【正文】 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 1 2021年最新稅收政策下 房地產企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務稽查重點及納稅籌劃技巧 主講人；肖太壽博士 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 2 目錄 第一講、房地產企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 第二講、房地產企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧 第三講、房地產企業(yè)的稅務稽查重點 第四講、房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 3 第一講、房地產企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 4 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （一）房地產企業(yè)拆遷還房的賬務處理 房地產企業(yè)拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的 “ 拆遷補償費支出 ” ，即以 按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以 “ 拆遷補償費 ” 的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另 外， 對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出 、安置及動遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會計準則第 7號 —— 非貨幣資產交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產交換 ， 預計未來能帶來更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實質 ，且公允價值能夠可靠計量 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 6 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 在開發(fā)產品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補償費 貸：應付賬款 ——— 拆遷補償費 借：應付賬款 ——— 拆遷補償費 貸：主營業(yè) 務收入 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 7 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 房地產企業(yè)開具銷售不動產發(fā)票，業(yè)主向房地產企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結轉成本的會計處理： 借：主營業(yè)務成本 —— 土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產品 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 8 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產企業(yè)拆遷還房的稅務處理 營業(yè)稅的處理 《 國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 〔 2021〕 768號 ）規(guī)定，房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時， 其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經濟利益交換。 房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產企業(yè)拆遷還房的稅務處理 （ 1）納稅義務發(fā)生時間 房地產開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為 拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 10 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產企業(yè)拆遷還房的稅務處理 （ 1）計稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務總局 《 關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函發(fā) 〔 1995〕 549號） 和 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的有關規(guī)定規(guī)定， 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅， 對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 11 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 （二）房地產企業(yè)拆遷還房的稅務處理 （ 1）計稅依據(jù) ②對超出拆遷建筑面積的部分， 則應按 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額， 一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤率） 247。 （ 1－營業(yè)稅稅率）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 12 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 土地增值稅的處理 國家稅務總局 《 關于土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅函 〔 2021〕 220號）規(guī)定， 房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局 《 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕 187號） 第三條第（一）款規(guī)定 確認收入。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 土地增值稅的處理 即房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付 給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎 。 《 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā) 〔 2021〕31號） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 15 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 企業(yè)所得稅的處理 確認收入（或利潤）的方法和順序為： （ 1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。 （ 2）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定。 （ 3）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。 開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 16 一、拆遷還房的賬務與稅務處理 關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法 》 （國家稅務總局令第 6號） 第四條規(guī)定， 該房地產開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現(xiàn)金資產，再以與非現(xiàn)金資產公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理 。也就是說，該房地產公司 “ 拆一還一 ” 行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產開發(fā)公司 2021年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡 ” 的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。 2021年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷售價格 3500元/平方米。 請進行有關的稅務處理分析。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 18 案例分析 （一）營業(yè)稅處理 該房地產開發(fā)公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產營業(yè)稅 88000元（ 800 2200 5%）。 而對 超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業(yè)稅 35000元（ 200 3500 5%）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費 。 “ 拆一還一 ” 等面積部分土地增值稅的計稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時，計入房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為 2%， 則應按規(guī)定預繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 20 案例分析 （三）企業(yè)所得稅的處理 該房地產公司 “ 拆一還一 ” 行為要 按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。 為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產品的計稅成本。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷售收入及作為開發(fā)產品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得 1040000元 〔 （ 3500－ 2200） 800〕 。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 21 案例分析 A公司 2021年 5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為 31900平方米，可供銷售面積 29000平方米， 其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米，其余21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用。 該項目于 2021年 5月完工。 2021年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。 2021年 1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。 該公司同期同類房地產的平均價格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費 700萬元，建筑安裝工程費 3200萬元，基礎設施建設費 1600萬元，公共配套設施費 200萬元，開發(fā)間接費 300萬元。 向某公司借款的利息 400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù) ，請分析有關 “ 拆一還一 ” 的賬務和稅務處理。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 23 案例分析 （一）賬務處理 計算過程如下： 6000萬元，利息費用 400萬元。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要 在總可售面積 29000平方米中分攤。 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 24 案例分析 （一）賬務處理 ＝（ 6400＋ 5530） 247。 29000＝ （元 /平方米）。 需要注意的 是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計算 的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。 ＝ 7900＝ （萬元）； 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬 元）。 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 25 案例分析 會計處理如下： ，根據(jù)安置時的同期同 類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬 元，下同）： 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補償費 5530 貸：應付賬款 ——— 拆遷補償費 5530 借：應付賬款 ——— 拆遷補償費 5530 貸：主營業(yè)務收入 5530 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 26 案例分析 5530萬元，業(yè)主向房地產企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù) 5530萬元， 結轉成本的會計處理： 借：主營業(yè)務成本 —— 土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產品 中國納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 27 案例分析 （二）稅務處理如下 A公司 2021年 9月