【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 　　具體事例： 　　有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來(lái)很多麻煩，也帶來(lái)很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。將來(lái)這些設(shè)施設(shè)備更新怎么辦，而且這些都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，可不是普通人就能做得了。 　　律師解讀：本條主要規(guī)定了移交工作的落實(shí)。 　　本條例在立法之初，就根據(jù)〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從產(chǎn)權(quán)與歸屬上確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位權(quán)責(zé)義的劃分，以期定分之止，減少矛盾。在起草過(guò)程中關(guān)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資及產(chǎn)權(quán)與維修也是討論最為激烈的部分之一。由于事關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的利益，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)此條款提出很大的異議，但是最終該條例在規(guī)定了若干專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的相關(guān)義務(wù)與責(zé)任后得以通過(guò)。 　　以前小區(qū)水電的損耗由業(yè)主進(jìn)行承擔(dān)，現(xiàn)在該部分的責(zé)任由專業(yè)單位承擔(dān)，業(yè)主只承擔(dān)進(jìn)戶表以內(nèi)的，確實(shí)為業(yè)主減負(fù)了，但是專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位責(zé)任就大了。所以很明顯，一些專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位會(huì)有相應(yīng)的抵觸。正因?yàn)榭紤]到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實(shí)，避免因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營(yíng)單位的原因移交不出去。如果確實(shí)存在著移交不出去的問(wèn)題，根據(jù)本條的規(guī)定，可以由責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)法律賠償責(zé)任。 　　亮點(diǎn)十一、明確專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任、解決物業(yè)服務(wù)矛盾 　　條例規(guī)定：《條例》第十八條　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。 　　各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。 　　《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 　　電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。 　　具體事例：之前有的小區(qū)漏水了，業(yè)主找張三，找李四，都推脫， 　　都講各自的理，給業(yè)主造成損失不說(shuō)，責(zé)任也沒(méi)理清。這樣的例子枚不勝舉，因?yàn)轭愃频氖录鸬姆杉m紛更是層出不窮。 　　律師解讀：本條是關(guān)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任的規(guī)定。對(duì)〈國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例〉第52條規(guī)定的細(xì)化與延伸。 　　根據(jù)上述規(guī)定：維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的承擔(dān)，明確了責(zé)任人，減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，同時(shí)本條也明確規(guī)定了責(zé)任的分界點(diǎn)，即分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外。如果以后再發(fā)生維修責(zé)任的事件，根據(jù)這一分界點(diǎn)，就能確定責(zé)任人，不至于糾纏不清。而且上述兩條規(guī)定不但國(guó)務(wù)院〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉規(guī)定相適應(yīng)，而且與本〈條例〉第十六條、條例第十七條、條例第二十五條、條例第九十條對(duì)接，在明確了投資建設(shè)責(zé)任后，又明確了移交的程序、又規(guī)定移交不了的法律后果，在移交后，相關(guān)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。前后響應(yīng)，再一次明確并強(qiáng)調(diào)了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。 　　亮點(diǎn)十二、建立房屋質(zhì)量保修金、開發(fā)商難逃責(zé)任業(yè)主有說(shuō)法 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 　　建設(shè)單位購(gòu)買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 　　通過(guò)住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。 　　第七十六條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　具體事例：某市的一個(gè)小區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋后，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，衛(wèi)生間漏水，業(yè)主找開發(fā)商維修。但是開發(fā)商修了二次后一直未修好。后來(lái)業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見(jiàn)業(yè)主了。 　　王輝律師解讀：質(zhì)量保修金制度的確立了解決了業(yè)主維修難的問(wèn)題，避免了建設(shè)單位注銷后或從項(xiàng)目撤出無(wú)法維修的問(wèn)題，也避免了業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題為借口而不交物業(yè)費(fèi)用的問(wèn)題。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，那么業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　這一制度對(duì)開發(fā)商是一種制約，也是一種規(guī)范。我想這一制度一定會(huì)督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過(guò)程中注重房屋質(zhì)量，及時(shí)履行保修責(zé)任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)性能認(rèn)定制度與注重房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度。 　　對(duì)業(yè)主來(lái)講，則是房屋質(zhì)量保證的福音。業(yè)主的合法權(quán)益有保障了，避免因房屋維修問(wèn)題久拖不絕而給日常生活造成的影響，避免矛盾激化。當(dāng)然這也對(duì)資金監(jiān)管部門提出了更高的要求，要實(shí)履行核實(shí)責(zé)任。 　　對(duì)物業(yè)公司來(lái)講，因?yàn)楸Ｐ奁趦?nèi)的房屋質(zhì)量維修問(wèn)題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，也會(huì)相應(yīng)的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)工作的開展。 　　從另一個(gè)角度講，該條給物業(yè)主管部門增加一項(xiàng)工作，不但嚴(yán)格監(jiān)管該項(xiàng)資金的使用，尤其對(duì)使用資金的業(yè)主、物業(yè)企業(yè)所申報(bào)的數(shù)額及用途都要嚴(yán)格審核。它涉及到維修項(xiàng)目是否屬于開發(fā)商的質(zhì)保范圍及費(fèi)用的合理性等問(wèn)題。因此從一定意義上講，從主管部門支付資金的前提，就是維修項(xiàng)目及維修費(fèi)用要明確具體，且相關(guān)各方（尤其是開發(fā)商與業(yè)主）無(wú)異議方可，但是實(shí)踐中除了開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定認(rèn)可相關(guān)數(shù)額外，一般對(duì)相關(guān)的維修費(fèi)用都存在爭(zhēng)議，需要依法經(jīng)過(guò)訴訟或仲裁確定方可。