【正文】 《山東省物業(yè)管理條例》二十三大亮點2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理條例》經(jīng)山東省十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，5月1日將正式實施。從2006年4月底開始至該條例通過，山東豪才律師事務所周長鵬主任與王輝律師全程參與了該條例的起草工作。在該條例通過后，他們集中對該條例進行了詳細解讀，現(xiàn)就其中的亮點、焦點問題律師與大家進行交流。 　　亮點一、改革物業(yè)交付條件，維護業(yè)主合法權益 　　條例規(guī)定：第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： 　?。ㄒ唬┥钣盟{入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置； 　?。ǘ┯晁?、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。 　?。ㄈ┬^(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置； 　?。ㄋ模┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置； 　　（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位； 　?。┌凑找?guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設； 　　（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連； 　?。ò耍┌凑找?guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設； 　　（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置； 　?。ㄊ┳≌^(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施； 　　（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 　　建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。 　　具體事例：濟南東部有個項目，房屋交付時，連道路都沒修好，業(yè)主交房，深一腳淺一腳正好與工程施工車輛同行，這邊建設單位與業(yè)主交房，吵成一片，旁邊施工機器轟鳴聲響個不停。有的業(yè)主提出質疑時，開發(fā)商根本就不聽。只要業(yè)主在相關交付手續(xù)上簽字接收房屋，就萬事大吉。 　　律師解讀：在房地產(chǎn)項目開發(fā)商過程中存在若干種驗收制度，現(xiàn)在老百姓比較熟悉的是竣工驗收備案制度，還有就是四方驗收制度。前者是行政主管部門的監(jiān)督管理，在后者四方驗收合格后，質檢站進行備案。而后者勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收合格，這是《建設工程質量管理條例》所規(guī)定的內容。有的小區(qū)還在搞分戶驗收，當然由于各地情況不一，具體情況也各不相同，但是相對來講，一般的商品房買賣合同規(guī)定的都是竣工驗收備案視為交房的條件。 　　正如前面事例中所講到有的小區(qū)施工與交房并行，有的小區(qū)天然氣的相關設備未安好就交房了，當然這都是一些違規(guī)或違反合同約定的行為。但是究其根源，也是因為之前的相關法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標準，各自為政的局面?；谶@些情況，本條從實際出發(fā)、從業(yè)主生活需要出發(fā)，從安全出發(fā)，列舉了十一項的內容，只有這十一項的內容都具備了或完善了，才會辦理綜合驗收備案手續(xù)。它不但改變了現(xiàn)有的交房制度，而且改變了一直以來交房標準不統(tǒng)一的局面。 　　從另一層面講，嚴格開發(fā)商的交房責任，督促開發(fā)商加強施工質量，解決業(yè)主面臨的實際問題，保護業(yè)主的合法權益。隨著條例的實施，本條所設立的交房制度，其意義將更加突出。 　　亮點二：業(yè)主使用物業(yè)要規(guī)范，社區(qū)管理加強 　　條例規(guī)定：第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為； 　　（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為； 　?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為； 　?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規(guī)定的行為； 　?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為； 　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為； 　　（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為； 　　（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為； 　?。ň牛┓?、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 　　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。 　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。 　　業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。 　　第八十六條 物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。 　　具體事例：有的小區(qū)防盜網(wǎng)裝的跟蜘蛛網(wǎng)一樣，樣式不一。有的業(yè)主任意違章搭建小房子，小棚子。有的污水隨處流，污水管壞了也不修，雜亂不堪。有的物業(yè)公司去管，業(yè)主理直氣壯，我的房子我做主，我想怎么做就怎么做？ 　　律師解讀：本條是關于業(yè)主使用物業(yè)的規(guī)定。 　　規(guī)定使用物業(yè)，可以使用物業(yè)保值、增值。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時除了滿足居住這一需要之外另一個目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關心的問題。