【文章內(nèi)容簡介】 ，西安市2012年共成交土地422宗。據(jù)了解，2011年西安市共成交土地225宗，(13391畝)。這意味著，2012年在全國各地土地出讓金收入大幅縮水的情況下，西安2012年土地供應(yīng)面積、%、%。按照用途劃分，2012年成交的土地中，%。，%。，%。住宅、%。，%。，%。，%。分區(qū)域來看，，，，，，。（二）西安房地產(chǎn)市場預(yù)測雖然2012年房地產(chǎn)業(yè)受到史上最嚴厲的政策調(diào)控，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。2012年三、四季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn)生積極帶動作用。近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。（1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。（2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加，2013年房地產(chǎn)銷量將超過2012年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析（一）區(qū)域簡介新城區(qū)位居城東北部，跨越明城墻，形成城內(nèi)城外兩部分，東沿鐵路專用線與灞橋為界，南依東大街永樂路、建工路與碑林區(qū)、雁塔區(qū)毗鄰。北連龍首北路與未央?yún)^(qū)結(jié)壤，西以北大街與蓮湖區(qū)相連。，地理坐標(biāo)為東經(jīng)108176。5639。32—109176。0139。34″，北緯34176。1439。09—34176。1839。03″，全區(qū)地勢平坦，東南部略高，西北部較低。新城區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，地理位置優(yōu)越。北連西安至銅川高速公路，直至革命圣地延安，東接西潼高速公路，直趨蜚聲中外的秦始皇兵馬俑博物館。西安火車站、陜西省西安長途汽車站坐落其內(nèi)，是迎接中外、貴賓的“大客廳”和出入西安的陸地“口”岸?；疖嚃|站是西北重要的物資排列組合鐵路樞紐。5個汽車客運站和3個貨運站，發(fā)往全國90個大中城市。被譽為第二歐亞大陸橋的隴海鐵路橋橫穿而過。西安電信局報話大樓位于區(qū)內(nèi)西華門，使西安與世界各地通訊聯(lián)絡(luò)近在咫尺。全區(qū)戶籍人口493822人，男性對女性的比例（以女性為100，男性對女性的比例）。全區(qū)大中專以上學(xué)歷人口為107788人，人口密度為17880/平方公里。全本區(qū)人口特點是，流動人員多、商務(wù)人士多，產(chǎn)業(yè)工人多，河南籍人口多，省外人員逐年遷入在增多。轄區(qū)內(nèi)，科研院所林立、大型工廠密集，人文資源豐富。被譽為工程師的搖籃（二）區(qū)域經(jīng)濟支撐商貿(mào)業(yè)：由于獨特地理位置和成熟的市場環(huán)境，使新城區(qū)成為西安商貿(mào)業(yè)最繁華區(qū)域之一。以解放路為軸線，以東西五路為兩翼的市內(nèi)商貿(mào)區(qū)，形成了以金融、商貿(mào)、交通、信息、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn) 代化商務(wù)中心，輻射周邊六條街道，包括名優(yōu)小吃、土特產(chǎn)品、品牌服裝、旅游商品、書刊批發(fā)、文化音響等，各具特色。民樂園萬達廣場、西安陽光國際大酒店、民生百貨大樓、西安圖書大廈、鉆石廣場、天順大酒店等大批現(xiàn)代化商業(yè)遍布解放路兩邊，被稱為西安的“不夜城”、“南京路”。在城外形成了以康復(fù)路批發(fā)市場為主軸，長樂路、長纓路為兩翼的“工”字型專業(yè)市場批發(fā)群，共有專業(yè)市場99個，在西北五省乃至全國有很強的吸引力和輻射力。被譽為“西北第一市”的康復(fù)路綜合市場現(xiàn)有建筑面積17430平方米，大型樓群13幢，形成了日用百貨、時令商品、服裝百貨等幾百類，上萬個花色品種，日均流量達10萬人次，名列全國十大集貿(mào)市場之列。