【正文】 文件而無效。從另一個(gè)層面講，就是歸全體業(yè)主所在。當(dāng)然即使在歸建設(shè)單位所有的情況下，業(yè)主有優(yōu)先享有其提供服務(wù)的權(quán)利。 　　在實(shí)踐中會(huì)所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)問題一直是社會(huì)各屆最廣泛關(guān)注的問題，長久以來，在法律或法規(guī)上也未進(jìn)行過明確的規(guī)定。本條例的這一規(guī)定，正是從解決實(shí)際問題出發(fā)，嚴(yán)格了開發(fā)商的舉證責(zé)任，從立法的本意還是從維權(quán)業(yè)主合法權(quán)益出發(fā)的。 　　亮點(diǎn)五、車庫歸屬確定，開發(fā)商無權(quán)濫賣車位！ 　　條例規(guī)定：第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。 　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。 　　具體事例：在很多小區(qū)，有些車庫，開發(fā)商不但與業(yè)主沒有約定，而且拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自將車庫賣掉了。有的甚至連占用地上共用道路的車位也賣掉。 　　律師解讀：本條是關(guān)于確認(rèn)車庫、車位歸屬的規(guī)定。 　　根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車庫及車位的歸屬可以約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。本條就是對(duì)上述規(guī)定作了進(jìn)一步的明確。 　　就該條所規(guī)定的內(nèi)容來看，在實(shí)踐中更利于操作與執(zhí)行。建設(shè)單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。從一定程度上講，該條傾向于保護(hù)業(yè)主利益角度出發(fā)，對(duì)開發(fā)商的權(quán)利進(jìn)行了限制。同時(shí)針對(duì)實(shí)踐中開發(fā)商任意賣掉業(yè)主共有車位的做法，再一次從法律上予以否定。本條例通過后，希望通過本條例的實(shí)施，濫賣車位的做法能得到遏制，購房者有了法律依據(jù)，也能自發(fā)的抵制類似無權(quán)處分車位的這種做法。 　　亮點(diǎn)六、停車難有望得到緩解，車位、車庫不得“只售不租” 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。 在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。 　　具體事例：在調(diào)研過程中我們遇到很多奇怪的現(xiàn)象，有的小區(qū)地下車庫空空、地上的綠地、道路卻堵滿了車，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)非常不便。有的業(yè)主為了搶車位，早下班，否則晚了，沒地方停車，只能將車停在路邊。因?yàn)槎萝?，刮車，?dǎo)致鄰里關(guān)系緊張，爭執(zhí)搞得鄰里不和。經(jīng)了解、由于車庫售價(jià)太貴，業(yè)主一時(shí)拿不出那么多錢來，想租車庫，但是開發(fā)商卻只售不租或?qū)⒆赓U價(jià)格定得太高，讓業(yè)主租不起。有的干脆將車位租給小區(qū)以外的人，或賣給小區(qū)外的人。 　　律師解讀： 　　本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。 　　從法律上否定了開發(fā)商“只售不租”的做法，同時(shí)為了避免開發(fā)商任意定價(jià)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的有序停車，對(duì)高價(jià)租賃車位進(jìn)行了限制，規(guī)定租賃車位實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 　　從保證小區(qū)安全角度出發(fā)，優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要，限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫的時(shí)間，即每次簽訂合同的期限不得超過六個(gè)月。如果小區(qū)業(yè)主原來沒有車，后來有了，小區(qū)內(nèi)雖然有車庫，但是由于租給了小區(qū)業(yè)主以外的人，在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求租賃車位。開發(fā)商由于租期不長，也有利于協(xié)調(diào)，更好的滿足業(yè)主租賃或購買車位的需要。 　　強(qiáng)調(diào)車庫的優(yōu)先及充分利用，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)任意占用共有道路及場(chǎng)地設(shè)置車位，充分保障業(yè)主的道路通行權(quán)以及其他的物權(quán)。在這里要強(qiáng)烈譴責(zé)一種觀點(diǎn)，隨意堵車位、車庫的業(yè)主維權(quán)事件多次發(fā)生，而且有的以開發(fā)商妥協(xié)而告終。對(duì)于類似事件，如果不是為了業(yè)主的共同利益，僅僅是一已之利，我還是持否定意見。