【正文】 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 120 案例分析 [分析 ] 所以 C項目上年度所收取的預收款中 2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整， 則在 2021年度應做納稅調(diào)減處理。 對于 C項目所得稅匯算要注意不能再按照預計計稅毛利率 15%來進行計算了。 B項目匯算清繳應納稅所得額為：（ 10000－7500－ 10000 5%）－（ 4000 15%－ 4000 5%）=2021－ 400=1600（萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 117 案例分析 [分析 ] B項目開發(fā)產(chǎn)品，會計已經(jīng)結轉收入，且收取的預收款符合國稅發(fā) [2021]31號確認收入的條件，確認所得稅收入 10000萬元，確認結轉成本 7500萬元。 2021年 12月， A房地產(chǎn)企業(yè)結轉 B項目銷售收入 10000萬元，銷售成本7500萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 115 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《 國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （ 國稅函 [2021]875號 ）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 114 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 從會計處理上來 看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收完全款不會交付入住，即符合企業(yè)會計準則收入確認條件的規(guī)定時，企業(yè)方結轉收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項一概反映在 “ 預收賬款 ” 科目。 而對于符合當?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價、標準價出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機關審核啟暫免征收 營業(yè)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 112 七、合作建房的稅務處理 （三） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅 綜合以上，根據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》及其 《 實施細則 》 的規(guī)定， “ 集資建房 ” 屬于有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為，均應按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 《 財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 》 （ 財稅字 [1999]210號 ）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革， 對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。所以，關鍵是要看土地使用權有沒有實際轉移。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 110 七、合作建房的稅務處理 按照國家稅務總局 《 關于合作建房營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2021]1003號 ）精神， 甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房， 不適用于國稅函發(fā) [1995]156號文件的規(guī)定。申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅 2021 3%＝ 60萬元。 對甲企業(yè)按“轉讓無形資產(chǎn)”征 營業(yè)稅 ,在收到預收款時確認納稅義務發(fā)生時間， 按 5%的稅率計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 2021 5%＝ 100萬元， 而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付 2021萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè) 3%稅率申報繳納營業(yè)稅。請進行有關的營業(yè)稅處理分析。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 107 案例分析 甲企業(yè)提供 5000平方米的土地使用權，乙企業(yè)提供 2021萬元資金 并負責施工 。 因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額 按 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第二十條的規(guī)定核定。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 106 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 104 案例分析 [分析 ] 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答之一 的通知》（ 國稅函發(fā) [1995]156號 ）第十七條和《國家稅務總局關于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知》（ 國稅發(fā) [1993]149號 ）第八條第（一）項第一款的規(guī)定 ： 房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為， 對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產(chǎn)征稅。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按 “ 轉讓無形資產(chǎn) ” 征稅； 對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 102 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。 當年合營企業(yè)銷售的 400套房屋，共計銷售額6400萬元， 按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 6400 5%＝320萬元 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 100 案例分析 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知》 （國稅發(fā) 〔 1993〕 149號）第八條第（一）項第一款 規(guī)定： 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 98 案例分析 [案情介紹 ] 甲方以土地使用權 10000平方米，乙方以貨幣資金 8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當年委托其他建筑單位共新建標準、質(zhì)量均相同的住宅用戶 500套，當年銷售 400套，每套售價 16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋 5套，乙方分配房屋 8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。 房屋建成后 如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 97 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 95 案例分析 [分析 ] 乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù) 國稅函發(fā) [1995]156號 《 國家稅務總局關于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答之一 的通知 》 第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務，無論其是否參與施工，均應按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程合同， 只是負責工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務，對乙方此項業(yè)務按服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 93 案例分析 [案情介紹 ] 甲方將土地使用權出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 92 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按 “服務業(yè) 租賃業(yè)” 征營業(yè)稅； 乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。 例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。 如果合作建房的雙方 (或任何一方 )將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅 。對 甲方應按 “ 轉讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 子目征稅 ；對 乙方 應按 “ 銷售不動產(chǎn) ”稅目征稅。在這一合作過程中， 甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為； 乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式 是純粹的 以物易物 ，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換 。 從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負和稅后利潤都不一樣。 假設乙單位已將 40套房產(chǎn)銷售完畢， 不考慮其他因素， 其凈利潤為 (30002021) (125%)=750(萬元 )。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 86 案例分析 （ 2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的 40套住宅計稅成本為1800萬元，正常銷售價格為 3000萬元。 (125%)=(萬元 )。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 85 案例分析 基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的 1000萬元利潤分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項目的稅后利潤，乙單位不需要按照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 計算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為 1000萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 84 案例分析 稅務處理分析 （ 1）方案一的涉稅分析 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法 》 及 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項目單位住宅計稅成本 45萬元，單位住宅銷售價格 75萬元，乙單位享有 40套單位住宅 。 ” 國稅法 [2021]31號第三十七條規(guī)定 ： “ 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： 企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 ，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理， 并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的 市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。 同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 80 七、合作建房的稅務處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國稅法 [2021]31號第三十六條規(guī)定： “ 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且 該項目未成立獨立法人公司的， 按下列規(guī)定進行處理： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的， 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時， 如該項目已經(jīng)結算計稅成本， 其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額； 如未結算計稅成本， 則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。 仍以一套價值 100萬元的商品房為例 ， 客戶應繳契稅 4萬元 ， 辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付 1萬元 ， 另外 3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 79 六、房企 代墊首付和 購房返稅 的營業(yè)稅處理 （ 二 ） 購房返稅 某市規(guī)定 ， 購買 90平方米以下普通住房可以減按 1%征收契稅 。 將來實際收款時直接沖減其他應收款 ， 與預售收入無關 ，不需要另作納稅處理 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 78 六、房企 代墊首付和 購房返稅 的營業(yè)稅處理 另外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 《 資金墊付協(xié)議 》 ， 根據(jù)協(xié)議約定 ，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi) （ 一般在交房前 ） 將首付款全額補上 ， 房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房 。 其中 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 (財政部 國家稅務總局第 52號令 )第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn) ， 采取預收款方式的 ， 其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 。 雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在 1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。 比如，市民購買一套價值 100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付 5成，即50萬元。 所以 A公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應以 85萬元作為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入額。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 75 五、商鋪售后返租的案例分析 （六）土地增值稅 本例中， A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為 100萬元，所得稅計稅收入為 85萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產(chǎn)取得的收入呢？ 《 土地增值稅暫行條例 》 第五條規(guī)定， 納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 轉