【正文】 大會的決定使用。具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位制定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)?！　I(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)?！　』I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。　　第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。　　第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展?！　〗⑽飿I(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利?！　〉谄邨l 社區(qū)居民（村民）委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。　　第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：　　（一）負(fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；　?。ǘ┲笇?dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；　?。ㄈ┴?fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；　?。ㄋ模┴?fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；　?。ㄎ澹┴?fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；　?。┲笇?dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進(jìn)市物業(yè)管理協(xié)會加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律?！　∥飿I(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。 莆田市物業(yè)管理實施細(xì)則第一章 總第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。　　第三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境?！　。ㄆ撸┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉诎藯l 建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享?！　∪嗣裾{(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。　　第十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式?！　〉谑臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會?！　I(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。　　第十七條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：　?。ㄒ唬I(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；　?。ǘI(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式?！　〉谑藯l 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的方式確定　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)?！　》菢I(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會籌備組使用?！　〉诙l 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確?！　〉诙邨l 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議?！　〉诙藯l 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢?！　I(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止?！　I(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起五日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物?！　I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：　?。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O(shè)施的維修、維保和養(yǎng)護(hù)；　?。ǘ┬l(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；　?。ㄈ┑缆肪S護(hù)，車輛停放秩序管理；　?。ㄋ模┌踩婪逗途S護(hù)公共生活秩序；　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。　　第三十七條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：　　（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；　?。┑孛鷱?fù)文件?！　〉谒氖畻l 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　∏皟煽钏?guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；　?。ǘ┕矆鏊?、公共綠地的面積和位置；　?。ㄈ┕曹囄粩?shù)量和位置；　?。ㄋ模┑叵率?、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬；　　（五）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；　?。┕灿迷O(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；　?。ㄆ撸┢渌枰魇镜膱鏊驮O(shè)施設(shè)備。　　第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房?！　I(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受、使用和經(jīng)營?！　“匆?guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。　　第四十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。承接查驗的相關(guān)規(guī)定由市建設(shè)行政主管部門另行制定?！　笏唾Y料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的，可以邀請或協(xié)議招標(biāo)形式，但投標(biāo)人不得少于三個?！　ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)管理項目。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理、指定管轄?！　〉谖迨鶙l 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價?！　∥飿I(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見?！　I(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向市價格行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者向人民法院提起訴訟?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。　　實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)