【正文】 開(kāi)發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同， 約定商鋪按優(yōu)惠價(jià) 85萬(wàn)元（即總價(jià) 100萬(wàn)元的 85%）出售，在未來(lái) 5年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi)發(fā)商出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。 目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 51 案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加為：（ 27+72） %=(萬(wàn)元 ) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為 : ：（ 27+72） 12%=(萬(wàn)元 ). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個(gè)人所得稅 : （ 27+72） 10%=(萬(wàn)元 ). 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 52 案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過(guò)測(cè)算，估計(jì)年末分紅額在 3%（即 27萬(wàn)元）左右， 財(cái)務(wù)上應(yīng)將其作為租金費(fèi)用，按期平均分?jǐn)傆?jì)入“ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目（只提不付）。 該 投資回報(bào) 分為兩部分： 一是固定的租金收入，二是浮動(dòng)的年終分紅。 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中 ， 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的 ，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的 ， 則不繳納企業(yè)所得稅； 如果由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的 ， 則繳納企業(yè)所得稅 ， 但在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí) ， 對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用 ， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí) ，也可以從收入中扣除 。 企業(yè)代有關(guān)部門(mén)和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性 ， 對(duì)房地產(chǎn)主管部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu) 、 公積金管理中心 、 開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金 ， 不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 （ 2）開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。 由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 29000＝ （元 /平方米）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2021年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡 ” 的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為 拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出 、安置及動(dòng)遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 7號(hào) —— 非貨幣資產(chǎn)交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 ， 預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì) ，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 2021年 9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要 在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂? 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理 交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算， 只需要預(yù)征。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng) 分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里 土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括 土地成本。 凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。 而由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的代收款 ， 其實(shí)并不是代收款 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒(méi)有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理 。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用 ，則也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤(rùn)超過(guò)了乙方購(gòu)買價(jià)格的 5%，則超額部分由雙方平分。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過(guò)這樣處理，企業(yè)年度利潤(rùn)以及應(yīng)納稅所得額比改變會(huì)計(jì)核算方法前 減少了 27萬(wàn)元，降至 121萬(wàn)元，實(shí)際繳納所得稅40萬(wàn)元，節(jié)約了 9萬(wàn)元的稅額支出 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 一、土地閑置費(fèi)用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國(guó)土資源部令〔 1999〕 第 5號(hào)）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 第二十七條規(guī)定， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 ———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi)、 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。 2021/6/16 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100 5%=5（萬(wàn)元）。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬(wàn)元）。 2021/6/16 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。 2021/6/16 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 75 五、商鋪售后返租的案例分析 （六）土地增值稅 本例中， A公司銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為 100萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為 85萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？ 《 土地增值稅暫行條例 》 第五條規(guī)定， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 其中 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 (財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第 52號(hào)令 )第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) ， 采取預(yù)收款方式的 ， 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 仍以一套價(jià)值 100萬(wàn)元的商品房為例 ， 客戶應(yīng)繳契稅 4萬(wàn)元 ， 辦理房產(chǎn)證時(shí)客戶僅支付 1萬(wàn)元 ， 另外 3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān) 。 方案二：乙單位按照投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本 45萬(wàn)元，單位住宅銷售價(jià)格 75萬(wàn)元，乙單位享有 40套單位住宅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 86 案例分析 （ 2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的 40套住宅計(jì)稅成本為1800萬(wàn)元，正常銷售價(jià)格為 3000萬(wàn)元。在這一合作過(guò)程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 92 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按 “服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)” 征營(yíng)業(yè)稅； 乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。 房屋建成后 如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 102 七、合作建房的稅務(wù)處理 （二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理 房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。 因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額 按 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條的規(guī)定核定。申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 2021 3%＝ 60萬(wàn)元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 112 七、合作建房的稅務(wù)處理 （三） 非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅 綜合以上，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》及其 《 實(shí)施細(xì)則 》 的規(guī)定， “ 集資建房 ” 屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2021年 12月， A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn) B項(xiàng)目銷售收入 10000萬(wàn)元，銷售成本7500萬(wàn)元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 120 案例分析 [分析 ] 所以 C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中 2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整， 則在 2021年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 117 案例分析 [分析 ] B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入 10000萬(wàn)元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本 7500萬(wàn)元。 而對(duì)于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核啟暫免征收 營(yíng)業(yè)稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 110 七、合作建房的稅務(wù)處理 按照國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2021]1003號(hào) ）精神， 甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房， 不適用于國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào)文件的規(guī)定。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 107 案例分析 甲企業(yè)提供 5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供 2021萬(wàn)元資金 并負(fù)責(zé)施工 。因此，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入，按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 征稅； 對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 98 案例分析 [案情介紹 ] 甲方以土地使用權(quán) 10000平方米，乙方以貨幣資金 8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶 500套，當(dāng)年銷售 400套，每套售價(jià) 16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋 5套，乙方分配房屋 8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 93 案例分析 [案情介紹 ] 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對(duì) 甲方應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 子目征稅 ；對(duì) 乙方 應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征稅。 假設(shè)乙單位已將 40套房產(chǎn)銷售完