【正文】 動適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)社會管理和公共服務體系，加強轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協助和監(jiān)督，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第七條　房屋的所有權人為業(yè)主。第十條　新建項目的建設單位在房屋銷售前，根據本條例規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，報街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及物業(yè)管理行政主管部門備案；在房屋銷售時，應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分情況作為房屋買賣合同的內容。符合下列條件之一的，應當在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導協助下，召開首次業(yè)主大會：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決。籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。第二十二條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。第二十六條　同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。聯席會議由業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)管理行政主管部門等參加。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。第三十三條　前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。第三十四條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業(yè)服務用房，最少不低于一百平方米，并無償移交。具體標準由設區(qū)的市人民政府制定。第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。專業(yè)經營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。第四十一條　建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。第四十三條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗協議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗有關的文件。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案。物業(yè)質量保修金按照當地個人交存首期住宅專項維修資金的相同比例交存，可以采用現金方式，也可以采用擔保方式。第四章　物業(yè)服務第四十九條　從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并進行公示。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)單位維修和養(yǎng)護。第五十五條　物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。第五十七條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第五十九條　物業(yè)服務合同約定采取酬金制收取物業(yè)服務費的，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務企業(yè)代收專業(yè)經營費用所得的報酬，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務用房免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托向專業(yè)經營單位繳納的公共用水、用電等費用，按照居民生活用水、用電等方式計價。上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)服務企業(yè)實施。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。第六十四條　業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。物業(yè)服務評估監(jiān)理機構提供的專業(yè)服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。第五章　物業(yè)的使用和維護第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第七十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。第七十二條　建設單位依法取得的車位、車庫應當在辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限應當不超過六個月。其中在公共、共用車庫內，專有車位、車庫用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納汽車停放服務費的，從其約定，出租人負連帶交納責任。停放服務費可以按照車位、車庫數量計收，也可以按照登記的產權面積計收。業(yè)主大會成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)并公示。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。第七十九條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。第八十條　住宅專項維修資金管理執(zhí)行國家相關規(guī)定，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。第八十三條　住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。應急維修所需費用應當經過審計并向業(yè)主公示后，從直接相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。第八十九條　違反本條例第四十條規(guī)定，建設單位未按