四川某地塊可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-24 23:45:50 本頁面
【正文】 5第四章 開發(fā)進(jìn)度 9第五章 投資估算 10第六章 初步結(jié)論及建議 12附件： 項(xiàng)目總平面圖 項(xiàng)目競爭樓盤匯總表 商業(yè)售價(jià)定位表 競爭樓盤位置圖第一章 項(xiàng) 目 概 況虹口區(qū)四川北路81號(hào)地塊主要由兩個(gè)部分組成，即占地約10畝的上海市虹口區(qū)第二工人俱樂部（以下簡稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、學(xué)校、醫(yī)院、商店等用地。地塊中除有第二工人俱樂部、企業(yè)2家及1所小學(xué)外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡屋。第二章 市 場 分 析今年上半年房地產(chǎn)二級市場內(nèi)銷商品房預(yù)售保持較高的增長勢頭，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，％，內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷售面積之比從去年同期的１：：，供求關(guān)系的開始轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作不斷深化，在發(fā)展商不斷創(chuàng)新開發(fā)理念和全面提高居住質(zhì)量的推動(dòng)下，上海房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。區(qū)域內(nèi)貫穿高架、輕軌，交通便利。因文化、商業(yè)基礎(chǔ)較好，一直以來都是投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，近期，借助四川路成熟的商業(yè)和輕軌的開通，該區(qū)域樓盤的價(jià)位和品質(zhì)更上一層樓，房價(jià)順勢上漲至45006000元/平方米。（1） 精武大廈該項(xiàng)目位于東寶興路已北，四川北路以東，近四川路，規(guī)劃為一幢24層高層，總建筑面積25000平米，其中1—9樓為商業(yè)裙房，9—24層為住宅，房型：、各占40套，2001年6月入伙，售價(jià)5500—6200元/平米。（3） 金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開發(fā)的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優(yōu)勢，目前處于清盤期，因此其價(jià)格最低，僅在4850－5850元之間。該地塊周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅售價(jià)在5500—6000元/平米，根據(jù)與周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的比較，另外，綜合明珠線對該項(xiàng)目噪音方面的負(fù)面影響及四川路商業(yè)街的不可替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區(qū)計(jì)劃將東寶興路規(guī)劃為休閑商業(yè)街的有利因素，預(yù)計(jì)該地塊市場平均售價(jià)保守、正常、分類如下：保守正常樂觀住宅550060006500商業(yè)110001400016000車位10萬/個(gè)11萬/個(gè)12萬/個(gè)商業(yè)售價(jià)依據(jù)參見附件3第三章 開 發(fā) 設(shè) 想隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優(yōu)惠政策的出臺(tái)，上海中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)特有的優(yōu)勢“地段，地段，地段”將成為今后幾年內(nèi)開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內(nèi)，該河內(nèi)將有游艇和魚，結(jié)合我們樓盤的開發(fā)，河的南岸將是小區(qū)的一道美麗的風(fēng)景線。小區(qū)內(nèi)沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）。商場立面與住宅協(xié)調(diào)，室外用石材、大玻璃窗裝飾，體現(xiàn)豪華商場概念，室內(nèi)毛胚，或采用菜單式裝修。小高層住宅以15層為主，高層住宅以24層為主，頂上二層設(shè)復(fù)式住宅。其中：住宅4500千瓦（以戶均6千瓦計(jì)）；公建、商業(yè)500千瓦。為滿足高層（或小高層）建筑的消防規(guī)范要求，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)自來水二路進(jìn)水，直接從市政管網(wǎng)引入小區(qū)。小區(qū)過水面積為27700平方米。氣源為中壓，從市政管網(wǎng)引入。其中：住宅1500終端（以每戶2終端計(jì)），公建、商業(yè)500終端。商業(yè)設(shè)施按上海市的環(huán)境衛(wèi)生門前三包的政策進(jìn)行管理。 廢氣：整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和建成以后，均無污染性氣源產(chǎn)生。公建中的餐飲部分，應(yīng)設(shè)置隔油裝置。結(jié)合建筑設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)布置相應(yīng)的綠化、雕塑小品，小區(qū)設(shè)置透綠式圍墻，以美化小區(qū)、周邊環(huán)境。電子監(jiān)控裝置和有效的物業(yè)管理系統(tǒng)，將保證小區(qū)的交通組織次序井井有條。 建安工程費(fèi) 按高層1800元/平方米，商業(yè)建安費(fèi)2800元/平方米，會(huì)所、公建建筑安裝費(fèi)2400元/平方米，地下車庫建筑安裝費(fèi)2500元/平方米計(jì)算：A、本項(xiàng)目可售面積建安工程費(fèi)20684萬元；B、不可售面積建安工程費(fèi)840萬元；C、地下車庫建安費(fèi)2494萬元；D、基礎(chǔ)配套費(fèi)6141萬元；E、其他費(fèi)用240萬元F、以上各項(xiàng)合計(jì)建安費(fèi)總額：30399萬元具體項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測見下表序號(hào) 內(nèi) 容計(jì)算公式保守正常樂觀說 明單位成本總額單位成本總額單位成本總額(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)一 （萬元） 住宅+商場 6,25266,7707,09475,7607,79983,290 土地總面積27,700平米 （元/平米） 5,50050,7106,00055,3206,50059,930 建設(shè)用地面積27,700平米 （元/平米） 11,00016,06014,00020,44016,00023,360 容積率
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