【正文】 畢， 不考慮其他因素， 其凈利潤為 (30002021) (125%)=750(萬元 )。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 84 案例分析 稅務(wù)處理分析 （ 1）方案一的涉稅分析 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法 》 及 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 80 七、合作建房的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國稅法 [2021]31號第三十六條規(guī)定： “ 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且 該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的， 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本， 其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 78 六、房企 代墊首付和 購房返稅 的營業(yè)稅處理 另外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 《 資金墊付協(xié)議 》 ， 根據(jù)協(xié)議約定 ，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi) （ 一般在交房前 ） 將首付款全額補(bǔ)上 ， 房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房 。 所以 A公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以 85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。 5=3（萬元）。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 70 五、商鋪售后返租的案例分析 （四）房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給 A公司， 每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的 12%繳納房產(chǎn)稅： 15247。 城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 （ 7%+3%） = 。 對此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺(tái)了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 61 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司， 采用售后返租方式銷售商鋪。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 57 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿 2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。那么， 協(xié)議約定的超額凈利為 148－ 49－ 900 5%＝ 54（萬元），乙方累計(jì)分得 27萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 45 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店 ，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報(bào)。 財(cái)政部 、 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （ 財(cái)稅字 〔 1995〕 048號 ） 第六條規(guī)定 ，對于縣級及縣級以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的 ， 則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 39 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 基于以上法律依據(jù) ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅 ， 主要取決于代收費(fèi)用是以誰的名義收取 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 37 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （ 國稅發(fā)〔 2021〕 31號 ）第五條規(guī)定： “ 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 34 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 國稅發(fā) [2021]69號 文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金 ， 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 、 改造 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 31 案例分析 。 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清 算，要看樓盤的銷售情況。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 24 案例分析 （一）賬務(wù)處理 ＝（ 6400＋ 5530） 247。 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 20 案例分析 （三）企業(yè)所得稅的處理 該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要 按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。也就是說，該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付 給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 6 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：主營業(yè) 務(wù)收入 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 7 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本 —— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 8 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 營業(yè)稅的處理 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2021〕 768號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)， 其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 16 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法 》 （國家稅務(wù)總局令第 6號） 第四條規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理 。 “ 拆一還一 ” 等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為 2%， 則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 2021年 1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 假定預(yù)征率為 2%，則 A公司 2021年 9 月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地 增值稅＝ 5530 2%＝ （萬元）。 A公司應(yīng)該在 2021年 9月與被拆遷戶辦理交接 手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 7900 5%＝ （萬元）。 但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的 住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 1995〕 076號 ）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定， 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。 只不過是會(huì)計(jì)上不做銷售處理罷了 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 42 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅 。 只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位 ，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 50 案例分析 甲方 2021年度營業(yè)收入總額為 500萬元，成本費(fèi)用 352萬元（包括支付租金 72萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額 148萬元（為簡化分析，假設(shè)無任何納稅調(diào)整事項(xiàng)，計(jì)算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計(jì)繳納企業(yè)所得稅 49萬元。 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地： 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 56 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 （一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之 日起滿 1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； （二）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 60 五、商鋪售后返租的財(cái)稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價(jià)款為成交價(jià)，同時(shí)與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋 無償或低價(jià)交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商 。 顯然， A公司 無償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅 15 5%=（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 （ 7%+3%） = A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“ 服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅，即5 5%=（萬元）。 否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù) 《 稅收征管法 》 第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對 A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， A公司每年的租賃支出為 15247。根據(jù)國稅函 [2021]875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是 “ 收入的金額能夠可靠地計(jì)量 ” 。 房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金 ， 促使客戶盡快辦理房貸按揭 ， 自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù) ， 財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入 ， 應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入營業(yè)額 ， 計(jì)算繳納營業(yè)稅及其他稅金 。 該銷售方式下 ， 企業(yè)實(shí)際收入僅 97萬元 ， 但申報(bào)營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按 100萬元計(jì)算繳納 。 請針對每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當(dāng)于以 2021萬元購入了 40套成本價(jià)值為 1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為 3000萬元的商品住宅。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條的規(guī)定 核定 。 按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 》 （ 財(cái)稅 [2021]191號 ） “ 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定 ，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅 ，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 上述方式因甲方和乙方不屬于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的行為，不屬財(cái)稅 [2021]191號文件所稱的“ 投資入股不征營業(yè)稅 ” 的行為， 屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。因此， 對合營企業(yè)的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 甲方在建成后又出售的 50%部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅 800 5%＝ 40萬元 。即 “ 集資建房 ” 房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，集資者擁有全部產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅；凡單位不與集資者辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但集資者具有永久使用權(quán)的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。 該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為 15%， 稅金暫只計(jì)算營業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。 若 C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為 4550萬元，則 C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（ 6500－ 4550－ 6500 5%）