高位定價(jià)策略，一旦價(jià)格下跌，會(huì)造成項(xiàng)目整體滯銷，形成死盤。這種方式適用于已知有風(fēng)險(xiǎn)存在，但可獲高利回報(bào)甘愿冒險(xiǎn)的項(xiàng)目或者風(fēng)險(xiǎn)損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目。車輛裝載過(guò)多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過(guò)往和環(huán)境質(zhì)量。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資金5000萬(wàn)元人民幣。主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)對(duì)一系列的財(cái)務(wù)分析，不確定性分析，發(fā)現(xiàn)此方案可行。（4）項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。江蘇新聞網(wǎng)。（7）環(huán)湖南路南側(cè)地塊的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。經(jīng)過(guò)一系列的指標(biāo)估算，此方案可行?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國(guó)信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場(chǎng)，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂(lè)會(huì)所和體育休閑商業(yè)中心。（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚(yáng)塵工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動(dòng)，為了減少工程揚(yáng)塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)土地環(huán)境實(shí)行保潔制度。自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也需要納入項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)有很大的可能性發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性結(jié)果，項(xiàng)目將難以承受。通過(guò)以上的圖表知道租金的凈現(xiàn)值的敏感程度最大，即斜率最大者。固定成本CF = 土地費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+前期工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=可變成本CV =建安工程費(fèi)+開發(fā)期稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=1031萬(wàn)元元綜合單價(jià)p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點(diǎn)Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價(jià)銷售單價(jià)*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計(jì)算：㎡時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目不盈利也不虧損；大于這個(gè)數(shù)值時(shí)。6不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。(1)營(yíng)業(yè)收入估算 表19：銷售總收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價(jià)格租售收入(萬(wàn)元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額說(shuō)明：其中22=2205㎡，1商鋪全部出售共1190㎡.地下車位全部出租。共計(jì)150個(gè)停車位。(2)徐州市百老匯地塊緊靠淮海烈士紀(jì)念塔，緊鄰徐州著名標(biāo)志旱橋，地理位置優(yōu)越。商鋪通過(guò)便捷的交通及自然景觀完美設(shè)計(jì)，將人們對(duì)“餐飲、文化、商貿(mào)”一體化的現(xiàn)代文明的便捷性與人文自然環(huán)境的寧?kù)o優(yōu)美完美融合，給人帶來(lái)“健康、文明、時(shí)尚”的新生活的引導(dǎo)。由于該商鋪在漢橋西側(cè)，以水為設(shè)計(jì)理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。(1)設(shè)計(jì)理念　　本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化、造型美觀新穎的商務(wù)辦公建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調(diào)一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡(jiǎn)潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)建筑。京滬鐵路、連霍高速、京臺(tái)高速、104國(guó)道、311國(guó)道、故黃河貫通全區(qū)。(4)威脅分析：1）周邊新開盤辦公樓多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶群購(gòu)買力提高，選擇多樣化。隨著藍(lán)灣商務(wù)港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，各樓盤周邊配套逐步完善，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。傳統(tǒng)的商業(yè)模式導(dǎo)致了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,高端消費(fèi)群體可能會(huì)流失,市場(chǎng)消費(fèi)函數(shù)不能有效釋放,看起來(lái)輻射能力