【文章內(nèi)容簡介】 響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任 　　具體事例： 　　有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營單位對接收這些設(shè)施設(shè)備也熱情不高。將來這些設(shè)施設(shè)備更新怎么辦，而且這些都需要專業(yè)人員進行維修，可不是普通人就能做得了。 　　律師解讀：本條主要規(guī)定了移交工作的落實。 　　本條例在立法之初，就根據(jù)〈物權(quán)法〉的規(guī)定，從產(chǎn)權(quán)與歸屬上確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營單位權(quán)責義的劃分，以期定分之止，減少矛盾。在起草過程中關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資及產(chǎn)權(quán)與維修也是討論最為激烈的部分之一。由于事關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的利益，專業(yè)經(jīng)營單位對此條款提出很大的異議，但是最終該條例在規(guī)定了若干專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)義務(wù)與責任后得以通過。 　　以前小區(qū)水電的損耗由業(yè)主進行承擔，現(xiàn)在該部分的責任由專業(yè)單位承擔，業(yè)主只承擔進戶表以內(nèi)的，確實為業(yè)主減負了，但是專業(yè)經(jīng)營單位責任就大了。所以很明顯，一些專業(yè)經(jīng)營單位會有相應(yīng)的抵觸。正因為考慮到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實，避免因為專業(yè)經(jīng)營單位的原因移交不出去。如果確實存在著移交不出去的問題，根據(jù)本條的規(guī)定，可以由責任人承擔相關(guān)法律賠償責任。 　　亮點十一、明確專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備的維護責任、解決物業(yè)服務(wù)矛盾 　　條例規(guī)定：《條例》第十八條　　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。 　　各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。 　　《山東省物業(yè)管理條例》第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 　　電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。 　　具體事例：之前有的小區(qū)漏水了，業(yè)主找張三，找李四，都推脫， 　　都講各自的理，給業(yè)主造成損失不說，責任也沒理清。這樣的例子枚不勝舉，因為類似的事件所引起的法律糾紛更是層出不窮。 　　律師解讀：本條是關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備維修責任的規(guī)定。對〈國務(wù)院物業(yè)管理條例〉第52條規(guī)定的細化與延伸。 　　根據(jù)上述規(guī)定：維修養(yǎng)護責任由專業(yè)經(jīng)營單位的承擔，明確了責任人，減輕了業(yè)主的負擔，同時本條也明確規(guī)定了責任的分界點，即分戶計量裝置或入戶端口以外。如果以后再發(fā)生維修責任的事件，根據(jù)這一分界點，就能確定責任人，不至于糾纏不清。而且上述兩條規(guī)定不但國務(wù)院〈物業(yè)管理條例〉規(guī)定相適應(yīng)，而且與本〈條例〉第十六條、條例第十七條、條例第二十五條、條例第九十條對接，在明確了投資建設(shè)責任后，又明確了移交的程序、又規(guī)定移交不了的法律后果，在移交后，相關(guān)的維修養(yǎng)護責任由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至專業(yè)經(jīng)營單位。前后響應(yīng)，再一次明確并強調(diào)了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位的維修、養(yǎng)護、更新責任。 　　亮點十二、建立房屋質(zhì)量保修金、開發(fā)商難逃責任業(yè)主有說法 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第七十五條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。 　　建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 　　通過住宅性能認定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。 　　第七十六條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　具體事例：某市的一個小區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋后，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，衛(wèi)生間漏水，業(yè)主找開發(fā)商維修。但是開發(fā)商修了二次后一直未修好。后來業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見業(yè)主了。 　　王輝律師解讀：質(zhì)量保修金制度的確立了解決了業(yè)主維修難的問題，避免了建設(shè)單位注銷后或從項目撤出無法維修的問題，也避免了業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為借口而不交物業(yè)費用的問題。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，那么業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 　　這一制度對開發(fā)商是一種制約，也是一種規(guī)范。我想這一制度一定會督促開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時履行保修責任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標準，加強性能認定制度與注重房屋質(zhì)量保險制度。 　　對業(yè)主來講，則是房屋質(zhì)量保證的福音。業(yè)主的合法權(quán)益有保障了，避免因房屋維修問題久拖不絕而給日常生活造成的影響，避免矛盾激化。當然這也對資金監(jiān)管部門提出了更高的要求，要實履行核實責任。 　　對物業(yè)公司來講，因為保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量維修問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費問題，也會相應(yīng)的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)工作的開展。 　　從另一個角度講，該條給物業(yè)主管部門增加一項工作，不但嚴格監(jiān)管該項資金的使用，尤其對使用資金的業(yè)主、物業(yè)企業(yè)所申報的數(shù)額及用途都要嚴格審核。它涉及到維修項目是否屬于開發(fā)商的質(zhì)保范圍及費用的合理性等問題。因此從一定意義上講，從主管部門支付資金的前提，就是維修項目及維修費用要明確具體，且相關(guān)各方（尤其是開發(fā)商與業(yè)主）無異議方可，但是實踐中除了開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定認可相關(guān)數(shù)額外，一般對相關(guān)的維修費用都存在爭議，需要依法經(jīng)過訴訟或仲裁確定方可。