【正文】 有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。 　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。當(dāng)然實踐中也有的物業(yè)公司有些做法也欠考慮，侵犯了業(yè)主自主使用物業(yè)的權(quán)利。條例規(guī)定的社區(qū)聯(lián)席會議制度，重在參與，體現(xiàn)的是業(yè)主的心聲，維護的是業(yè)主的合法權(quán)益，也最能體現(xiàn)當(dāng)前存在的一些糾紛。 　　在實踐中會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)問題一直是社會各屆最廣泛關(guān)注的問題，長久以來，在法律或法規(guī)上也未進行過明確的規(guī)定。 　　亮點六、停車難有望得到緩解，車位、車庫不得“只售不租” 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。對于類似事件，如果不是為了業(yè)主的共同利益，僅僅是一已之利，我還是持否定意見。 　　現(xiàn)在有的小區(qū)收車位費，有的小區(qū)不收車位費，長期使業(yè)主的部分合法權(quán)益無法得到保護；或者物業(yè)公司收費不透明，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)流失，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障。從根本上解決了車位使用合同及保管合同或者說車位費用與保管費的區(qū)別。物業(yè)公司也不用為這些東西再費腦筋了，暖氣不熱，找供熱企業(yè)解決，不是物業(yè)公司的問題。所以很明顯，一些專業(yè)經(jīng)營單位會有相應(yīng)的抵觸。 　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。因此從一定意義上講，從主管部門支付資金的前提，就是維修項目及維修費用要明確具體，且相關(guān)各方（尤其是開發(fā)商與業(yè)主）無異議方可，但是實踐中除了開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定認可相關(guān)數(shù)額外，一般對相關(guān)的維修費用都存在爭議，需要依法經(jīng)過訴訟或仲裁確定方可。從物業(yè)管理角度講旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管；從維從相鄰關(guān)系方面，旨在維護其他共有人的合法權(quán)益及知情權(quán)。為什么會出現(xiàn)這么多的討論，是因為之前沒有法律規(guī)定開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位的手續(xù)如何辦理，在何時辦理。這就需要未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊成立。 　　具體事例： 　　在某一小區(qū)，成立業(yè)主大會，由于小區(qū)還有一半的房子未售出，開發(fā)商來了代表，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對業(yè)主達成的很多決議持反對意見。 　　條例實行后，參加投票的人員，業(yè)主也好、開發(fā)商也好，在業(yè)主大會未就投票權(quán)進行約定的前提下，可以按照上述法律規(guī)定進行操作，促進社區(qū)業(yè)主自治管理的進程。這畢竟不同于送牛奶，大家都訂好的，每天送到家門口盒子里。 　　具體事例：在實踐中我們的業(yè)主委員會成員都是熱心公益事業(yè)，為小區(qū)業(yè)主解決了很多實際問題，辦了很多好事。當(dāng)然，如果業(yè)主在當(dāng)選前存在上述情況，他本身就不能當(dāng)選業(yè)主委員會委員。業(yè)主找到物業(yè)公司、投訴到政府主管部門，面對質(zhì)問，物業(yè)公司還振振有詞，無非是業(yè)主不交費，企業(yè)負擔(dān)太重，虧損太厲害了，無法繼續(xù)經(jīng)營，只得退出。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。也就是條例所規(guī)定的，“不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納”。在實踐中還有一個案例是關(guān)于小區(qū)空置房被犯罪分子長期居住，由于犯罪分子居住視若自家，物業(yè)公司也不知道是空置房，后來發(fā)生犯罪分子侵害樓下鄰居命案后，經(jīng)過公安部門破案，才發(fā)現(xiàn)犯罪分子長期居住達五個月之久。但是往往這樣卻更易帶來一些不安全的因素。否則單方面提高不但是一種違約行為，更是視業(yè)主權(quán)益不顧，從另一個層面來講，可能是一種不尊重吧。招投標進行過程中，招標人完全可以從主管部門或行業(yè)協(xié)會當(dāng)中調(diào)取該企業(yè)的資料作為參考！ 　　那么業(yè)主能否通過招投標或公開選聘的方式找到一位好企業(yè)呢？通過從主管部門或行業(yè)協(xié)會對物業(yè)企業(yè)所建立的信用檔案及統(tǒng)計報表，就能對投標人進行較多的了解，了解這家企業(yè)的實力，了解其經(jīng)營管理的項目情況，其是否多次發(fā)生違約行為，可以真正為業(yè)主選擇一位好管家。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。如果決議內(nèi)容不允許具備這一條件的業(yè)主擁有參選資格，那么具有《條例》第四十二條所列情形之一的業(yè)主，則就無權(quán)當(dāng)選；如果業(yè)主當(dāng)選時不具有，則其當(dāng)選后具備了上述條件之一，那么仍可按決議內(nèi)容，由有權(quán)的主體決定終止其委員資格。當(dāng)然我想《山東省物業(yè)管理條例》已經(jīng)給出了答案，即看管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約是否約定。 　　這就如同賣大米，“我們發(fā)給業(yè)主一個通知，明天放你家門口一袋大米，賣30元錢。當(dāng)然，現(xiàn)在房產(chǎn)不限于夫妻共有，有的是親戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房產(chǎn)，這些必須以房產(chǎn)證及不動產(chǎn)登記簿有效的購房合同為據(jù)。在這里我們也呼吁政府部門盡快制定辦法，切實將條例貫徹下去，切實為老百姓解決問題。業(yè)主與物業(yè)公司為此都很頭痛？ 　　王輝律師解讀：《山東省物業(yè)管理條例》關(guān)于專業(yè)經(jīng)營單位設(shè)施設(shè)備的移交方面規(guī)定的非常全面。 　　亮點十四、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交新建新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《條例》第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。當(dāng)然還有的業(yè)主不愿接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，也不愿交物業(yè)服務(wù)費用。當(dāng)然這也對資金監(jiān)管部門提出了更高的要求，要實履行核實責(zé)任。而且上述兩條規(guī)定不但國務(wù)院〈物業(yè)管理條例〉規(guī)定相適應(yīng)，而且與本〈條例〉第十六條、條例第十七條、條例第二十五條、條例第九十條對接，在明確了投資建設(shè)責(zé)任后，又明確了移交的程序、又規(guī)定移交不了的法律后果，在移交后，相關(guān)的維修養(yǎng)護責(zé)任由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至專業(yè)經(jīng)營單位。 　　本條例在立法之初，就根據(jù)〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從產(chǎn)權(quán)與歸屬上確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營單位權(quán)責(zé)義的劃分，以期定分之止，減少矛盾。 　　