【正文】 開發(fā)公司銷售不動產，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發(fā)公司使用若干年。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產買賣合同和租賃合同， 約定商鋪按優(yōu)惠價 85萬元（即總價 100萬元的 85%）出售，在未來 5年內，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。 目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 51 案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營業(yè)稅及附加為：（ 27+72） %=(萬元 ) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產稅為 : ：（ 27+72） 12%=(萬元 ). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個人所得稅 : （ 27+72） 10%=(萬元 ). 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 52 案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過測算，估計年末分紅額在 3%（即 27萬元）左右， 財務上應將其作為租金費用，按期平均分攤計入“ 預計負債 ” 科目（只提不付）。 該 投資回報 分為兩部分： 一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。 如果代收費用未計入房價中 ， 而是在房價之外單獨收取的 ，可以不作為轉讓房地產的收入 。 如果不是由房地產開發(fā)企業(yè)開票收取的 ， 則不繳納企業(yè)所得稅； 如果由房地產開發(fā)企業(yè)開票收取的 ， 則繳納企業(yè)所得稅 ， 但在計算企業(yè)所得稅時 ， 對納入開發(fā)產品價內自己收取的代收費用 ， 在轉付給委托單位時 ，也可以從收入中扣除 。 企業(yè)代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性 ， 對房地產主管部門或其指定機構 、 公積金管理中心 、 開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金 ， 不計征營業(yè)稅 。 （ 2）開具銷售不動產發(fā)票問題。 由于該項目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 29000＝ （元 /平方米）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。 為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產品的計稅成本。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產開發(fā)公司 2021年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡 ” 的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產企業(yè)拆遷還房的稅務處理 （ 1）納稅義務發(fā)生時間 房地產開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為 拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出 、安置及動遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會計準則第 7號 —— 非貨幣資產交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產交換 ， 預計未來能帶來更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實質 ，且公允價值能夠可靠計量 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 土地增值稅的處理 即房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費 。 2021年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。 需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要 在總可售面積 29000平方米中分攤。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理 交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算， 只需要預征。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應 分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里 土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括 土地成本。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。 而由開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款 ， 其實并不是代收款 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項應作為收入處理 。 據(jù)此分析 ， 假如房地產開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用 ，則也要作為開發(fā)產品的銷售收入征稅 。 如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的 5%，則超額部分由雙方平分。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應納稅所得額比改變會計核算方法前 減少了 27萬元，降至 121萬元，實際繳納所得稅40萬元，節(jié)約了 9萬元的稅額支出 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費扣除的稅務處理 一、土地閑置費用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令〔 1999〕 第 5號）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 第二十七條規(guī)定， 開發(fā)產品計稅成本支出 ———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產收取的全部價款的價外費用。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產應繳納營業(yè)稅100 5%=5（萬元）。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬元）。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對于售后返租業(yè)務， A公司需分別作銷售不動產和租賃兩項業(yè)務處理，分別計算相關成本、費用和損益。 2021/6/16 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 75 五、商鋪售后返租的案例分析 （六）土地增值稅 本例中， A公司銷售不動產計征營業(yè)稅的營業(yè)額為 100萬元，所得稅計稅收入為 85萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？ 《 土地增值稅暫行條例 》 第五條規(guī)定， 納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 其中 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 (財政部 國家稅務總局第 52號令 )第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產 ， 采取預收款方式的 ， 其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 。 仍以一套價值 100萬元的商品房為例 ， 客戶應繳契稅 4萬元 ， 辦理房產證時客戶僅支付 1萬元 ， 另外 3萬元由房地產企業(yè)承擔 。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產品，假定該投資項目單位住宅計稅成本 45萬元，單位住宅銷售價格 75萬元，乙單位享有 40套單位住宅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 86 案例分析 （ 2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的 40套住宅計稅成本為1800萬元，正常銷售價格為 3000萬元。在這一合作過程中， 甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為； 乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 92 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按 “服務業(yè) 租賃業(yè)” 征營業(yè)稅； 乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。 房屋建成后 如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 102 七、合作建房的稅務處理 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。 因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額 按 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第二十條的規(guī)定核定。申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅 2021 3%＝ 60萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 112 七、合作建房的稅務處理 （三） 非房地產開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅 綜合以上，根據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》及其 《 實施細則 》 的規(guī)定， “ 集資建房 ” 屬于有償轉讓不動產所有權的行為，均應按照 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。 2021年 12月， A房地產企業(yè)結轉 B項目銷售收入 10000萬元，銷售成本7500萬元。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 120 案例分析 [分析 ] 所以 C項目上年度所收取的預收款中 2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整， 則在 2021年度應做納稅調減處理。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 117 案例分析 [分析 ] B項目開發(fā)產品，會計已經(jīng)結轉收入，且收取的預收款符合國稅發(fā) [2021]31號確認收入的條件，確認所得稅收入 10000萬元，確認結轉成本 7500萬元。 而對于符合當?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價、標準價出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機關審核啟暫免征收 營業(yè)稅 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 110 七、合作建房的稅務處理 按照國家稅務總局 《 關于合作建房營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2021]1003號 ）精神， 甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為，不屬于合作建房， 不適用于國稅函發(fā) [1995]156號文件的規(guī)定。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 107 案例分析 甲企業(yè)提供 5000平方米的土地使用權，乙企業(yè)提供 2021萬元資金 并負責施工 。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按 “ 轉讓無形資產 ” 征稅； 對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 98 案例分析 [案情介紹 ] 甲方以土地使用權 10000平方米，乙方以貨幣資金 8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當年委托其他建筑單位共新建標準、質量均相同的住宅用戶 500套，當年銷售 400套，每套售價 16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋 5套，乙方分配房屋 8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 93 案例分析 [案情介紹 ] 甲方將土地使用權出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。對 甲方應按 “ 轉讓無形資產 ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 子目征稅 ；對 乙方 應按 “ 銷售不動產 ”稅目征稅。 假設乙單位已將 40套房產銷售完