因為它不同于住宅專項維修資金，因為專項維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。而該項資金屬于開發(fā)商所有，起一個質(zhì)保作用。因此，如果未經(jīng)開發(fā)商認可，就按一方意見使用該筆資金，是存在法律風險的。因此，對該項資金的使用，需要審慎適用。 　　亮點十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。 　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。 　　第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容： 　　（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限； 　?。ǘ┰试S施工的時間； 　?。ㄈU棄物的清運與處置； 　?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； 　　（五）禁止行為和注意事項； 　?。┭b修保證金的收取和退還； 　　（七）違約責任； 　　（八）其他需要約定的事項。 　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 　　具體事例：有的小區(qū)因為沒有登記，房屋漏水了，有的業(yè)主損壞了承重墻，對整個樓都造成了威脅。當然還有的業(yè)主不愿接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，也不愿交物業(yè)服務(wù)費用。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。 　　王輝律師解讀：裝修登記制度的設(shè)立不但是對〈國務(wù)院物業(yè)管理條例〉第53條規(guī)定的細化與延伸。而且是將實踐中具體做法從法規(guī)上進行了落實，加強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的義務(wù),完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從物業(yè)管理角度講旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管；從維從相鄰關(guān)系方面，旨在維護其他共有人的合法權(quán)益及知情權(quán)。 　　在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條所規(guī)定的裝修保證金制度，不僅僅是制約業(yè)主，也制約物業(yè)企業(yè)。業(yè)主違約了，要承擔責任。如果物業(yè)公司違約了，未盡到監(jiān)管職責，也要承擔裝修所造成的損失。所以它是一把雙刃劍。 　　根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人裝修應(yīng)當先登記，當然如果需要辦批準的還要辦批準手續(xù)，然后簽署相關(guān)的裝修協(xié)議，并交納相關(guān)的保證金。在協(xié)議中物業(yè)公司負有向業(yè)主告知注意或禁止事項的義務(wù)，比如說，不能破壞承重墻，不能破壞防水層等等。但是是不是，簽了裝修協(xié)議，物業(yè)公司的義務(wù)就完成了呢？當然不是，后面物業(yè)企業(yè)還有一個很重要的監(jiān)督義務(wù)，要到施工現(xiàn)場去查看。 　　這三條關(guān)于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。正是針對實踐中存在的問題而設(shè)立。相信隨著條例的實施，有關(guān)裝飾裝修引起的物業(yè)糾紛會逐步減少。 　　亮點十四、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交新建新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《條例》第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 　　具體事例：在之前一些項目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未就是否移交達成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。物業(yè)公司的身份不明不白，是代業(yè)主繳納水費，還是代專業(yè)經(jīng)營單位收費呢，不明確，關(guān)于物業(yè)公司的法律地位的探討也爭論不一？當然也存在著開發(fā)商想交給專業(yè)經(jīng)營單位，而專業(yè)經(jīng)營單位不收的情況？現(xiàn)在法律如何規(guī)定呢？ 　　王輝律師解讀：本條是關(guān)于條例施行后，新建住宅小區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交程序及時間的規(guī)定。 　　在業(yè)內(nèi)關(guān)于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交討論一直就未停止過，也是討論最多的問題。為什么會出現(xiàn)這么多的討論，是因為之前沒有法律規(guī)定開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位的手續(xù)如何辦理，在何時辦理。 　　根據(jù)上述〈條例〉規(guī)定：移交有一個限制條件，即綜合驗收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同。在這里未涉及到物業(yè)公司是否參與移交。當然如果由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理移交后，相應(yīng)的關(guān)于這方面的物業(yè)糾紛也會逐漸減少。 　　從具體規(guī)定來講，本條的可操作性很強，首先，對條例施行后的新小區(qū)，我們條例從期限上就專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的接收管理程序提出了要求；其次從順序上嚴格建設(shè)單位與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理接管在先，協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同在后，進一步落實了最終服務(wù)到戶。 　　之前，曾經(jīng)因為沒有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。本條關(guān)于條例實行后新建住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交就是針對上述問題而設(shè)。同時在立法時考慮到條例施行前后法律效力的問題，分為條例施行前后的，同時因為本條例涉及到舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，所以在條例關(guān)于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理中也提到舊住宅區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交問題，非常全面。該條例的實施，無論新舊，不論條例實行前后，所有新舊住宅小區(qū)的業(yè)主面臨的關(guān)于專業(yè)經(jīng)營單位的困惑都有了相關(guān)的法律依據(jù)，其問題也會逐步得到解決。 　　亮點十五、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交已建成新住宅區(qū)移交 　　條例規(guī)定：《山東省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。 　　具體事例：在去年，還有的小區(qū)因為專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的問題鬧個不停，還有的因為