【正文】 畢， 不考慮其他因素， 其凈利潤為 (30002021) (125%)=750(萬元 )。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 84 案例分析 稅務處理分析 （ 1）方案一的涉稅分析 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法 》 及 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 80 七、合作建房的稅務處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國稅法 [2021]31號第三十六條規(guī)定： “ 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且 該項目未成立獨立法人公司的， 按下列規(guī)定進行處理： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的， 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時， 如該項目已經(jīng)結算計稅成本， 其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額； 如未結算計稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 78 六、房企 代墊首付和 購房返稅 的營業(yè)稅處理 另外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 《 資金墊付協(xié)議 》 ， 根據(jù)協(xié)議約定 ，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi) （ 一般在交房前 ） 將首付款全額補上 ， 房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房 。 所以 A公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應以 85萬元作為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入額。 5=3（萬元）。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 70 五、商鋪售后返租的案例分析 （四）房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給 A公司， 每月應按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的 12%繳納房產(chǎn)稅： 15247。 城市維護建設稅及附加 （ 7%+3%） = 。 對此，各地稅務機關也分別出臺了相關具體規(guī)定予以明確。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 61 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司， 采用售后返租方式銷售商鋪。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 57 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 二、土地閑置費用的收費標準 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費； 滿 2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。那么， 協(xié)議約定的超額凈利為 148－ 49－ 900 5%＝ 54（萬元），乙方累計分得 27萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 45 三、產(chǎn)權式酒店經(jīng)營方式的稅務處理 （一）產(chǎn)權式酒店的定義 產(chǎn)權式酒店 ，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。 財政部 、 國家稅務總局 《 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （ 財稅字 〔 1995〕 048號 ） 第六條規(guī)定 ，對于縣級及縣級以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用 ， 如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的 ， 則可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 39 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 基于以上法律依據(jù) ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費用是否需要繳納企業(yè)所得稅 ， 主要取決于代收費用是以誰的名義收取 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 37 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務總局 《 關于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （ 國稅發(fā)〔 2021〕 31號 ）第五條規(guī)定： “ 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 34 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 國稅發(fā) [2021]69號 文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金 ， 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 、 共用設施設備的維修和更新 、 改造 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 31 案例分析 。 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清 算，要看樓盤的銷售情況。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 24 案例分析 （一）賬務處理 ＝（ 6400＋ 5530） 247。 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 20 案例分析 （三）企業(yè)所得稅的處理 該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要 按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。也就是說，該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付 給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 6 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補償費 貸：應付賬款 ——— 拆遷補償費 借：應付賬款 ——— 拆遷補償費 貸：主營業(yè) 務收入 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 7 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結轉成本的會計處理： 借：主營業(yè)務成本 —— 土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產(chǎn)品 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 8 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務處理 營業(yè)稅的處理 《 國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 〔 2021〕 768號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時， 其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 16 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 關于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法 》 （國家稅務總局令第 6號） 第四條規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理 。 “ 拆一還一 ” 等面積部分土地增值稅的計稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為 2%， 則應按規(guī)定預繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 2021年 1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 假定預征率為 2%，則 A公司 2021年 9 月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地 增值稅＝ 5530 2%＝ （萬元）。 A公司應該在 2021年 9月與被拆遷戶辦理交接 手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 7900 5%＝ （萬元）。 但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的 住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。國家稅務總局 《 關于營業(yè)稅若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 1995〕 076號 ）第四條關于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定， 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。 只不過是會計上不做銷售處理罷了 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 42 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅 。 只有及時將代收費用按規(guī)定轉付給委托單位 ，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 50 案例分析 甲方 2021年度營業(yè)收入總額為 500萬元，成本費用 352萬元（包括支付租金 72萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額 148萬元（為簡化分析，假設無任何納稅調(diào)整事項，計算結果不保留小數(shù)），全年累計繳納企業(yè)所得稅 49萬元。 具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地： 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 56 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之 日起滿 1年未動工開發(fā)建設的； （二）已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 60 五、商鋪售后返租的財稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋 無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商 。 顯然， A公司 無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。 購房者返租商鋪應繳納營業(yè)稅 15 5%=（萬元），城市維護建設稅及附加 （ 7%+3%） = A公司還需就當年轉租商鋪取得的租金收入按“ 服務業(yè) —— 租賃業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅，即5 5%=（萬元）。 否則，稅務機關會根據(jù) 《 稅收征管法 》 第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對 A公司處應扣未扣、應收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權責發(fā)生制原則， A公司每年的租賃支出為 15247。根據(jù)國稅函 [2021]875號文件規(guī)定，確認應稅收入實現(xiàn)的條件是 “ 收入的金額能夠可靠地計量 ” 。 房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金 ， 促使客戶盡快辦理房貸按揭 ， 自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù) ， 財務處理上相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入 ， 應當全額計入營業(yè)額 ， 計算繳納營業(yè)稅及其他稅金 。 該銷售方式下 ， 企業(yè)實際收入僅 97萬元 ， 但申報營業(yè)稅還應當按 100萬元計算繳納 。 請針對每一種方案進行稅務處理分析。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當于以 2021萬元購入了 40套成本價值為 1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為 3000萬元的商品住宅。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。 對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第二十條的規(guī)定 核定 。 按照財政部、國家稅務總局 《 關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 》 （ 財稅 [2021]191號 ） “ 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定 ，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅 ，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 上述方式因甲方和乙方不屬于共擔風險、共享利潤的行為，不屬財稅 [2021]191號文件所稱的“ 投資入股不征營業(yè)稅 ” 的行為， 屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為。因此， 對合營企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 甲方在建成后又出售的 50%部分應當按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 800 5%＝ 40萬元 。即 “ 集資建房 ” 房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)，集資者擁有全部產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的，應按“ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅；凡單位不與集資者辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，但集資者具有永久使用權的，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 該企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為 15%， 稅金暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。 若 C項目已知實際計稅成本為 4550萬元，則 C項目匯算清繳應納稅所得額為：（ 6500－ 4550－ 6500 5%）