【正文】 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 1 2021年最新稅收政策下 房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌劃技巧 主講人；肖太壽博士 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 2 目錄 第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解 第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧 第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn) 第四講、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 3 第一講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 4 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，要確認(rèn)土地成本中的 “ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出 ” ，即以 按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以 “ 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另 外， 對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出 、安置及動(dòng)遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 7號(hào) —— 非貨幣資產(chǎn)交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 ， 預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì) ，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 6 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理： 借：開(kāi)發(fā)成本 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：主營(yíng)業(yè) 務(wù)收入 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 7 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 8 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 營(yíng)業(yè)稅的處理 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 〔 2021〕 768號(hào) ）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)， 其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為 拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）計(jì)稅依據(jù) ①根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函發(fā) 〔 1995〕 549號(hào)） 和 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅， 對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 11 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）計(jì)稅依據(jù) ②對(duì)超出拆遷建筑面積的部分， 則應(yīng)按 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額， 一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額 =營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤(rùn)率） 247。 （ 1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 12 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 〔 2021〕 220號(hào)）規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 187號(hào)） 第三條第（一）款規(guī)定 確認(rèn)收入。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付 給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕31號(hào)） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 15 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? （ 1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。 （ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。 （ 3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 16 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法 》 （國(guó)家稅務(wù)總局令第 6號(hào)） 第四條規(guī)定， 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理 。也就是說(shuō)，該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2021年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡 ” 的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。 2021年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷(xiāo)售價(jià)格 3500元/平方米。 請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 18 案例分析 （一）營(yíng)業(yè)稅處理 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)（即本例中的商品房建安造價(jià)）繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 88000元（ 800 2200 5%）。 而對(duì) 超出部分則按同類商品房市場(chǎng)價(jià)格繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 35000元（ 200 3500 5%）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 “ 拆一還一 ” 等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為 2%， 則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 20 案例分析 （三）企業(yè)所得稅的處理 該房地產(chǎn)公司 “ 拆一還一 ” 行為要 按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷(xiāo)售收入及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得 1040000元 〔 （ 3500－ 2200） 800〕 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 21 案例分析 A公司 2021年 5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為 31900平方米，可供銷(xiāo)售面積 29000平方米， 其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米，其余21100平方米的住宅由 A公司自由銷(xiāo)售或使用。 該項(xiàng)目于 2021年 5月完工。 2021年 9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。 2021年 1月正式對(duì)外銷(xiāo)售，并于當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為 7000元 /平方米，取得銷(xiāo)售收入 14770萬(wàn)元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi) 700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 300萬(wàn)元。 向某公司借款的利息 400萬(wàn)元（假定不超過(guò)金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒(méi)有按照項(xiàng)目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒(méi)有銀行的利息票據(jù) ，請(qǐng)分析有關(guān) “ 拆一還一 ” 的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 23 案例分析 （一）賬務(wù)處理 計(jì)算過(guò)程如下： 6000萬(wàn)元，利息費(fèi)用 400萬(wàn)元。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要 在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂? 視同銷(xiāo)售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 24 案例分析 （一）賬務(wù)處理 ＝（ 6400＋ 5530） 247。 29000＝ （元 /平方米）。 需要注意的 是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算 的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本。 ＝ 7900＝ （萬(wàn)元）； 視同銷(xiāo)售所得＝ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 25 案例分析 會(huì)計(jì)處理如下： ，根據(jù)安置時(shí)的同期同 類價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn) 元，下同）： 借：開(kāi)發(fā)成本 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5530 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 26 案例分析 5530萬(wàn)元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù) 5530萬(wàn)元， 結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 27 案例分析 （二）稅務(wù)處理如下 A公司 2021年 9月