【正文】 區(qū)外的人。 　　具體事例：在調(diào)研過程中我們遇到很多奇怪的現(xiàn)象，有的小區(qū)地下車庫空空、地上的綠地、道路卻堵滿了車，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)非常不便。 　　亮點(diǎn)六、停車難有望得到緩解，車位、車庫不得“只售不租” 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建設(shè)單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。 　　根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車庫及車位的歸屬可以約定。 　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。 　　在實(shí)踐中會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)問題一直是社會各屆最廣泛關(guān)注的問題，長久以來，在法律或法規(guī)上也未進(jìn)行過明確的規(guī)定。 　　律師解讀：本條關(guān)于會所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。 　　具體事例：實(shí)踐中存在著大量的業(yè)主委員會與開發(fā)商及物業(yè)公司關(guān)于會所、幼兒園的糾紛，關(guān)于會所、幼兒園的歸屬問題一直是眾說紛紜。當(dāng)然有的人會提出來，到底支持誰呢？這時就按《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的，召開業(yè)主大會或由全體業(yè)主表決就可以了。條例規(guī)定的社區(qū)聯(lián)席會議制度，重在參與，體現(xiàn)的是業(yè)主的心聲，維護(hù)的是業(yè)主的合法權(quán)益，也最能體現(xiàn)當(dāng)前存在的一些糾紛。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。 　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。因此本〈條例〉在八十六條專門規(guī)定，社區(qū)管理中，相關(guān)部門進(jìn)社區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，方便對違法行為進(jìn)行處理。當(dāng)然實(shí)踐中也有的物業(yè)公司有些做法也欠考慮，侵犯了業(yè)主自主使用物業(yè)的權(quán)利。 　　物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會各界討論的都是物業(yè)公司與 　　物業(yè)之間的一些糾紛。 　　規(guī)定使用物業(yè)，可以使用物業(yè)保值、增值。 　　具體事例：有的小區(qū)防盜網(wǎng)裝的跟蜘蛛網(wǎng)一樣，樣式不一。 　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 　　從另一層面講，嚴(yán)格開發(fā)商的交房責(zé)任，督促開發(fā)商加強(qiáng)施工質(zhì)量，解決業(yè)主面臨的實(shí)際問題，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 　　正如前面事例中所講到有的小區(qū)施工與交房并行，有的小區(qū)天然氣的相關(guān)設(shè)備未安好就交房了，當(dāng)然這都是一些違規(guī)或違反合同約定的行為。 　　律師解讀：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商過程中存在若干種驗(yàn)收制度，現(xiàn)在老百姓比較熟悉的是竣工驗(yàn)收備案制度，還有就是四方驗(yàn)收制度。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。從2006年4月底開始至該條例通過，山東豪才律師事務(wù)所周長鵬主任與王輝律師全程參與了該條例的起草工作。在該條例通過后，他們集中對該條例進(jìn)行了詳細(xì)解讀，現(xiàn)就其中的亮點(diǎn)、焦點(diǎn)問題律師與大家進(jìn)行交流。 　　具體事例：濟(jì)南東部有個項(xiàng)目，房屋交付時，連道路都沒修好，業(yè)主交房，深一腳淺一腳正好與工程施工車輛同行，這邊建設(shè)單位與業(yè)主交房，吵成一片，旁邊施工機(jī)器轟鳴聲響個不停。前者是行政主管部門的監(jiān)督管理，在后者四方驗(yàn)收合格后，質(zhì)檢站進(jìn)行備案。但是究其根源，也是因?yàn)橹暗南嚓P(guān)法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各自為政的局面。隨著條例的實(shí)施，本條所設(shè)立的交房制度，其意義將更加突出。 　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。有的業(yè)主任意違章搭建小房子，小棚子。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時除了滿足居住這一需要之外另一個目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關(guān)心的問題。很少關(guān)注業(yè)主使用物業(yè)不規(guī)范的一些行為?；趯?shí)踐中這些情況，基于規(guī)范業(yè)主使用物業(yè)的需要，在《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主規(guī)范使用物業(yè)的基礎(chǔ)上，本條例又進(jìn)行了明確而詳細(xì)的規(guī)定。因此，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司或者業(yè)主只要存在違法行為，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相關(guān)聯(lián)系人或相關(guān)部門匯報來促進(jìn)問題的解決。 　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)： 　?。ㄒ唬I(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； 　?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。結(jié)果雙方各持已見，業(yè)主間爭論的非常激烈，拋開業(yè)主提出的各種問題后果不提，但是最后一位站在中間位置的老大爺?shù)挠^點(diǎn)卻最有代表性，這位老大爺講：“只要別在我家門口擺攤，在其他的地方怎么擺，我都不管。比物業(yè)公司與業(yè)主為是否封閉陽臺爭來爭去，鬧得不可交，倒不如到聯(lián)席會議制度上，大家討論一下更好。因此，該條不但貫徹《物權(quán)法》，而且從業(yè)主大會或業(yè)主委員會的規(guī)范運(yùn)作方面也非常有益，同時更避免物業(yè)公司與業(yè)主就一些問題各執(zhí)自己觀點(diǎn)，久拖不絕。由于許多開發(fā)商將會所的部分房屋用于經(jīng)營與小區(qū)業(yè)主無關(guān)的事務(wù)，大量的小區(qū)外的人員進(jìn)入小區(qū)。 　　它的前提是按規(guī)范要求配套建設(shè)，它體現(xiàn)了一個原則，約定屬建設(shè)單位所有的前提條件是建設(shè)單位有證據(jù)證明會所及幼兒園歸其所有，否則該約定會因?yàn)榻ㄔO(shè)單位沒有證明文件而無效。本條例的這一規(guī)定，正是從解決實(shí)際問題出發(fā)，嚴(yán)格了開發(fā)商的舉證責(zé)任，從立法的本意還是從維權(quán)業(yè)主合法權(quán)益出發(fā)的。 　　