專業(yè)經(jīng)營單位：在本條例中指的是供水、供電、供熱、天然氣、煤氣等等單位，基于這些單位與物業(yè)公司及業(yè)主所引起的激烈矛盾，本條例率先就專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)進行統(tǒng)一界定，明確規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，開發(fā)商在開發(fā)項目時，將該項費用一并交給主管部門，然后由主管部門將相關(guān)條款是全國及各省市有關(guān)物業(yè)管理立法中的一個創(chuàng)新。相對來講，本條具有一定的前瞻性與超前性。也就是所謂的場地使用費用的由來。如果小區(qū)業(yè)主原來沒有車，后來有了，小區(qū)內(nèi)雖然有車庫，但是由于租給了小區(qū)業(yè)主以外的人，在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求租賃車位。建設(shè)單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。 　　律師解讀：本條關(guān)于會所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。 　　物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會各界討論的都是物業(yè)公司與 　　物業(yè)之間的一些糾紛。 　　從另一層面講，嚴格開發(fā)商的交房責(zé)任，督促開發(fā)商加強施工質(zhì)量，解決業(yè)主面臨的實際問題，保護業(yè)主的合法權(quán)益。從2006年4月底開始至該條例通過，山東豪才律師事務(wù)所周長鵬主任與王輝律師全程參與了該條例的起草工作。但是究其根源，也是因為之前的相關(guān)法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標準，各自為政的局面。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時除了滿足居住這一需要之外另一個目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關(guān)心的問題。 　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項： 　?。ㄒ唬I(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； 　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件； 　　（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； 　　（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。由于許多開發(fā)商將會所的部分房屋用于經(jīng)營與小區(qū)業(yè)主無關(guān)的事務(wù)，大量的小區(qū)外的人員進入小區(qū)。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。 　　律師解讀： 　　本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。由于李四及其他業(yè)主對該道路及場地也享有共有權(quán)。 　　具體事例：現(xiàn)實中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。你們這個小區(qū)沒進行一戶一表改造，我們只對物業(yè)公司，跟他結(jié)算。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 　　具體事例： 　　有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營單位對接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。對〈國務(wù)院物業(yè)管理條例〉第52條規(guī)定的細化與延伸。我想這一制度一定會督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時履行保修責(zé)任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標準，加強性能認定制度與注重房屋質(zhì)量保險制度。 　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。 　　這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。 　　亮點十五、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交已建成新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。從整個規(guī)定來講，還是貫徹了〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從專有部分、共有部分角度及是否盡到合同約定責(zé)任角度，區(qū)分了政府、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主的義務(wù)。在辦理房產(chǎn)證后，以不動產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證確認業(yè)主身份。我認為可從如下四點來理解： 　　立法背景：在本條例的調(diào)研過程中，很多業(yè)主、業(yè)主委員會成員反映上述問題，不這樣做，業(yè)主大會不知道猴年馬月才能開起來。”這種做法其時與上面事例中所介紹的情況沒什么區(qū)別，換湯不換藥而已。通過業(yè)主委員會的工作更好地實現(xiàn)業(yè)主自治，通過抱團取暖，解決一些單個或極少數(shù)業(yè)主不易解決或涉及業(yè)主共有及共同管理權(quán)利的一些大問題。 　　《條例》規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進入社區(qū)居民委員會任職，也是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，促進居民委員會、街道辦事處與業(yè)主委員會之間的溝通，有利于及時的協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的一些問題，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開展。有可能在招標時，物業(yè)公司提供的標書寫得天花亂墜。在實踐中有很多的這樣的例子，有的多收費，有的自行提高費用，我想這也許跟傳統(tǒng)的一些管理觀念有關(guān)，沒有擺正自己的位置。經(jīng)過核實，才發(fā)現(xiàn)該業(yè)主已經(jīng)六七個月沒來住了，也未跟物業(yè)打個招呼，給物業(yè)留的電話也是已經(jīng)停機很久的。 　　實踐中這些案例真實的反映了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通少，履行必要的告知義務(wù)的重要性。今年出現(xiàn)幾起因物業(yè)費收繳率低導(dǎo)致物業(yè)公司虧損而退出小區(qū)的現(xiàn)象，希望合同雙方都能嚴格履約。同時又另行收取了其他一些費用。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是因為雙方存在合同關(guān)系，如果合同約定包干制，那么在合同未到期的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以虧損為由，擅自退出小區(qū)，是一種違約行為，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司要求合同繼續(xù)履行。執(zhí)行委員負責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以