【正文】 單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主的義務(wù)。 亮點十七、業(yè)主投票權(quán)有新規(guī) 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定： 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。業(yè)主們沒辦法了，雖然說人家開發(fā)商是一家，但開發(fā)商卻講，我代表是未售出各單獨的專有部分。也是基于業(yè)主自治組織的依法有序運行及難以成立等角度考慮，進行了這樣的規(guī)定。在辦理房產(chǎn)證后，以不動產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證確認業(yè)主身份。但是夫妻共有，在確認共有時要依據(jù)《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定確定。 　　亮點十八、未參加投票是否視為同意決議或決定？ 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。因為這種現(xiàn)象，實踐中比較容易出現(xiàn)兩個問題：一、不來投票，法定人數(shù)達不到，業(yè)主大會難以成立，相關(guān)決議的形成更不無從談起。我認為可從如下四點來理解： 　　立法背景：在本條例的調(diào)研過程中，很多業(yè)主、業(yè)主委員會成員反映上述問題，不這樣做，業(yè)主大會不知道猴年馬月才能開起來。如果你不回復(fù)，就視為你同意買，我們明天就送過去，同時收錢。 　　必須把書面征求意見書送交每一位業(yè)主，只有無法送達的，才能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　收到投票，不參加投票的業(yè)主是否計入已表決的多數(shù)票，以全體業(yè)主簽字認可的業(yè)主管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約的規(guī)定為準。”這種做法其時與上面事例中所介紹的情況沒什么區(qū)別，換湯不換藥而已。 　　前面已經(jīng)詳述，這個條款的適用，關(guān)鍵是看管理規(guī)約與臨時管理規(guī)約如何約定。比如說濟南有一個小區(qū)通過業(yè)主委員會的努力，實現(xiàn)了小區(qū)水、電一戶一表工程的順利改造。 　　根據(jù)《條例》的上述規(guī)定，業(yè)主委員會委員的基本前提，它首先必須是小區(qū)的業(yè)主。通過業(yè)主委員會的工作更好地實現(xiàn)業(yè)主自治，通過抱團取暖，解決一些單個或極少數(shù)業(yè)主不易解決或涉及業(yè)主共有及共同管理權(quán)利的一些大問題。業(yè)主委員會委員資格這一條正是針對實踐中業(yè)主委員會運作不規(guī)范等問題而設(shè)立本條。當然對于條例施行前，存在上述問題的業(yè)委會委員，在條例施行后，我們業(yè)主大會、業(yè)主委員會也可以依法終止其資格，依法選出更稱職的委員，促進流動，加強監(jiān)督，讓業(yè)主委員會委員們加強自律，為業(yè)主們辦實事，解決實際問題，當選業(yè)主們的好委員。 　　具體事例：現(xiàn)在一些小區(qū)的業(yè)主委員會剛開始是從公益角度積極參與業(yè)主維權(quán)，但時間久了，精力、時間就跟不上了，所以很快就沒了工作熱情，根據(jù)業(yè)主委員會工作的現(xiàn)狀，要想做好這份工作，光憑熱情是不夠的，需要業(yè)主的投入，打電話、與相關(guān)聯(lián)絡(luò)單位的聯(lián)系、協(xié)調(diào)事情，都跟錢有關(guān)，都跟時間有關(guān)。 　　《條例》規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)法定程序進入社區(qū)居民委員會任職，也是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，促進居民委員會、街道辦事處與業(yè)主委員會之間的溝通，有利于及時的協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作中的一些問題，更好的體現(xiàn)了社區(qū)管理與物業(yè)管理的結(jié)合，更利于物業(yè)管理工作的開展。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于主管部門與行業(yè)協(xié)會關(guān)于物業(yè)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管的規(guī)定。 　　當然我們是在合同即民事方面討論這個問題，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)主管部門對物業(yè)公司還存在一個行政管理的問題，比如說資質(zhì)管理。有可能在招標時，物業(yè)公司提供的標書寫得天花亂墜。 　　當然從整個行業(yè)的角度講，有利于學(xué)習先進物業(yè)企業(yè)的做法，將好的經(jīng)驗推廣，提高整體的物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。 　　