【正文】 定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。第二十一條　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十二條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。第二十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、消防等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。第二十五條　具備成立業(yè)主大會條件但未成立的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理委員會的人員組成，應當公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主意見，公布實施。第二十六條　同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應當履行下列職責：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿；（二）決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護；（三）決定本小組范圍內的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第二十七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務和物業(yè)服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。第二十八條　實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。聯(lián)席會議由業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)管理行政主管部門等參加。住宅區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：（一）業(yè)主委員會和有關部門未按照規(guī)定履行職責的情況；（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；（三）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。第三章　前期物業(yè)管理第二十九條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第三十條　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。第三十一條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。第三十二條　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。第三十三條　前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔。房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。第三十四條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業(yè)服務用房，最少不低于一百平方米，并無償移交。物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其產權屬全體業(yè)主所有，不得轉讓和抵押。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。具體標準由設區(qū)的市人民政府制定。物業(yè)服務用房配置，應當為地面以上的非居住房屋，方便業(yè)主，具備獨立、正常使用功能。第三十五條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第三十六條　鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產的原則。第三十八條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線，應當按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范統(tǒng)一設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。建設單位在竣工驗收后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。第三十九條　實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十條　新建住宅小區(qū)，建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照本條例第三十九條規(guī)定的條件，進行綜合