因?yàn)樗煌谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。而該項(xiàng)資金屬于開發(fā)商所有，起一個(gè)質(zhì)保作用。因此，如果未經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可，就按一方意見(jiàn)使用該筆資金，是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的。因此，對(duì)該項(xiàng)資金的使用，需要審慎適用。 　　亮點(diǎn)十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 　　業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 　　第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限； 　?。ǘ┰试S施工的時(shí)間； 　?。ㄈU棄物的清運(yùn)與處置； 　?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； 　?。ㄎ澹┙剐袨楹妥⒁馐马?xiàng)； 　　（六）裝修保證金的收取和退還； 　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任； 　?。ò耍┢渌枰s定的事項(xiàng)。 　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 　　具體事例：有的小區(qū)因?yàn)闆](méi)有登記，房屋漏水了，有的業(yè)主損壞了承重墻，對(duì)整個(gè)樓都造成了威脅。當(dāng)然還有的業(yè)主不愿接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，也不愿交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的難度。 　　王輝律師解讀：裝修登記制度的設(shè)立不但是對(duì)〈國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例〉第53條規(guī)定的細(xì)化與延伸。而且是將實(shí)踐中具體做法從法規(guī)上進(jìn)行了落實(shí)，加強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中的義務(wù),完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從物業(yè)管理角度講旨在調(diào)整裝修過(guò)程中的物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管；從維從相鄰關(guān)系方面，旨在維護(hù)其他共有人的合法權(quán)益及知情權(quán)。 　　在立法調(diào)研過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對(duì)其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條所規(guī)定的裝修保證金制度，不僅僅是制約業(yè)主，也制約物業(yè)企業(yè)。業(yè)主違約了，要承擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)公司違約了，未盡到監(jiān)管職責(zé)，也要承擔(dān)裝修所造成的損失。所以它是一把雙刃劍。 　　根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人裝修應(yīng)當(dāng)先登記，當(dāng)然如果需要辦批準(zhǔn)的還要辦批準(zhǔn)手續(xù)，然后簽署相關(guān)的裝修協(xié)議，并交納相關(guān)的保證金。在協(xié)議中物業(yè)公司負(fù)有向業(yè)主告知注意或禁止事項(xiàng)的義務(wù)，比如說(shuō)，不能破壞承重墻，不能破壞防水層等等。但是是不是，簽了裝修協(xié)議，物業(yè)公司的義務(wù)就完成了呢？當(dāng)然不是，后面物業(yè)企業(yè)還有一個(gè)很重要的監(jiān)督義務(wù)，要到施工現(xiàn)場(chǎng)去查看。 　　這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。正是針對(duì)實(shí)踐中存在的問(wèn)題而設(shè)立。相信隨著條例的實(shí)施，有關(guān)裝飾裝修引起的物業(yè)糾紛會(huì)逐步減少。 　　亮點(diǎn)十四、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交新建新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《條例》第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 　　具體事例：在之前一些項(xiàng)目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未就是否移交達(dá)成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。物業(yè)公司的身份不明不白，是代業(yè)主繳納水費(fèi)，還是代專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)呢，不明確，關(guān)于物業(yè)公司的法律地位的探討也爭(zhēng)論不一？當(dāng)然也存在著開發(fā)商想交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，而專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不收的情況？現(xiàn)在法律如何規(guī)定呢？ 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于條例施行后，新建住宅小區(qū)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交程序及時(shí)間的規(guī)定。 　　在業(yè)內(nèi)關(guān)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交討論一直就未停止過(guò)，也是討論最多的問(wèn)題。為什么會(huì)出現(xiàn)這么多的討論，是因?yàn)橹皼](méi)有法律規(guī)定開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的手續(xù)如何辦理，在何時(shí)辦理。 　　根據(jù)上述〈條例〉規(guī)定：移交有一個(gè)限制條件，即綜合驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位簽訂合同。在這里未涉及到物業(yè)公司是否參與移交。當(dāng)然如果由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理移交后，相應(yīng)的關(guān)于這方面的物業(yè)糾紛也會(huì)逐漸減少。 　　從具體規(guī)定來(lái)講，本條的可操作性很強(qiáng)，首先，對(duì)條例施行后的新小區(qū)，我們條例從期限上就專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接收管理程序提出了要求；其次從順序上嚴(yán)格建設(shè)單位與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理接管在先，協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位簽訂合同在后，進(jìn)一步落實(shí)了最終服務(wù)到戶。 　　之前，曾經(jīng)因?yàn)闆](méi)有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。本條關(guān)于條例實(shí)行后新建住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交就是針對(duì)上述問(wèn)題而設(shè)。同時(shí)在立法時(shí)考慮到條例施行前后法律效力的問(wèn)題，分為條例施行前后的，同時(shí)因?yàn)楸緱l例涉及到舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，所以在條例關(guān)于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理中也提到舊住宅區(qū)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交問(wèn)題，非常全面。該條例的實(shí)施，無(wú)論新舊，不論條例實(shí)行前后，所有新舊住宅小區(qū)的業(yè)主面臨的關(guān)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的困惑都有了相關(guān)的法律依據(jù)，其問(wèn)題也會(huì)逐步得到解決。 　　亮點(diǎn)十五、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交已建成新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。 　　具體事例：在去年，還有的小區(qū)因?yàn)閷I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題鬧個(gè)不停，還有的因?yàn)?