一個好的居住環(huán)境影響到業(yè)主生活的方方面面。那么〈條例〉上述規(guī)定正是從創(chuàng)造和諧居住環(huán)境出發(fā)，從方便業(yè)主生活而設定的條款。 　　物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會各界討論的都是物業(yè)公司與 　　物業(yè)之間的一些糾紛。很少關注業(yè)主使用物業(yè)不規(guī)范的一些行為。有的業(yè)主出于鄰里考慮，有的不滿，也不會講；有的業(yè)主看到后反而想效仿。當然對象如果是物業(yè)公司，業(yè)主肯定跟物業(yè)要起爭執(zhí)。當然實踐中也有的物業(yè)公司有些做法也欠考慮，侵犯了業(yè)主自主使用物業(yè)的權利?；趯嵺`中這些情況，基于規(guī)范業(yè)主使用物業(yè)的需要，在《國務院物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主規(guī)范使用物業(yè)的基礎上，本條例又進行了明確而詳細的規(guī)定。尤其是安裝太陽能、空調外機等等與業(yè)主日常生活相關的常見物業(yè)使用行為進行規(guī)范。 　　法規(guī)的銜接性：根據(jù)《國務院物業(yè)管理條例》四十六條規(guī)定，在存在業(yè)主違法使用物業(yè)時，物業(yè)公司可以向行政執(zhí)法部門匯報。因此本〈條例〉在八十六條專門規(guī)定，社區(qū)管理中，相關部門進社區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，方便對違法行為進行處理。因此，在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)公司或者業(yè)主只要存在違法行為，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相關聯(lián)系人或相關部門匯報來促進問題的解決。 　　條例第九十九條對政府部門的責任做出了規(guī)定： 　　物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： 　?。ㄒ唬┰谶M行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的； 　?。ǘ┪窗凑毡緱l例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的； 　?。ㄈ┪窗凑毡緱l例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的； 　?。ㄋ模┡灿梦飿I(yè)質量保修金和專項維修資金的； 　?。ㄎ澹┪窗凑毡緱l例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的； 　　（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的； 　　（七）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。 　　亮點三：聯(lián)席制度好，七嘴八舌話糾紛 　　條例規(guī)定：第八十七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。 　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。 　　聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項： 　　（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； 　　（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。 　　第八十八條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng) 　　營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。 　　具體事例：之前參加電視臺一個欄目，討論是否在社區(qū)擺攤的問題，支持者為正方，否定者為反方。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。結果雙方各持已見，業(yè)主間爭論的非常激烈，拋開業(yè)主提出的各種問題后果不提，但是最后一位站在中間位置的老大爺?shù)挠^點卻最有代表性，這位老大爺講：“只要別在我家門口擺攤，在其他的地方怎么擺，我都不管?！彼坪趵洗鬆斨v出了所有人的內心真實想法，在場的各位業(yè)主都認同的笑了。 　　律師解讀：《條例》第八十七條不但規(guī)定了聯(lián)席會議要解決的主要事項，而且規(guī)定了能參與聯(lián)席會議的成員。條例規(guī)定的社區(qū)聯(lián)席會議制度，重在參與，體現(xiàn)的是業(yè)主的心聲，維護的是業(yè)主的合法權益，也最能體現(xiàn)當前存在的一些糾紛。比物業(yè)公司與業(yè)主為是否封閉陽臺爭來爭去，鬧得不可交，倒不如到聯(lián)席會議制度上，大家討論一下更好。建議可以做成類似外國陪審團那樣，有些問題比如說是否擺攤，封閉陽臺等等都可以拿出來討論一下，讓業(yè)主七嘴八舌發(fā)表一下觀點，事情怎么樣，就很清楚了。最后看一下代表雙方觀點的人數(shù)。當然有的人會提出來，到底支持誰呢？這時就按《物權法》第七十六條規(guī)定的，召開業(yè)主大會或由全體業(yè)主表決就可以了。因此，該條不但貫徹《物權法》，而且從業(yè)主大會或業(yè)主委員會的規(guī)范運作方面也非常有益，同時更避免物業(yè)公司與業(yè)主就一些問題各執(zhí)自己觀點，久拖不絕。 　　亮點四、明確會所、幼兒園、車庫歸屬 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例 》第十四條規(guī)定： 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。 　　具體事例：實踐中存在著大量的業(yè)主委員會與開發(fā)商及物業(yè)公司關于會所、幼兒園的糾紛，關于會所、幼兒園的歸屬問題一直是眾說紛紜。由于許多開發(fā)商將會所的部分房屋用于經(jīng)營與小區(qū)業(yè)主無關的事務，大量的小區(qū)外的人員進入小區(qū)。不但擾民，而且?guī)砹税踩[患。同時也背離了當初開發(fā)項目建設會所為滿足業(yè)主基本需要的這一目的。 　　律師解讀：本條關于會所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。 　　它的前提是按規(guī)范要求配套建設，它體現(xiàn)了一個原則，約定屬建設單位所有的前提條件是建設單位有證據(jù)證明會所及幼兒園歸其所有，否則該約定會因為建設單位沒有證明