長樂路、長纓路以大型批發(fā)市場為基礎(chǔ)，引進現(xiàn)代物流，發(fā)展電子商務(wù)、擴大市場規(guī)模，提升市場檔次，形成了現(xiàn)代化的大流通，大商業(yè)格局。近年來，眾多客商紛紛把投資目光瞄準新城區(qū)，他們看重的不僅是這里成熟的市場環(huán)境，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，更看重的是新城區(qū)政府“安商、扶商、富商”的服務(wù)意識。政府各部門大力支持，使這里成為投資者的熱土。 工業(yè)：新城區(qū)域工業(yè)基礎(chǔ)堅實。轄區(qū)內(nèi)有三個新興工業(yè)區(qū)：一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，聚集了多家大型軍工企業(yè)，另外還有陜西汽車制造總廠、西安普天通訊設(shè)備廠等效益非常顯著的企業(yè)。二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機械、機電工業(yè)區(qū)。三是以八府莊為中心的市、區(qū)屬中小工業(yè)區(qū)。在改革開放的新形勢下，新城區(qū)進一步加大對工業(yè)企業(yè)的扶持力度，為駐區(qū)企業(yè)提供更多更好的公共服務(wù)，鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，不斷增強市場競爭力。樓宇經(jīng)濟：新城區(qū)發(fā)展經(jīng)濟的一個新亮點，將按照推介一批、盤活一批、建設(shè)一批的思路，立足區(qū)內(nèi)樓宇資源，完善服務(wù)功能，使房地產(chǎn)開發(fā)有一個較大的發(fā)展。目前，城區(qū)建設(shè)生機勃勃，大明宮御道拆遷安置工程，為舊城改造提供了一個成功的典范，隨著御道保護項目的建成，市民將可以穿過丹鳳門、跨越龍首渠、走過下馬橋、直達含元殿，昔日御道兩旁的金吾仗院、東西朝堂，將被仿唐建筑、旅游服務(wù)設(shè)施所代替。三、項目SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢分析（Strength） 1 本地塊位于長樂中路與金花路交匯處，地鐵3號線接駁站附近，踞守東二環(huán)要道，扼守主城區(qū)道路咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。 2 項目所在地為城東乃至整個西安市的老輕工業(yè)品貿(mào)易區(qū)，擁有29年輕工貿(mào)易的市場環(huán)境，這將成為項目的巨大推動力。 3 項目所含業(yè)態(tài)豐富，是集合高尚住宅、甲級寫字樓與黃金商鋪的城市綜合體。 4 項目周邊人文及景觀氛圍濃厚，多所大學(xué)及公園均環(huán)繞項目周圍。 （二）項目的劣勢分析（Weakness） 1由于項目處于地理交通中心位置，車輛行駛的噪音會破壞項目小區(qū)的安靜。 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)近年來非常紅火，地塊附近未來將有多個城市綜合體樓盤，競爭將非常激烈。（三）項目所面臨的機遇分析（Opportunity） 1城區(qū)中心將在未來幾年不斷拓展，項目所處地段未來將會形成新的城市副中心并將為本項目帶來潛在的發(fā)展機遇。 2 城市軌道交通日益完善，縱觀西安市發(fā)展的戰(zhàn)略與格局，未來地鐵3號線經(jīng)停項目附近，地鐵升值潛力巨大。 3 城東區(qū)域較西安市目前發(fā)展來看，稍弱于南北西，區(qū)域內(nèi)居民消費能力發(fā)展?jié)摿薮?。（四）項目所面臨的威脅分析（Threat） 1宏觀調(diào)控更加嚴格，部分游資轉(zhuǎn)移至其他行業(yè)，央行在未來仍有加息的可能。 2 西安地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控可能較2012年更加嚴格。五、銷售價格分析預(yù)測 第四章 項目進度計劃一、項目名稱、建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模項目名稱：金花?新都匯項目建設(shè)性質(zhì)：新建行業(yè)類別：J72－74 房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)地點：本項目位于西安市新城區(qū)長樂中路38號，長樂中路以南、東二環(huán)以東，總建筑面積101435m2。