【正文】 開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù) 時，就要確認(rèn) 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元）， 繳納企業(yè)所得稅＝ 25%＝ （萬元）。 需要注意的是，這里 不能按預(yù)計毛利率計算繳 稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理 交接手續(xù)時，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算， 只需要預(yù)征。 假定預(yù)征率為 2%，則 A公司 2021年 9 月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地 增值稅＝ 5530 2%＝ （萬元）。 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清 算，要看樓盤的銷售情況。 由于該項目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 29 案例分析 該項目土地增值稅清算計算過程如下： 開發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬元）； 扣除項目金額＝ 11530 （ 1+20%）＋ 11530 10%+14770 %＝ （萬元）； 增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬 元）； 增值率＝ 247。 ＝ %，適用稅率 30%，速算扣除率為 0； 應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－ 0＝ （萬 元）； 已預(yù)征土地增值稅＝ 5530 2%＝ （萬元）； 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝ － ＝ （萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 30 案例分析 。 （ 1）營業(yè)稅的計算 回遷房成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮 到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地 支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成 本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng) 分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里 土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價應(yīng)該包括 土地成本。 A公司應(yīng)該在 2021年 9月與被拆遷戶辦理交接 手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 7900 5%＝ （萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 31 案例分析 。 （ 2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。 A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交 換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷 售價 5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票； A公司如果 采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確 認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價 ，然后視同 銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬 元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 32 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要繳納營業(yè)稅。 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 540號）第五條規(guī)定 ：“ 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 （財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 33 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅 由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； 收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； 所收款項全額上繳財政。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。 但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的 住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 34 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 國稅發(fā) [2021]69號 文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金 ， 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 、 改造 。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性 ， 對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu) 、 公積金管理中心 、 開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金 ， 不計征營業(yè)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 35 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。 并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬元；代收住房專項維修基金 50萬元；代收取暖費 100萬元。 則代收款項的營業(yè)額=1000+100+50=1150萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 1995〕 076號 ）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定， 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 37 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （ 國稅發(fā)〔 2021〕 31號 ）第五條規(guī)定： “ 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。 企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 ” 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 38 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國稅發(fā) 〔 2021〕 31號 第十六條規(guī)定： “ 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時扣除 。 企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用 ， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時 ， 也可以從收入中扣除 。 ” 也就是說代收代繳款項是不做為收入的 ，所述的確認(rèn)為銷售收入的 “ 代收款項 ” 是開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 。 而由開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款 ， 其實并不是代收款 。 只不過是會計上不做銷售處理罷了 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 39 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 基于以上法律依據(jù) ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費用是否需要繳納企業(yè)所得稅 ， 主要取決于代收費用是以誰的名義收取 。 如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的 ， 則不繳納企業(yè)所得稅； 如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的 ， 則繳納企業(yè)所得稅 ， 但在計算企業(yè)所得稅時 ， 對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用 ， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時 ，也可以從收入中扣除 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 40 案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬元；代收住房專項維修基金 50萬元；代收取暖費 100萬元 。 假設(shè)代收款項皆是 “ 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， ” 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入 =1000萬元 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 41 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅 。 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 第二條規(guī)定： “ 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ， 包括貨幣收入 、 實物收入和其他收入： 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第五條規(guī)定： “ 條例第二條所稱的收入 ， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項應(yīng)作為收入處理 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 42 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅 。 財政部 、 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （ 財稅字 〔 1995〕 048號 ） 第六條規(guī)定 ，對于縣級及縣級以上人民政府 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用 ， 如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的 ， 則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅 。 如果代收費用未計入房價中 ， 而是在房價之外單獨收取的 ，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的 ， 在計算扣除項目金額時 ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù) 。 如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的 ， 在計算增值額時不允許扣除代收費用 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 43 案例分析 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于印發(fā) 〈 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 〉 的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕 132號 ）第二十五條進(jìn)一步明確 ， 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用 ， 應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ， 應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅 。 實際支付的代收費用 ， 在計算扣除項目金額時 ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計扣除的基數(shù)； 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 44 案例分析 房地產(chǎn)價格的 ， 不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 ，在計算增值額時不允許扣除代收費用 。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用 ，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 只有及時將代收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位 ，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 45 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店 ，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。 該 投資回報 分為兩部分： 一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 46 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實際操作中， 幾乎所有酒店都將平時發(fā)生的租金費用計入成本費用，將超額分紅納入稅后分配事項。 從表象上看，這種經(jīng)營模式似乎兼具了 房產(chǎn)租賃與投資 兩種性質(zhì)， 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 47 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理： 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2021〕 478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體， 經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定， 應(yīng)按照“ 服務(wù)業(yè) ——— 租賃業(yè) ” 征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 48 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理： 只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法， 就可以把協(xié)議約定的分紅款轉(zhuǎn)化為正常的租金費用 (即浮動的租金費用 ,在會計上計入 “ 預(yù)計負(fù)責(zé) ”科目，從而起到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 49 案例分析 紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營管理，每年按乙方購房價格（經(jīng)過統(tǒng)計 ，購房總價合計 900萬元 ） 的 8%支付租金，每月支付一次。 如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的 5%，則超額部分由雙方平分。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 50 案例分析 甲方 2021年度營業(yè)收入總額為 500萬元，成本費用 352萬元（包括支付租金 72萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額 148萬元（為簡化分析，假設(shè)無任何納稅調(diào)整事項，計算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計繳納企業(yè)所得稅 49萬元。那么， 協(xié)議約定的超額凈利為 148－ 49－ 900 5%＝ 54（