【正文】 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 64 五、商鋪售后返租的案例分析 浙江省地稅局 《 關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知 》（ 浙地稅函 [2021]62號） 第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 69 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 根據(jù) 《 個(gè)人所得稅法 》 第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 71 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù) 》 （國稅函[2021]603號） 規(guī)定， 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式， 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。 轉(zhuǎn)租收入 5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在 1年后交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 79 六、房企 代墊首付和 購房返稅 的營業(yè)稅處理 （ 二 ） 購房返稅 某市規(guī)定 ， 購買 90平方米以下普通住房可以減按 1%征收契稅 。 ” 國稅法 [2021]31號第三十七條規(guī)定 ： “ 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的 市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 (125%)=(萬元 )。 合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式 是純粹的 以物易物 ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 。 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 97 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房 。 當(dāng)年合營企業(yè)銷售的 400套房屋，共計(jì)銷售額6400萬元， 按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅 6400 5%＝320萬元 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 106 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。 對甲企業(yè)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征 營業(yè)稅 ,在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 按 5%的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅 2021 5%＝ 100萬元， 而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付 2021萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè) 3%稅率申報(bào)繳納營業(yè)稅。 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 》 （ 財(cái)稅字 [1999]210號 ）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革， 對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 115 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《 國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （ 國稅函 [2021]875號 ）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。 對于 C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%來進(jìn)行計(jì)算了。 B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（ 10000－7500－ 10000 5%）－（ 4000 15%－ 4000 5%）=2021－ 400=1600（萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 114 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 從會(huì)計(jì)處理上來 看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收完全款不會(huì)交付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一概反映在 “ 預(yù)收賬款 ” 科目。所以，關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移。請進(jìn)行有關(guān)的營業(yè)稅處理分析。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 104 案例分析 [分析 ] 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答之一 的通知》（ 國稅函發(fā) [1995]156號 ）第十七條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知》（ 國稅發(fā) [1993]149號 ）第八條第（一）項(xiàng)第一款的規(guī)定 ： 房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為， 對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 100 案例分析 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試行稿）的通知》 （國稅發(fā) 〔 1993〕 149號）第八條第（一）項(xiàng)第一款 規(guī)定： 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 95 案例分析 [分析 ] 乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù) 國稅函發(fā) [1995]156號 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答之一 的通知 》 第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同， 只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 如果合作建房的雙方 (或任何一方 )將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅 。 從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤都不一樣。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 85 案例分析 基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的 1000萬元利潤分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤，乙單位不需要按照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為 1000萬元。 同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 將來實(shí)際收款時(shí)直接沖減其他應(yīng)收款 ， 與預(yù)售收入無關(guān) ，不需要另作納稅處理 。 比如，市民購買一套價(jià)值 100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付 5成，即50萬元。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 74 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 本例中， A公司在銷售房產(chǎn)時(shí) ，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。 開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 67 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [2021]576號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用， 其實(shí)質(zhì)是購買者個(gè)人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價(jià)款。 這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。 開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的 8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的 20%征收土地閑置費(fèi)。 一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會(huì)存在差異，甲方應(yīng)于會(huì)計(jì)期末參照年度經(jīng)營成果計(jì)算出實(shí)付額，并與“ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目余額進(jìn)行比較，如有差額則要據(jù)實(shí)調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 46 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實(shí)際操作中， 幾乎所有酒店都將平時(shí)發(fā)生的租金費(fèi)用計(jì)入成本費(fèi)用，將超額分紅納入稅后分配事項(xiàng)。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的 ， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù) 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 40 案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50萬元；代收取暖費(fèi) 100萬元 。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 35 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營業(yè)稅。 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交 換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷 售價(jià) 5530萬元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票； A公司如果 采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確 認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價(jià) ，然后視同 銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬 元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 29 案例分析 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過程如下： 開發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬元）； 扣除項(xiàng)目金額＝ 11530 （ 1+20%）＋ 11530 10%+14770 %＝ （萬元）； 增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬 元）； 增值率＝ 247。 需要注意的 是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算 的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi) 700萬元，建筑安裝工程費(fèi) 3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬元，開發(fā)間接費(fèi) 300萬元。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。 2021年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷售價(jià)格 3500元/平方米。 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕31號） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）計(jì)稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) 〔 1995〕 549號） 和 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅， 對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。另 外， 對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 12 一、拆遷