【正文】 必要的獎懲措施?！皶r效制”所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在2228歲，身高173以上。市工商局家屬樓物業(yè)管理方案一、 整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準，本公司準備對工商局職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準備采用如下管理方式： 定額檔案制。 所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強，無不良習(xí)慣。（六）內(nèi)部運行機制本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。管理個禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。 安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。公眾制度目錄 業(yè)主公約 客戶手冊 文明公約 客戶登記制度 裝修管理制度 客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定 客戶搬入、搬出物品管理辦法 戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法 臨時用電管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定1 停車場管理規(guī)定1 其他內(nèi)部崗位責(zé)任制 管理處主任崗位職責(zé) 管理處副主作職責(zé) 公共事務(wù)部主管職責(zé) 維修部主管職責(zé) 環(huán)境管理部主管職責(zé) 辦公室方員崗位職責(zé) 檔案資料員崗位職責(zé) 工程技術(shù)崗位職責(zé) 清潔工職責(zé) 綠化工職責(zé)1 保安隊長崗位職責(zé)1 保安員崗位職責(zé)1 義務(wù)消防員職責(zé)三、 管理人員配備方案及管理制度（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)管理處主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安六名；保潔員六名；維修工二名。 每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，興行管理經(jīng)驗座談會。 定期進行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。員工考核與獎懲：錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。考核率100%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作，結(jié)合小區(qū)實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高管理服務(wù)水平。穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。（三）房屋裝修管理方案裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。裝修審批（1）業(yè)主應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計圖紙。施工管理（1）所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。（4）施工時間：每天施工時間為8：00—12：00；14：00—18：00。（7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。驗收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。驗收不合格時，限期整改，再行復(fù)驗，直到合格。設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。六、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案交通管理的原則（1）依法辦事的原則。車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（5）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。（二）警示標志管理措施保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。（4）保護各種交通設(shè)施不被破壞。七、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 目的。 盜竊 當(dāng)發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進出現(xiàn)場：（1）保安員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。 搶劫 發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應(yīng)立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應(yīng)立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關(guān)處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務(wù)的損失情況，如事主受傷則應(yīng)送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應(yīng)采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，以免造成不必要的損傷。 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導(dǎo)交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關(guān)工作，提供資料及線索。 管理處主任將情況通報有關(guān)部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。 水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故 遇到水侵、火災(zāi)等災(zāi)害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導(dǎo)排泄工作；實施對火災(zāi)的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災(zāi)等災(zāi)害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。