有的小區(qū)業(yè)主一直以各種理由不交物業(yè)服務(wù)費用，有一天對物業(yè)公司講，說保潔，我家樓前面你們不用打掃了，或者少打掃一遍也行，我物業(yè)費用交一半行不行？還有個別業(yè)主無任何理由拒交物業(yè)費。在實踐中有很多的這樣的例子，有的多收費，有的自行提高費用，我想這也許跟傳統(tǒng)的一些管理觀念有關(guān)，沒有擺正自己的位置。那么我想《山東省物業(yè)管理條例》這一條正是基于現(xiàn)實中的這些做法而規(guī)定，相信學(xué)習了該條例的物業(yè)公司或者業(yè)主都會依法處理這方面的問題，避免發(fā)生一些法律糾紛或?qū)е挛飿I(yè)與業(yè)主關(guān)系的惡化。 　　據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費收繳率很難達到100%，多數(shù)保持在80%左右，對部分違反物業(yè)服務(wù)合同拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司也沒好的辦法進行收交，主管部門規(guī)定不得以強制手段收取物業(yè)費，物業(yè)公司只能將少數(shù)不交費的業(yè)主起訴到法院，從法院立案到終結(jié)需要近一年的時間，耗費物業(yè)公司的人力物力同時也將物業(yè)公司與少數(shù)的業(yè)主的關(guān)系僵化，對違反合同拒交物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主委員應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司進行催交，同時也建議司法部門能簡化此類案件的審理程序。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第八十條規(guī)定： 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。經(jīng)過核實，才發(fā)現(xiàn)該業(yè)主已經(jīng)六七個月沒來住了，也未跟物業(yè)打個招呼，給物業(yè)留的電話也是已經(jīng)停機很久的。 　　王輝律師解讀：上述條款是針對空置房租賃房的物業(yè)管理的特殊規(guī)定。 　　當然還有一個問題，就是租賃房屋改變房屋用途的行為，有的是住宅，改成小飯桌了，改成足療室了。57 / 57。 　　實踐中這些案例真實的反映了業(yè)主與物業(yè)公司的溝通少，履行必要的告知義務(wù)的重要性。因為這一告知，不但為自己的生活帶來方便，也為他人及物業(yè)公司帶來方便，避免損害。業(yè)主有的不愿意告訴物業(yè)公司也不愿告訴業(yè)主委員會，怕不愿意。有一次家里水龍頭壞了，物業(yè)找不到人，不但自家的地板濕壞了，連領(lǐng)居家的地板都給泡透了。今年出現(xiàn)幾起因物業(yè)費收繳率低導(dǎo)致物業(yè)公司虧損而退出小區(qū)的現(xiàn)象，希望合同雙方都能嚴格履約。樓前面掃幾遍，不是一個業(yè)主說了算，那是屬于業(yè)主的公共區(qū)域，與所有業(yè)主的生活息息相關(guān)?，F(xiàn)在我們報紙上、媒體上甚至政府都要求相關(guān)的行政收費都要實行聽證，我想如果物業(yè)公司實在做不下去，也要先與業(yè)主商議才行，聽取業(yè)主相關(guān)意見，講明自己的難處。我們都知道業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費標準都是依合同為依據(jù)的。同時又另行收取了其他一些費用。 　　亮點二十二、拒絕物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主不得違約拒交物業(yè)費 　　條例規(guī)定：第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。如果根據(jù)本條例的規(guī)定，有了誠信檔案，又及時地對其日常行為其管理的項目進行監(jiān)督考核，那么主管部門有了第一手的材料。同時現(xiàn)在法律規(guī)定一些物業(yè)管理項目實行招投標制度，也是為了優(yōu)中選優(yōu)。物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是因為雙方存在合同關(guān)系，如果合同約定包干制，那么在合同未到期的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以虧損為由，擅自退出小區(qū)，是一種違約行為，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司要求合同繼續(xù)履行。小區(qū)生活陷入混亂，業(yè)主相互抱怨。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。 　　王輝律師解讀：執(zhí)行委員的設(shè)立正是把實踐中的做法提升到法律層面，使執(zhí)行委員依法有據(jù)，同時對于業(yè)主委員會的規(guī)范及有序運行也起到了積極的推動作用。