【正文】 修基金 ， 不計征營業(yè)稅 。 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 （財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 33 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅 由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； 收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； 所收款項全額上繳財政。 （ 2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。 （ 1）營業(yè)稅的計算 回遷房成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮 到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地 支付成本，補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成 本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。 由于該項目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 需要注意的是，這里 不能按預(yù)計毛利率計算繳 稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款 。 29000＝ （元 /平方米）。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。 該項目于 2021年 5月完工。 為簡化計算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 而對 超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 35000元（ 200 3500 5%）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡 ” 的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。 （ 3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ) 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 12 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 〔 2021〕 220號）規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕 187號） 第三條第（一）款規(guī)定 確認(rèn)收入。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）納稅義務(wù)發(fā)生時間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為 拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。另 外， 對補償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出 、安置及動遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 7號 —— 非貨幣資產(chǎn)交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 ， 預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì) ，且公允價值能夠可靠計量 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）計稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) 〔 1995〕 549號） 和 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅， 對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕31號） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 2021年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷售價格 3500元/平方米。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場價格確認(rèn)收入的同時，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。 2021年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費 700萬元，建筑安裝工程費 3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1600萬元，公共配套設(shè)施費 200萬元，開發(fā)間接費 300萬元。 需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認(rèn)為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要 在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂?需要注意的 是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計算 的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理 交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算， 只需要預(yù)征。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 29 案例分析 該項目土地增值稅清算計算過程如下： 開發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬元）； 扣除項目金額＝ 11530 （ 1+20%）＋ 11530 10%+14770 %＝ （萬元）； 增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬 元）； 增值率＝ 247。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng) 分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里 土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價應(yīng)該包括 土地成本。 A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交 換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷 售價 5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票； A公司如果 采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確 認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價 ，然后視同 銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬 元）。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 35 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機構(gòu)收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 而由開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款 ， 其實并不是代收款 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 40 案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬元；代收住房專項維修基金 50萬元；代收取暖費 100萬元 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項應(yīng)作為收入處理 。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的 ， 在計算扣除項目金額時 ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù) 。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用 ，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 46 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實際操作中， 幾乎所有酒店都將平時發(fā)生的租金費用計入成本費用，將超額分紅納入稅后分配事項。 如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的 5%，則超額部分由雙方平分。 一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會存在差異，甲方應(yīng)于會計期末參照年度經(jīng)營成果計算出實付額，并與“ 預(yù)計負(fù)債 ” 科目余額進行比較，如有差額則要據(jù)實調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應(yīng)納稅所得額比改變會計核算方法前 減少了 27萬元，降至 121萬元，實際繳納所得稅40萬元，節(jié)約了 9萬元的稅額支出 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費扣除的稅務(wù)處理 一、土地閑置費用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令〔 1999〕 第 5號）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。土地閑置費根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費為合同地價或者基準(zhǔn)地價的 8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的 20%征收土地閑置費。 第二十七條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 ———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。 這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅100 5%=5（萬元）。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 67 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個人所得稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [2021]576號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用， 其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬元）。 開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費