【正文】 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第二十二條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，由業(yè)主推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組人數(shù)應(yīng)為五人以上單數(shù)。物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)籌備組開展工作。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件達(dá)六個(gè)月以上業(yè)主沒有推選代表組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，占接受交付業(yè)主總數(shù)百分之十以上的業(yè)主可以書面申請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)組建籌備組，業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)等組成，人數(shù)應(yīng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自確定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作。第二十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分面積；（四）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和候選人建議名單；（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款規(guī)定第一項(xiàng)至第四項(xiàng)內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。第二十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，會(huì)議按照表決通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效召開之日起設(shè)立。第二十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理：（一）制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼；（四）實(shí)施委托管理或者自行管理；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分；（九）業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項(xiàng)：（一）對(duì)該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造；（二）就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項(xiàng)維修資金。特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議；（二）業(yè)主委員會(huì)成員缺員需要補(bǔ)選的；（三）業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的；（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)不按第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起三十日內(nèi)組織召開。第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，涉及表決事項(xiàng)的，征求意見書應(yīng)當(dāng)載明表決事項(xiàng)，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達(dá)的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點(diǎn)行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于七日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。第三十二條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開十五日前將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時(shí)會(huì)議的，可以根據(jù)實(shí)際情況在十五日內(nèi)及時(shí)公示召開。第三十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和書面委托書，以備查詢。第三十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開，與會(huì)業(yè)主就會(huì)議事項(xiàng)形成多數(shù)決議但未達(dá)到第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，依法履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（二）業(yè)主大會(huì)決定委托管理時(shí)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）調(diào)解物業(yè)使用和維護(hù)中的糾紛；（六）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表；（二）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)公信力和組織能力；（四）具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間；（五）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)；（六）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。符合前款第二項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護(hù)人，是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的，候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（二）非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（四）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會(huì)成員中選舉主任、副主任。第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員基本情況等材料向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)主管部門備案。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)所在