因?yàn)檫@是違反〈物權(quán)法〉規(guī)定的，同時(shí)也是為了解決私利而置其他廣大業(yè)主而不顧的一種行為。因此在此呼吁，業(yè)主維權(quán)要理智、要合情合理。 　　隨著該條例的實(shí)施，業(yè)主有了尚方寶劍，開發(fā)商有了金箍咒，開發(fā)商只售不租的現(xiàn)象，相信小區(qū)所面臨的停車問題，有望得到緩解。 亮點(diǎn)七： 車位使用費(fèi)明確權(quán)屬、業(yè)主權(quán)益有保障 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 　　共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。 　　具體事例：現(xiàn)在小區(qū)普遍存在兩種怪現(xiàn)象，一、業(yè)主不自覺，任意停車，而且不交車位費(fèi)。由于屬業(yè)主共有的道路及場(chǎng)地可供停車的位置數(shù)量有限，并不能完全滿足所有業(yè)主的需要。因此張三停在共有道路上或共有場(chǎng)地上，李四就有可能停不下或者李四有可能沒車，不需要停車。由于李四及其他業(yè)主對(duì)該道路及場(chǎng)地也享有共有權(quán)。因此，無形之中，張三的停車行為就造成了對(duì)其他業(yè)主的權(quán)益的損害或占用了其他業(yè)主的份額。在這種情況下，張三必須要對(duì)其他業(yè)主做出補(bǔ)償。也就是所謂的場(chǎng)地使用費(fèi)用的由來。 　　還有一個(gè)現(xiàn)象就是物業(yè)公司自行收取車位費(fèi)歸其所有，侵害業(yè)主合法權(quán)益。這也引起了業(yè)主的普遍反對(duì)，究竟車位費(fèi)如何收、該不該收、以何種形式收、誰有權(quán)收成了業(yè)主最普遍關(guān)心的問題。 　　律師解讀：本條是關(guān)于車位費(fèi)用權(quán)屬的規(guī)定。 　　現(xiàn)在有的小區(qū)收車位費(fèi)，有的小區(qū)不收車位費(fèi)，長期使業(yè)主的部分合法權(quán)益無法得到保護(hù)；或者物業(yè)公司收費(fèi)不透明，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)流失，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障。 　　關(guān)于共有車位屬全體業(yè)主共有，已是《物權(quán)法》的明確規(guī)定。但是《物權(quán)法》并未對(duì)如何收取車位費(fèi)用做出規(guī)定。其時(shí)車位費(fèi)作為業(yè)主的一種收益存在，已是業(yè)界的共識(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，車位場(chǎng)地使用費(fèi)這一收益，在業(yè)主未進(jìn)行約定時(shí)，則可以按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。本條例也是貫徹了這一原則，所以明確規(guī)定“車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬全體業(yè)主共有”。這一規(guī)定是《物權(quán)法》規(guī)定的延伸，不但讓使用共有車位的業(yè)主交費(fèi)有據(jù)，同時(shí)從法律上糾正了實(shí)踐中物業(yè)公司自行收取車位費(fèi)的一些錯(cuò)誤做法，最重要的是業(yè)主收益得到了保障。 　　亮點(diǎn)八：停車先定車位，不能亂停車 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條　業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。 　　業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 　　具體事例：現(xiàn)實(shí)中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。 　　律師解讀：本條是關(guān)于商定停車位置的規(guī)定。 　　目前在香港、北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，有的業(yè)主對(duì)此也是深有體會(huì)，在立法過程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，現(xiàn)實(shí)中存在的業(yè)主停車難等式問題而設(shè)定的這一規(guī)定。相對(duì)來講，本條具有一定的前瞻性與超前性。 　　本條規(guī)定一是從小區(qū)的有序停車現(xiàn)象出發(fā)，二是為物業(yè)公司管理停車秩序提供了法律依據(jù)。以后小區(qū)業(yè)主如果在小區(qū)沒有固定車位，想停車就必須先商定位置。如果有看管要有，還得另行協(xié)商。從根本上解決了車位使用合同及保管合同或者說車位費(fèi)用與保管費(fèi)的區(qū)別。這也是制定的立法初衷吧。 　　亮點(diǎn)九、明確專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備的投資來源、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)及范圍 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。 　