【正文】 地的完整性：沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）抗震情況：抗震性要求八級抗震等級。越來越多企業(yè)的增加和人口的聚集致使優(yōu)越地段的商務性地產(chǎn)成為稀缺資源。 徐州百老匯置業(yè)有限公司聘請香港著名的CKC建筑設計公司為兩地塊重新進行了設計，力求為徐州門戶打造一個高、精、新的地標項目；提升徐州商業(yè)和黃河地塊的整體形象，豐富區(qū)域價值，體現(xiàn)故黃河歷史文化、生態(tài)景觀；為打造徐州精品辦公、娛樂休閑、商業(yè)購物做出努力。是華東重要門戶。徐州經(jīng)濟的發(fā)展目標是到2015年，經(jīng)濟總量進入長三角城市前8名、中國大陸地級以上城市前30名，保持綜合經(jīng)濟實力在蘇北和淮海經(jīng)濟區(qū)的領先地位。徐州徐州百老匯地塊競標獲得者是徐州泉山政府組織實施，屬于政府重點建設項目，對百老匯周邊經(jīng)濟環(huán)境的完善起著重要的作用。(1)地塊位置該地塊東至復興南路，南至塔東路，西、北至藍灣商務港項目(2)宗地現(xiàn)狀1）四周范圍:西靠著名的淮海烈士紀念塔，東為著名的旱橋2）該地塊處于徐州市復興南路西側，地勢平坦，較周邊地區(qū)標高略低。教育：紅黃藍幼兒園、解放路小學、奎園小學、鐵路小學等，徐州科技中學、徐州高級中學、鐵路中學等醫(yī)院：徐州市傳染病醫(yī)院、徐州市東方人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院等。經(jīng)過一系列的指標估算，此方案可行。預計“十二五”期間，城鎮(zhèn)人口將突破7億，人口城鎮(zhèn)化率超過50%，城鄉(xiāng)人口格局將發(fā)生重大變化。本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況?！　?008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降　　受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期。(杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產(chǎn)市場的火爆。3是直接轉讓土地使用權的。[8]　　2010年:2010年4月份，在國內各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶　?5)加強市場監(jiān)管。在項目開發(fā)建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。商品房銷售面積在中部地區(qū)是5323萬平方米，%。表1：2014年13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況表2：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情　表3：2014年13月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況徐州市是全國衛(wèi)生城市、歷史文化名城和全國雙擁先進城市，江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。表8：希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉儲辦公及商務洽談居住%%%%調查顯示,多數(shù)受訪者希望商店功能來顯示產(chǎn)品和銷售為導向,存儲辦公和商務助理。表14：商鋪周邊配套設施金融機構酒店餐飲休閑娛樂場所超市便利店物流中心服飾廣場其他%%%%%%%%表15：其中對酒店的具體需求：快捷酒店三星級酒店四星級及以上酒店%%%表16對餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%表17：對休閑娛樂場所的具體需求：洗浴中心康樂中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)金融機構、超市、餐飲、休閑、娛樂、物流中心和酒店需求相對較大,達到90%以上。隨著城市軌道交通建設步伐加快，舊城改造體量加大，將為土地儲備提供更大空間。根據(jù)商品類別、食品、醫(yī)藥、%,%%。（5）缺乏真正的餐飲、娛樂中心徐州城市商業(yè)市場不缺乏餐飲、娛樂中心,但缺乏現(xiàn)代多功能真正意義上的娛樂。表20：徐州市百老匯地塊商鋪售價可類比調查一覽表∶金山橋大廈序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況10010%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀10010%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1005%10010銷售手法1006%100900合計%11000百老匯商鋪價格=10000*110%=11000元/平方米百老匯商鋪租價=900*110%=藍灣商務港序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%1102配套設施10010%1003規(guī)劃設計10010%1004物業(yè)管理10010%1005交通情況1005%1006樓盤規(guī)模1003%1007產(chǎn)品外觀1005%1108戶型設計10010%1009發(fā)展商信譽1002%10010銷售手法1005%100400合計%10000藍灣商務港商鋪價格=10000*110%=1100元/平方米藍灣商務港商鋪租價=900*110%=徐州市百老匯地塊商鋪售價單價=（11000+11000）/2=11000元/平方米徐州市百老匯地塊商鋪租價=（990+990）/2=結合本次評估目的及對市場風險等因素徐州市百老匯地塊商鋪售價單價為11000元/平方米，(1)優(yōu)勢分析1）地理交通：公交線路多，所處區(qū)域位于徐州市東郊，距離市中心彭城廣場5公里，距離徐州客運汽車總站和老火車站4公里，104國道、311國道、京臺高速公路、連霍高速公路、古黃河以及的京滬高速鐵路均從區(qū)內穿過。 (3)機會分析（1）、徐州處于發(fā)展階段，能夠吸引外來投資者。徐州素有“五省通衢”之稱，是全國重要的交通樞紐。(3)人口發(fā)展：徐州屬于外來人口聚集地區(qū)，外來人口不斷在這里聚集，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)處于發(fā)展階段，肯定會吸引大量的人口。