建設(shè)單位：陜西亞達房地產(chǎn)有限責(zé)任公司設(shè)計單位：中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司項目地理位置項目位于西安市新城區(qū)長樂中路38號。項目場址北側(cè)為天彩大廈及長樂中路，南側(cè)為金康路，西側(cè)為東二環(huán)，東側(cè)為中國人民解放軍總參謀部兵種部西安第一離職干部休養(yǎng)所及西安軍代局。項目所在區(qū)交通便捷，給排水、供電等市政設(shè)施完善。二、工程建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（一）工程規(guī)模，規(guī)劃總建筑面積101435m2，地上總建筑面積70235m2，其中住宅建筑面積25111m2，辦公建筑面積22232m2，商業(yè)建筑面積22892m2，規(guī)劃設(shè)計279戶，893人。項目建設(shè)依據(jù)為《西安市新城區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)金花?新都匯項目備案確認書的通知》 新發(fā)改發(fā)【2011】34號。（二）建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容主要包括2棟28層住宅樓、1棟24層綜合樓和部分4層商鋪等，配套公建包括公共廁所、物業(yè)用房、社區(qū)辦公及活動用房及地下停車庫，公用工程包括給排水管網(wǎng)、供電、供暖等。此外在小區(qū)內(nèi)建設(shè)相應(yīng)的環(huán)保設(shè)施包括污水處理站、垃圾收集點等。 項目組成及主要建設(shè)內(nèi)容一覽表工程組成建設(shè)內(nèi)容備注主體工程住宅樓2棟28層住宅，位于用地區(qū)域南側(cè)，臨近金康路25111m2辦公1棟24層建筑，位于用地區(qū)域西側(cè)，臨近東二環(huán)22232m2商業(yè)位于用地區(qū)域東、北、西及西南角，為4層建筑22892m2輔助工程公廁位于住宅樓北側(cè)商業(yè)用房底層50m2物業(yè)管理300m2社區(qū)辦公及活動用房350m2地下停車庫地下三層，車位共計653輛25000m2公用工程給水給水管網(wǎng)接入市政給水管網(wǎng)，再由水泵泵入各用戶排水設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，分別排入市政雨污管網(wǎng)供電由城市10千伏中壓電網(wǎng)供給，由西側(cè)進入小區(qū)，經(jīng)變電室降壓后送至各用戶。供暖由西安市熱力公司太華供熱站集中供給由東二環(huán)路下現(xiàn)有熱力管道引入供氣由市政天然氣供氣管網(wǎng)統(tǒng)一供給消防設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)環(huán)保工程廢氣處理地下停車庫采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù)≥6次/h，排風(fēng)口應(yīng)設(shè)于下風(fēng)向，并應(yīng)作消聲處理。排風(fēng)口盡量設(shè)在小區(qū)綠地內(nèi)。污水處理生活污水進入化糞池處理達標(biāo)后經(jīng)市政管網(wǎng)進入袁樂村污水處理廠中水回用敷設(shè)中水回用管網(wǎng)并預(yù)留市政接口噪聲處理位于設(shè)備房內(nèi)，并采取減振、消聲等降噪措施設(shè)備房密閉固廢處理在小區(qū)住宅樓每一單元門前設(shè)施垃圾箱，分類回收生活垃圾，專人負責(zé)清運。日產(chǎn)日清綠化工程綠地面積為2554m2綠地率為20%（三）項目用地情況項目土地使用權(quán)人為陜西亞達房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，位于西安市新城區(qū)長樂中路38號，該地塊由商業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地兩部分組成，使用權(quán)類型為出讓。項目所用地塊南側(cè)原為