具體事例：在很多小區(qū)，有些車庫，開發(fā)商不但與業(yè)主沒有約定，而且拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自將車庫賣掉了。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。從一定程度上講，該條傾向于保護(hù)業(yè)主利益角度出發(fā)，對開發(fā)商的權(quán)利進(jìn)行了限制。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。有的業(yè)主為了搶車位，早下班，否則晚了，沒地方停車，只能將車停在路邊。 　　律師解讀： 　　本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。開發(fā)商由于租期不長，也有利于協(xié)調(diào)，更好的滿足業(yè)主租賃或購買車位的需要。因?yàn)檫@是違反〈物權(quán)法〉規(guī)定的，同時也是為了解決私利而置其他廣大業(yè)主而不顧的一種行為。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。由于李四及其他業(yè)主對該道路及場地也享有共有權(quán)。 　　還有一個現(xiàn)象就是物業(yè)公司自行收取車位費(fèi)歸其所有，侵害業(yè)主合法權(quán)益。 　　關(guān)于共有車位屬全體業(yè)主共有，已是《物權(quán)法》的明確規(guī)定。本條例也是貫徹了這一原則，所以明確規(guī)定“車位場地使用費(fèi)屬全體業(yè)主共有”。 　　具體事例：現(xiàn)實(shí)中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。 　　本條規(guī)定一是從小區(qū)的有序停車現(xiàn)象出發(fā)，二是為物業(yè)公司管理停車秩序提供了法律依據(jù)。這也是制定的立法初衷吧。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。你們這個小區(qū)沒進(jìn)行一戶一表改造，我們只對物業(yè)公司，跟他結(jié)算。 　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備范圍：包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。物業(yè)糾紛減少了，社區(qū)和諧了。 　　配套文件的實(shí)行是要件：當(dāng)然這個規(guī)定的施行，還需要需要相關(guān)配套文件的施行。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 　　具體事例： 　　有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營單位對接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。在起草過程中關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資及產(chǎn)權(quán)與維修也是討論最為激烈的部分之一。正因?yàn)榭紤]到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實(shí)，避免因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營單位的原因移交不出去。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 　　電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。對〈國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例〉第52條規(guī)定的細(xì)化與延伸。前后響應(yīng)，再一次明確并強(qiáng)調(diào)了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。 　　通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。后來業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見業(yè)主了。我想這一制度一定會督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時履行保修責(zé)任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)性能認(rèn)定制度與注重房屋質(zhì)量保險制度。 　　對物業(yè)公司來講，因?yàn)楸Ｐ奁趦?nèi)的房屋質(zhì)量維修問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)問題，也會相應(yīng)的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)工作的開展。因?yàn)樗煌谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。 　　亮點(diǎn)十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。 　　在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對其他業(yè)主的日常生活造成影響。所以它是一把雙刃劍。 　　這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。 　　具體事例：在之前一些項(xiàng)目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未就是否移交達(dá)成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。 　　根據(jù)上述〈條例〉規(guī)定：移交有一個限制條件，即綜合驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同。 　　之前，曾經(jīng)因?yàn)闆]有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。 　　亮點(diǎn)十五、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交已建成新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。在前一個亮點(diǎn)中也提到了。 　　亮點(diǎn)十六、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交舊住宅區(qū)的移交 　　條例規(guī)定：第九十條 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。 　　具體事例：有的舊住宅小區(qū)沒有業(yè)主大會或有了業(yè)主大會，但由于條件所限，達(dá)不到新建住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，雖然想移交給專業(yè)經(jīng)營單位，但仍然存在著理不清的問題，當(dāng)然，我們也看到許多省市通過一戶一表改造工程，許多專業(yè)經(jīng)營單位也正在積極辦理相關(guān)移交手續(xù)。從整個規(guī)定來講，還是貫徹了〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從專有部分、共有部分角度及是否盡到合同約定責(zé)任角度，區(qū)分了政府、建設(shè)