【正文】 建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。第二十一條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第二十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、消防等相關(guān)工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主意見(jiàn)，公布實(shí)施。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。第二十七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。住宅區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)的情況；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。第三十條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。物業(yè)服務(wù)用房配置，應(yīng)當(dāng)為地面以上的非居住房屋，方便業(yè)主，具備獨(dú)立、正常使用功能。第三十六條　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。第三十九條　實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。第四十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四十六條　新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，向項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。第四十七條　建設(shè)單位不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。第四十八條　住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿前三個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告；保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行法定保修責(zé)任的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。建設(shè)單位、業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第五十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，形成與市場(chǎng)相適應(yīng)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。下列方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：（一）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（二）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定采取政府指導(dǎo)價(jià)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（四）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第五十八條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，接受業(yè)主委員會(huì)的核查。第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有