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。 　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。 　　具體事例：小區(qū)樓前的管道漏水了，搞得到處是，找開發(fā)商過質(zhì)保期了，找物業(yè)，物業(yè)說是這歸專業(yè)經(jīng)營單位管，然后找自來水公司，自來水公司說：我們只對(duì)小區(qū)規(guī)劃紅線以外的管線負(fù)責(zé)，以內(nèi)的我們不管。你們這個(gè)小區(qū)沒進(jìn)行一戶一表改造，我們只對(duì)物業(yè)公司，跟他結(jié)算。你說，業(yè)主到底找誰？ 　　律師解讀： 　　立法背景：實(shí)踐中存在兩種問題，一種是專業(yè)經(jīng)營單位像水、電等單位已經(jīng)進(jìn)行了一戶一表的改造，水電等專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)戶表以外的部分負(fù)責(zé)，戶表以內(nèi)的部位由業(yè)主承擔(dān)。還有一種就是未進(jìn)行一戶一表改造的，專業(yè)經(jīng)營單位只與物業(yè)公司結(jié)算，小區(qū)物業(yè)公司成了二倒販子，專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)小區(qū)內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備不管不問，出問題了，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)自己管。 　　專業(yè)經(jīng)營單位：在本條例中指的是供水、供電、供熱、天然氣、煤氣等等單位，基于這些單位與物業(yè)公司及業(yè)主所引起的激烈矛盾，本條例率先就專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一界定，明確規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，將該項(xiàng)費(fèi)用一并交給主管部門，然后由主管部門將相關(guān)條款是全國及各省市有關(guān)物業(yè)管理立法中的一個(gè)創(chuàng)新。 　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備范圍：包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。屬于上述范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備，就由專業(yè)經(jīng)營單位投資，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)也歸他們，有了問題也找他們，由他們承擔(dān)維護(hù)責(zé)任。如果條例施行后，該條款得到了落實(shí)，那么我們業(yè)主可不用為這些東西費(fèi)心了，將來設(shè)備老化了，也不用找我們業(yè)主，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。物業(yè)公司也不用為這些東西再費(fèi)腦筋了，暖氣不熱，找供熱企業(yè)解決，不是物業(yè)公司的問題。物業(yè)糾紛減少了，社區(qū)和諧了。 　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與暗箱操作：本條也是針對(duì)實(shí)踐中存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及暗箱操作問題而設(shè)。有的開發(fā)商建設(shè)小區(qū)時(shí)，在交付前就已經(jīng)與專業(yè)經(jīng)營單位達(dá)成了協(xié)議，當(dāng)然交付有個(gè)前提，那就是要交給這些單位一筆錢，至于這筆錢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則各不相同，多少不一，沒有明確的具體標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致非?；靵y，所以有的新建住宅小區(qū)有的交付，有的未交付。那么本條例通過后，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一了，暗箱操作少了，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備交出去了，受惠的不但是業(yè)主，開發(fā)商也是最大的受益者。 　　配套文件的實(shí)行是要件：當(dāng)然這個(gè)規(guī)定的施行，還需要需要相關(guān)配套文件的施行。在本條第二款最后一句就規(guī)定由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定相關(guān)的配套辦法。至于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。 　　亮點(diǎn)十、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)及移交的落實(shí) 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十六條： 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正。影