執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。 　　試想想一個在小區(qū)內(nèi)，違章搭建的業(yè)主，業(yè)主怎么能放心地讓他當選業(yè)主委員會委員呢？如果業(yè)主在當選業(yè)委會委員后存在上述條例規(guī)定的情形，那么業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)依法終止其資格。 　　當然業(yè)主具備本條所列舉的條件出現(xiàn)時，是否當然就終止其委員會資格，關(guān)鍵看業(yè)主大會或業(yè)主委員會在決議文件中是否有此項內(nèi)容。關(guān)于業(yè)主委員會這一組織的工作應(yīng)當首先是為了業(yè)主的共同利益。對于這種不稱職的業(yè)主委員會委員，好多業(yè)主與物業(yè)公司都很無奈。 　　亮點十九、業(yè)主委員會成員資格 　　條例規(guī)定： 　　《山東省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定： 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格： 　　（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的； 　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責的； 　?。ㄈI(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； 　?。ㄋ模┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； 　　（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。不論出于什么原因，如果沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或合同依據(jù)，就簡單歸納為同意或沒同意，我認為此事有待商榷。這也是對實踐中“未約定，就單方面在通知中列明；不參加投票，即視為同意”這一做法的否定，同時又根據(jù)實際情況折衷地進行了規(guī)定。什么叫做無法送達的，我們可以這樣理解，那就是出租房屋的業(yè)主由于不在本小區(qū)，聯(lián)系不上的。因為人家根本就同意你這樣做，因為業(yè)主沒有回復(fù)你的義務(wù)，這只是賣大米的一廂情愿。因為根據(jù)法律規(guī)定，一方單方面的法律行為，除非事先有約定或事后另一方認可，否則對另一方不發(fā)生法律效力。后來在實踐中就這產(chǎn)生了這個條款：“即不參加投票即視為同意的條款。 　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。在辦理房產(chǎn)證后就以不動產(chǎn)登記簿上載明的面積為準。如果在確認業(yè)主身份時，夫妻雙方未出示房產(chǎn)歸屬夫妻一方所有的證據(jù)，那么可以確認該房產(chǎn)該夫妻共有。如果說開發(fā)商在購房合同中就投票權(quán)已與各位業(yè)主進行了約定，那么只要這一約定不違反合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，那么這種約定也是有效的。 　　王輝律師解讀：根據(jù)實踐中情況，結(jié)合立法背景，對該條的實際應(yīng)用進行分析： 　　立法背景：該條款的設(shè)立正是對《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的以業(yè)主人數(shù)及面積數(shù)計算表決權(quán)數(shù)的延伸。 業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。在第三款中明確了相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備改造的投入問題，非常明確具體。 　　我們省這幾年一直注重舊小區(qū)的改造，尤其我們濟南，在全運會的背景下，許多舊小區(qū)各方面的都在發(fā)生著改變，沒有物業(yè)服務(wù)用房的，也在添置，一戶一表的工程也正在改造。 　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔。 　　當然相關(guān)部門的配套文件非常重要，業(yè)主大會的決議或決定也非常重要，這里有必要提業(yè)主委員會，因為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，有可能一些具體的工作是需要業(yè)主委員會以及小區(qū)的物業(yè)公司來完成的。 　　具體事例：在去年，還有的小區(qū)因為專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的問題鬧個不停，還有的因為區(qū)域供暖或者自行燒鍋爐的問題發(fā)生矛盾與糾紛，當時業(yè)主與物業(yè)公司反映想把這一方面的設(shè)施設(shè)備交給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營，但是專業(yè)經(jīng)營單位不愿接收。同時在立法時考慮到條例施行