主體建筑試圖采用一種造型新穎。3）追求情調主題空間：通過景觀形式的巧妙處理，精心布置景點，樹木、涼亭、休閑小品等元素的合理搭配，盡顯文化韻味。(7)市場公共配套設施配置方案規(guī)劃地段設有地上與地下停車場供給投資者和消費者使用，同時辦公的場所會有綠化地帶提供給消費者休閑娛樂，同時可以利用。(1)需求：根據(jù)徐州市百老匯地塊規(guī)劃條件商業(yè)用地每一萬平方米的機動車不得少于50輛，每一萬平方米的非機動車不得少于75輛，結合實際情況確定一下，所需機動車位為40個，非機動車位為100個（其中摩托車的車位占70%，為70個，自行車的停車位占30%，為30個）。其中有一些費用的估算方法是約定俗稱的，比如通常前期工程費為建筑安裝工程費的3%6%，%—1%.表24：百老匯項目地塊商鋪的投資與總成本費用估算表1開發(fā)成本　　 　土地使用權出讓金　6800 土地征用及拆遷安置補助費　　 　前期工程費占建安工程的5%　 　建安工程費1200　 面積6800基礎設施費占建安工程費的10%　 　公共配套設施費占建安工程費的5%　 　開發(fā)期間稅占建安工程費的15%　 　不可預見費（++++）*5%）　　 　2開發(fā)費用　　 　管理費用（+++）*3%　　 　銷售費用（銷售費用的5%）　　 　　可售面積11000 　　可租面積1080 　　900 　　501800 　財務費用（貸款利息）　　 　　合計（1+2）　　 　綜合以上費用。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬元稅前全部投資內部收益率為：20%稅后全部投資內部收益率為：15%通過調查企業(yè)稅前平均投資內部收益率在9%左右,稅后的內部投資收益率為5%左右,通過動態(tài)指標發(fā)現(xiàn)方案其均高于平均水平,所以其收益率在正常的范圍內，說明方案是可行的。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。因此在項目的實施過程中應當對這部分進行很好的控制。較大風險：有較大可能會發(fā)生風險發(fā)生，或一旦發(fā)生將會造成較大的損失較大，但是這種損失帶來的影響是項目能夠承受的。如不使用高位定價策略，一旦價格下跌，會造成項目整體滯銷，形成死盤。這種方式適用于已知有風險存在，但可獲高利回報甘愿冒險的項目或者風險損失較小，可以自行承擔風險損失的項目。車輛裝載過多導致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環(huán)境質量。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊資金5000萬元人民幣，實收資金5000萬元人民幣。主要內容有：（1）根據(jù)對一系列的財務分析，不確定性分析，發(fā)現(xiàn)此方案可行。（4）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調查工作。江蘇新聞網(wǎng)。（7）環(huán)湖南路南側地塊的綠化和主題景觀應先期建成，先樹形象后賣樓。經(jīng)過一系列的指標估算，此方案可行。現(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國信印染廠地塊土地使用權，并擬在該地塊建設徐州百老匯商業(yè)廣場，這將是徐州最高標準的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會所和體育休閑商業(yè)中心。（2）建設中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚塵工程施工中旱季風揚塵和機械揚塵導致沿線塵土飛揚，影響附近居民和商業(yè)活動，為了減少工程揚塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風的情況下，對堆土表面灑上一些水，防止揚塵，同時施工者應對土地環(huán)境實行保潔制度。自擔風險也需要納入項目風險控制體系。（2）風險控制 風險控制是對可控制的風險，提出降低風險發(fā)生可能性和減少風險損失程度的措施，并從技術和經(jīng)濟相結合的角度論證擬采取控制風險措施的可行性與合理性。災難性風險：會有很大的可能性發(fā)生風險，風險一旦發(fā)生會帶來災難性結果，項目將難以承受。通過以上的圖表知道租金的凈現(xiàn)值的敏感程度最大，即斜率最大者。固定成本CF = 土地費用+基礎設施費+前期工程費+公共配套設施建設費=可變成本CV =建安工程費+開發(fā)期稅費+不可預見費=1031萬元元綜合單價p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價銷售單價*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計算：㎡時，開發(fā)項目不盈利也不虧損；大于這個數(shù)值時。6不確定性分析在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。(1)營業(yè)收入估算 表19：銷售總收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價格租售收入(萬元)1商業(yè)1190110002商業(yè)一層10802商業(yè)2層900車位501800總收入額說明：其中22=2205㎡，1商鋪全部出售共1190㎡.地下車位全部出租。共計150個停車位。(2)徐州市百老匯地塊緊靠淮海烈士紀念塔，緊鄰徐州著名標志旱橋，地理位置優(yōu)越。商鋪通過便捷的交通及自然景觀完美設計，將人們對“餐飲、文化、商貿”一體化的現(xiàn)代文明的便捷性與人文自然環(huán)境的寧靜優(yōu)美完美融合，給人帶來“健康、文明、時尚”的新生活的引導。由于該商鋪在漢橋西側，以水為設計理念，柔中帶剛，外形大部分以玻璃為裝飾，可以讓人欣賞到漢橋的美景。(1)設計理念　　本項目在設計上力求創(chuàng)造出具有現(xiàn)代化、造型美觀新穎的商務辦公建筑，盡力做到以人為本，建筑空間布局合理，體量組合協(xié)調一致，采用高新的建筑材料，色彩處理淡雅明朗，簡潔大方，給人以視覺上的享受，打造成當?shù)氐牧咙c建筑。京滬鐵路、連霍高速、京臺高速、104國道、311國道、故黃河貫通全區(qū)。(4)威脅分析：1）周邊新開盤辦公樓多，市場競爭激烈，客戶群購買力提高，選擇多樣化。隨著藍灣商務港、蘇杭御景灣、云龍華府等商業(yè)項目的發(fā)展，各樓盤周邊配套逐步完善，將會帶動區(qū)域的進一步發(fā)展。傳統(tǒng)的商業(yè)模式導致了商業(yè)競爭激烈,高端消費群體可能會流失,市場消費函數(shù)不能有效釋放,看起來輻射能力